MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01152 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VJUK

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. PREMIUM STONE RCS Paris 839 943 107 C/ S.A.S. CINCO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. PREMIUM STONE

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 839 943 107

dont le siège social est sis 46 avenue Charles Floquet – 75007 PARIS

représentée par Maître Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0165

DEFENDERESSE

S. A. S. CINCO

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 841 571 870

dont le siège social est sis 28, rue Robert Giraudineau – 94300 VINCENNES

représentée par Maître Jérémie BOULAY, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D0748

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Débats tenus à l’audience du : 14 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 02 Décembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 juillet 2018, la SCI PREMIUM STONE a consenti à Madame [X] [N] et Monsieur [P] [H], agissant au nom et pour le compte de la SAS CINCO en cours de formation, un bail commercial portant sur des locaux situés 28 rue Robert Giraudineau 94300 VINCENNES, moyennant un loyer annuel de 78 000,00 € à compter de la troisième année, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et par avance.

Par courriel du 30 janvier 2024, la SCI PREMIUM STONE a consenti à la SAS CINCO une franchise temporaire et exceptionnelle de loyer pour le ramener à la somme mensuelle de 5.500 euros hors charges et hors taxes, durant les premier, deuxième, troisième trimestres 2024. Il a également consenti à un échéancier de paiement des premier, deuxième et troisième trimestres 2024 en 9 échéances de 7.105,07 euros.

Deux échéances ont uniquement été réglées les 16 avril 2024 et 11 juin 2024.

Une saisie-attribution a été signifiée par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024 aux fins de paiement de la somme de 21.315,21 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires. Cette saisie a été fructueuse à hauteur de 2.098,01 euros.

La SCI PREMIUM STONE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 20 juin 2024 à la SAS CINCO pour une somme de 21 315,21 € au titre de l’arriéré locatif au 11 juin 2024.

Une nouvelle saisie-attribution a été pratiquée par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024 pour la somme de 21.315,21 euros en principal, saisie fructueuse à hauteur de 8.447,67 euros.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 22 août 2024, la SCI PREMIUM STONE a fait assigner la SAS CINCO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— condamner la SAS CINCO à lui payer une provision de 24.978,68 euros TTC au titre des loyers et accessoires arrêtés au 31 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à la date d’anniversaire de l’assignation,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation subséquente du bail au 22 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de la SAS CINCO et de tout occupant de son chef du local commercial situé au 28 rue Robert Giraudineau 94300 Vincennes, appartenant à la SCI PREMIUM STONE, à défaut de libération volontaire des lieux sous 48 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la SCI PREMIUM STONE à déplacer les meubles et objets meublants qui seraient laissés sur place en tout lieu à sa convenance, aux frais, risques et périls de la SAS CINCO,

— condamner par provision la SAS CINCO à lui payer une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant équivalent au loyer augmenté de la provision sur charges et de la TVA, actuellement 26.539,24 euros TTC par trimestre, avec indexation annuelle et régularisation annuelle des charges, taxes et impôts fonciers, le tout comme si le bail s’était poursuivi et n’avait pas été résilié, et ce à compter du 1er août 2024 et jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés,

— condamner la SAS CINCO à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS CINCO aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 20 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024 à laquelle la SCI PREMIUM STONE, par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité du juge des référés :

— condamner la SAS CINCO à lui payer une provision de 9.082,70 euros TTC au titre des loyers et accessoires arrêtés au 31 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation subséquente du bail au 22 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de la SAS CINCO et de tout occupant de son chef du local commercial situé au 28 rue Robert Giraudineau 94300 Vincennes, appartenant à la SCI PREMIUM STONE, à défaut de libération volontaire des lieux sous 48 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la SCI PREMIUM STONE à déplacer les meubles et objets meublants qui seraient laissés sur place en tout lieu à sa convenance, aux frais, risques et périls de la SAS CINCO,

— condamner la SAS CINCO à lui payer une provision de 41.625,21 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er août 2024 au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 jusqu’à parfait paiement,

— condamner par provision la SAS CINCO à lui payer une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant équivalent au loyer augmenté de la provision sur charges et de la TVA, actuellement 27.415,07 euros TTC par trimestre, avec indexation annuelle et régularisation annuelle des charges, taxes et impôts fonciers, le tout comme si le bail s’était poursuivi et n’avait pas été résilié, et ce à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés,

— ordonner la capitalisation des intérêts de retard échus pour une année entière à la date anniversaire de l’assignation, le 22 août de chaque année, et pour la première fois le 22 août 2025,

— condamner la SAS CINCO à lui payer une provision de 1.629,89 euros au titre des frais d’exécution (saisies-attribution),

— condamner la SAS CINCO à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS CINCO aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 20 juillet 2024 et de notification à créancier inscrit,

— débouter la SAS CINCO de sa demande de délai et, dans l’hypothèse où des délais seraient octroyés, ordonner qu’au moindre de défaut de paiement, à bonne date, d’une échéance ou d’un loyer ou accessoires courant, l’intégralité du solde de la dette devienne immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouve son plein effet et la SAS CINCO soit expulsée.

Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités, un échéancier amiable ayant déjà été accordé et non respecté. Elle ajoute l’absence de tout document venant justifier de la situation financière de la SAS CINCO.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS CINCO sollicite du juge des référés de :

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer un délai de 24 mois pour le paiement de la dette de 52.337,80 euros, soit une somme mensuelle de 2.18,74 euros.

Elle expose faire face à de sérieuses difficultés financières compte tenu des nombreuses charges qu’elle doit régler chaque mois et de la crise du COVID-19 qui l’a impactée. Elle indique qu’à compter du 19 novembre 2024, son prêt professionnel cessera, de sorte qu’elle sera en mesure de s’acquitter de son loyer courant et de l’impayé.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 20 juin 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI PREMIUM STONE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 21 315,21 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, et ce malgré les saisies-attribution pratiquées.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS CINCO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS CINCO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS CINCO ne conteste pas le montant de la dette locative à hauteur de 52.337,80 euros [incluant le montant des frais des saisies-attribution].

Au vu du décompte produit par la SCI PREMIUM STONE, l’obligation de la SAS CINCO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 13 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 50 707,91 € (déduction faite des frais de saisies-attribution faisant l’objet d’une demande autonome), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS CINCO, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 21 315,21 € et à compter du 22 août 2024 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 22 août 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la SAS CINCO ne fournit aucune pièce justifiant de sa situation financière, les saisies-attribution pratiquées sur son compte n’ayant en outre pas permis de solder la dette.

Par ailleurs, force est de constater qu’un échéancier amiable lui a déjà été octroyé par la SCI PREMIUM STONE et que ce dernier n’a pas été respecté.

Le fait que son prêt professionnel cesse en novembre 2024 n’est pas suffisant à lui accorder des délais de paiement, faute de tout élément financier venant justifier de sa capacité à respecter les délais qui lui seraient accordés.

La SAS CINCO sera dans ces conditions déboutée de sa demande de délai de paiement et suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS CINCO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Elle devra également être condamnée à payer à la SCI PREMIUM STONE la somme provisionnelle de 1.629,89 euros au titre des frais d’exécution, somme que la SAS CINCO ne conteste pas.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS CINCO ne permet d’écarter la demande de la SCI PREMIUM STONE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS CINCO et de tout occupant de son chef des lieux situés à 28 rue Robert Giraudineau 94300 VINCENNES avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS CINCO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS CINCO à la payer,

CONDAMNONS par provision la SAS CINCO à payer à la SCI PREMIUM STONE la somme de 50 707,91 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur 21 315,21 € euros et à compter du 22 août 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 22 août 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS la SAS CINCO à payer à la SCI PREMIUM STONE la somme provisionnelle de 1.629,89 euros au titre des frais d’exécution,

REJETONS la demande de délai de paiement formulée en défense,

CONDAMNONS la SAS CINCO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de dénonciation aux créanciers inscrits,

CONDAMNONS la SAS CINCO à payer à la SCI PREMIUM STONE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 2 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,