TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Olivier GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à Mme [L] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02213 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YZ4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [W], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [L]

née le 05 Mai 1987 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [M] [G]

né le 09 Février 1984 à , demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 24 octobre 2022, la SA [W] a donné à bail Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.154,92 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [W] a fait signifier à Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 7.398,44 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 1er mars 2024, la SA [W] a attrait Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner sans délais, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] à lui payer:* la somme provisionnelle de 10.527,01 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 21 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation et intérêts de droit, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024 et plaidée.

Lors des débats, la SA [W] représentée par son conseil, et Madame [V] [L] comparaissant en personne, ont indiqué avoir signé un plan d’apurement le 24 mai 2024. La société bailleresse ne s’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement conformément à cet accord, et à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais avec clause irritante en cas de non respect des engagements.

Cité à étude, Monsieur [M] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [M] [G] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à [W].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [W] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 10.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux deux locataires le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 7.398,44 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] restaient devoir la somme de 11.150,84 euros au 16 mai 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 166,72 euros correspondant à des « frais de justice » qui relèvent des dépens ou frais irrépétibles.

[W] verse un plan d’apurement signé avec Madame [L] le 24 mai 2024, qui prévoit un échelonnement de la dette sur 36 mois et des versements mensuels de 309,75 euros en plus du loyer courant.

Madame [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette en principal. Elle acquiesce aux modalités du plan d’apurement.

Elle sera donc condamnée par provision et solidairement avec Monsieur [M] [G], co-titulaire du bail qui prévoit une clause de solidarité, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les locataires ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience et ont réglé une partie de la dette locative.

Il convient de valider les mesures négociées entre les parties dans le plan d’apurement signé le 24 mai 2024, qui respecte les dispositions légales et préserve les intérêts des locataires. Il y aura cependant lieu de déduire le montant des frais de justice.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [W] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec indexation conformément aux modalités prévues au bail résilié et intérêts de droit à compter de la présente décision, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, il convient de débouter la SA [W] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] supporteront in solidum les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

La demande de frais d’exécution et des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières à la charge du défendeur, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2022, entre la SA [W] d’une part, Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] à payer, à titre provisionnel, à la SA [W] la somme de 10.984,12 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [V] [L] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 309,75 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [W] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] seront condamnés à verser à la SA [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, indexée selon les modalités de révision prévues au bail résilié et avec intérêts de droit à compter de la présente décision, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [L] et Monsieur [M] [G] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président