TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me Mélanie HAK

Greffier : M^me Agustina DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Jean-charles SCOTTI

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05712 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34QD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-charles SCOTTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [U]

née le 25 Avril 1989 à , demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous signature privée à effets au 16 octobre 2020, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [G] [U] un appartement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 264,41 euros outre 101,12 euros de provision sur charges pour le logement, et un loyer mensuel de 64,90 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [U] par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1.650,09 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, la SA ERILIA a fait assigner Madame [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

??Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [G] [U] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;????condamner Madame [G] [U] à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.647,70 euros, au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 31 juillet 2023, avec intérêts, outre à une indemnité d’occupation fixée provisoirement au montant actuel du loyer avec charges et indexation, jusqu’à parfaite libération des lieux ;?? condamner Madame [G] [U] à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC ;??condamner condamner Madame [G] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 novembre 2023.

Lors de ces débats, la SA ERILIA a comparu représentée par son conseil, et a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance.

Madame [G] [U], citée à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par ordonnance de référé du 18 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour inviter la SA ERILIA à produire les pièces utiles concernant la location du garage.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 22 février 2024, date à laquelle seule la SA ERILIA a comparu, représentée par son conseil. Elle a déposé les documents sollicités et a maintenu ses demandes en actualisant sa dette à un montant de 1.338,94 euros au 20 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Un rapport de carence avait été rendu le 24 octobre 2023 pour le diagnostic social et financier de la locataire qui ne s’est pas présentée au rendez-vous avec le service.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [G] [U] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA ERILIA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 25 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus avec effets au 16 octobre 2020 portant sur le garage et l’appartement sis [Adresse 3] contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2022, pour la somme en principal de 1.650,09 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 septembre 2022.

Madame [G] [U] étant occupante sans droits ni titres compter de cette date, il convient d’ordonner son expulsion suivant les modalités prévues au présente dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [G] [U] reste devoir la somme de 1.338,94 euros, à la date du 20 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Il convient cependant de déduire de ce décompte les frais de justice qui relèvent des dépens, ainsi que les frais de non réponse à l’enquête sociale, de dossier supplément de loyer solidarité et de forfait supplément loyer solidarité qui ne sont pas justifiés dans le dossier, pour un montant global de 1.133,22 euros.

Pour la somme au principal, Madame [G] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera condamnée, par provision, au paiement de la somme 205,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [G] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [G] [U] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA ERILIA au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [G] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et l’assignation.

La demande de condamnation aux autres frais, notamment de saisie conservatoire ou d’exécution forcée, faite par anticipation, sera rejetée.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus avec effets au 16 octobre 2020, entre la SA ERILIA et Madame [G] [U], portant sur un appartement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 septembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [G] [U] à payer à la SA ERILIA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation pour l’appartement et pour le garage, d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus aux baux résiliés, indemnités dues à compter du 28 septembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [G] [U] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 205,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 20 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SA ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [G] [U] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président