TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à Me [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05838 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PAE

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [M] [P]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 3 novembre 2020, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT a consenti à Monsieur [D] [M] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 5] dans le [Adresse 6] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 270,67 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [D] [M] [P] le 25 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 880,75 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, l’E.P.I.C 13 HABITAT, agissant par son représentant légal en exercice, a fait assigner en référé Monsieur [D] [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti et de prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [M] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [D] [M] [P] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 883,79 euros, comptes arrêtés au 8 août 2024 augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [D] [M] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, outre sa revalorisation légale, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [D] [M] [P] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner Monsieur [D] [M] [P] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent au titre de l’article 696 du CPC outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, l’E.P.I.C 13 HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 4 311,73 euros au 31 octobre 2024.

Monsieur [D] [M] [P], régulièrement cité à étude n’a pas comparu et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 16 août 2024 a été dénoncée le 17 septembre 2024 Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 14 novembre 2024.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 19 octobre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 août 2024.

Par conséquent, l’E.P.I.C 13 HABITAT est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 3 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 1 880,75 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Cependant, il est rappelé par la Cour de Cassation que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. »

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 mai 2024.

Monsieur [D] [M] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [M] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [M] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 425,80 euros actuellement, avec sa revalorisation légale, et de condamner Monsieur [D] [M] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [D] [M] [P] reste devoir la somme de 3 936,50 euros, à la date du 13 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de procédure et des frais de dossier non justifiés et de des frais de procédure, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, non comparant, Monsieur [D] [M] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3 936,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024, date de l’assignation pour la somme de 2 883,79 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La demande relative aux frais d’exécution forcée à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C 13 HABITAT, Monsieur [D] [M] [P] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront septembre, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 3 novembre 2020 entre l’E.P.I.C 13 HABITAT d’une part et Monsieur [D] [M] [P] d’autre part, concernant le logement, sis [Adresse 5] dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 25 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent vingt-cinq euros et quatre-vingt centimes (425,80 euros) à ce jour, à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] [P] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT à titre provisionnel, la somme de trois mille neuf cent trente-six euros et cinquante centimes (3 936,50 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 13 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024 pour la somme de 2 883,79 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] [P] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT une somme de deux-cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE