Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 19 février 2025, n° 24/00760

TJ Pontoise 19 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la S.C.I. n'a pas contesté le montant de la dette et a donc condamné la société au paiement des charges dues.
Rejeté
Préjudice distinct causé par la défaillance de paiement
Le tribunal a jugé que le Syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé inéquitable de laisser le Syndicat supporter les frais irrépétibles et a condamné la S.C.I. à payer une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 19 févr. 2025, n° 24/00760
Numéro(s) :	24/00760
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Axel CALVETDavid WOLFFFanny COUTURIER
Cabinet(s) :	JLLB AVOCATSFEDARC
Parties :	son syndic coopératif, Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ] à [ Localité 3 ] c/ S.C.I. ESPACE IMMOBILIER DE PARIS

Texte intégral

DU 19 Février 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00760 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NY4O

Code NAC : 72I

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] Représenté par son syndic coopératif, Madame [C] [O] née le 17/04/1996 à [Localité 4], domiciliée [Adresse 1] à [Localité 3].

S.C.I. ESPACE IMMOBILIER DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

représentée par Maître David WOLFF de la SELARL HOMELAW, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G153, M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191

DÉFENDEUR

S.C.I. ESPACE IMMOBILIER DE PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par Maître Axel CALVET de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 22 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 19 Février 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

La société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], cadastré section BS n°[Cadastre 2], consistant en un appartement et une cave formant les lots n°3 et 5 de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 février 2024 dont le pli a été avisé mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] a mis en demeure la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS de payer dans un délai de trente jours la somme de 9.063,15 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, selon décompte arrêté au 1er février 2024, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] représenté par son syndic coopératif, Mme [C] [O], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS, notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— recevoir les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 3], représenté par son syndic, et les déclarer bien fondées ;

— constater le non-paiement d’au moins une provision ;

— condamner la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS à payer les sommes suivantes:

«  9 716,40 euros avec intérêt au taux légal, au titre de son arriéré de charges arrêté au 1er février 2024

«  1 500 euros de dommages et intérêts ;

— condamner la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

La société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS produit à l’audience un chèque d’un montant de 4 000 euros et un second d’un montant de 6 000 euros afin de régler la dette de charges de copropriété.

Elle ne conteste pas le montant de la dette mais sollicite oralement le rejet de la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«  A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22." ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

«  Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale" ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige" ;

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— l’extrait de matrice cadastrale dont il résulte que la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 1] à [Localité 3], cadastré section BS n°[Cadastre 2], consistant en un appartement et une cave formant les lots 3 et 5 de la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2022 et 12 septembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels;

— la lettre de mise en demeure en date du 8 avril 2022 d’avoir à régler les charges de copropriété de l’année en cours et des exercices précédents ainsi que l’avis de réception portant la mention cochée « Pli avisé et non réclame »;

— le courrier du tribunal de proximité de SANNOIS en date du 27 mars 2023 constatant l’échec de la procédure de conciliation ;

— la lettre de mise en demeure en date du 26 février d’avoir à régler les charges de copropriété de l’exercice en cours et des exercices précédents, rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ainsi que l’avis de réception portant la mention cochée « Pli avisé et non réclamé » ;

— les appels de fonds pour les exercices 2022, 2023 et 2024 ainsi que la régularisation sur charges courantes de l’année 2021 ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes des exercices 2021 et 2022 ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices 2023 et 2024.

Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices 2021 et 2022 est devenue exigible.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] sollicite la condamnation de la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS à lui payer la somme de 9 716,40 euros, décomposée comme suit:

— provision non réglée : 3 338,71 euros

— frais de recouvrement : 7,67 euros

— arriéré définitif : 5716,77 euros

— provisions non appelées immédiatement exigibles : 653,25

Sur les charges de copropriété impayées

Le Syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte individuel arrêté au 1er février 2024, incluant les appels de fonds du 1 février 2024, sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété de 9 063 euros, frais de recouvrement inclus (7,67 euros).

La société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS ne conteste pas le montant de la dette.

Néanmoins, il convient de déduire la somme de 600 euros correspondant au libellé « solde reprise antérieure au 01/01/2021 » qui n’est pas justifiée, les procès-verbaux d’assemblée générale validant les comptes des exercices antérieures n’étant pas produit.

Ainsi la dette de charges de copropriété sera fixé à la somme de 8 455,33 euros hors frais de recouvrement, selon décompte arrêté au 1er février 2024 et la partie défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme.

La société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS ayant produit à l’audience deux chèques d’un montant respectif de 4 000 euros et 6 000 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont provisionnés, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 7,67 euros. Selon le décompte produit, cette somme correspondant au libellé « frais de relance » du 16 mars 2022.

Or, cette somme n’étant pas justifiée par une éventuelle fracture, elle ne sera pas retenue. De surcroît, ces frais de relance sont antérieurs à la mise en demeure du 26 février 2024 et apparaissent excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Sur les charges à échoir

Il convient de rappeler que la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires verse le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 12 septembre 2023 qui a notamment voté le budget provisionnel de l’exercice 2024 et fixé le montant des provisions sur charges, cotisations au fonds de travaux et appels de fonds pour action judiciaire envers un copropriétaire débiteur.

La partie demanderesse sollicite le paiement des « provisions non appelées immédiatement exigibles », soit la somme de 653,25 euros.

En l’espèce, la demande du Syndicat des copropriétaires est imprécise en ce qu’elle ne contient aucune explication sur le calcul de la somme réclamée et qu’il n’est pas précisé à quelles provisions mensuelles pour charges et travaux sur charges, elle se rapporte.

Or, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Ainsi, il n’appartient pas au juge d’interpréter les demandes faites par les parties.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner en deniers ou quittances la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de:

8 455,33 euros au titre des charges impayées, selon décompte arrêté au 1er février 2024, appels de fonds du 1er février inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Par ailleurs, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la société ESPACE IMMOBILIER DE FRANCE, laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a produit deux chèques à l’audience lesquels couvriraient le montant de la dette.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE en deniers ou quittance, compte tenu des éventuels versements de 4 000 euros et 6 000 euros non pris en compte, la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] la somme de 8.455,33 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er février 2024, appels de fonds du 1er février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE tout autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS aux dépens ;

CONDAMNE la société ESPACE IMMOBILIER DE PARIS à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière, le 19 Février 2025

La Greffière, Le Président,