TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e GUEDON Caroline

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07266 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GFR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [R]

né le 18 Mai 1960, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 1er mars 2023, la société [Localité 4] HABITAT, a consenti à Monsieur [T] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 584,29 euros outre 49 euros de provisions pour charges, soit la somme totale de 633,29 euros

Alléguant de loyers impayés, le 13 juin 2023, la société [Localité 4] HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [R] un commandement d’avoir à payer les loyers et visant le jeu de la clause résolutoire, pour la somme principale de 1.148,38 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône par voie électronique le 16 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, dénoncé le 16 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société [Localité 4] HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [R] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 25 janvier 2024 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail faute de règlement des causes du commandement Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [R] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [T] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.346,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 septembre 2023 et à une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieuxCondamner Monsieur [T] [R] à payer à l’office public HABITAT [Localité 4] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

La société [Localité 4] HABITAT représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Monsieur [T] [R] bien que cité à étude n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 14 novembre 2023 a été dénoncée le dénoncé le 16 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La société [Localité 4] HABITAT doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 16 juin 2023.

La société [Localité 4] HABITAT est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire ( article 11) qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer les loyers.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice le 13 juin 2023 sans que Monsieur [R] ne s’acquite des causes de celui-ci.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 13 aout 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Après déduction des frais de procédure, il résulte du décompte locatif que Monsieur [T] [R] est débiteur de la somme de 2724,06 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2024.

Absent des débats, il n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [T] [R] à payer à la société [Localité 4] HABITAT la somme de 2724,06 euros à titre provisionnel arrêtée au 23 janvier 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [T] [R] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 432,46 euros à compter du 14 août 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [T] [R] n’a pas comparu ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

Le tribunal ne dispose d’aucun élément lui permettant d’octroyer des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [R] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] [R] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS société [Localité 4] HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et du contrat situé [Adresse 3], sont réunies au 13 août 2023.

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation situé [Adresse 3],

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [P] [G] libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la société [Localité 4] HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] à payer à titre provisionnel à la société [Localité 4] HABITAT la somme de 2724,06 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] à payer à titre provisionnel à la société [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 432,46 euros à compter du 14 août 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] à payer à société [Localité 4] HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE