TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e Willi SCHWANDER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à M^e ROSSO ROIG

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02654 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43US

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [P]

né le 19 Octobre 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Willi SCHWANDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [O]

né le 14 Mars 1989 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [W] [V]

née le 08 Février 1994 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anna ROSSO ROIG, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé électroniquement les 5 août et 9 août 2022, Monsieur [P] [H] représenté par son mandataire le cabinet CITYA Sogema a consenti à Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F], un bail d’habitation portant sur un appartement avec cave n°21, situé [Adresse 3], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 755 € outre 95 € de provision sur charges.

Alléguant des loyers impayés, Monsieur [P] [H] a fait signifier à Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1817,47 euros en principal ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 26 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, Monsieur [P] [H], a fait assigner en référé Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F], devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire;l’expulsion de Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 3] avec l’assistance de la force publique si besoin est ;leur condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2808,33 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 26 décembre 2023, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir ;leur condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle indexée égale au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;leur condamnation au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens et frais de mise à exécution, comprenant le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024 ;

A l’audience, Monsieur [P] [H] représenté par son avocat, a indiqué que la dette était soldée mais qu’il maintenait ses demandes, la clause résolutoire étant acquise

Madame [V] [W] présente à l’audience a été représentée par son conseil qui a sollicité la suspension de la clause résolutoire et le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et précisé que les loyers étaient réglés depuis le mois d’avril 2024 que le gestionnaire CITYA ne mettait pas le compte à jour et que l’agence a contribué au préjudice du bailleur ;

Monsieur [O] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 16 mai 2024 ;

Monsieur [P] [H] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Monsieur [P] [H] est donc recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [P] [H] a indiqué à l’audience du 19 septembre 2024 que la dette était soldée ;

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 06 septembre 2024 est soldée et que la demande en paiement de Monsieur [P] [H] est devenue sans objet ;

Sur les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de la requise et paiement d’indemnités d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 1817,47 euros .

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [W] a sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

Il n’est pas contesté que la condition de reprise du paiement des loyers est remplie ;

Et il ressort des éléments du dossier que si Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] ne se sont pas acquittés des causes du commandement de payer dans le délai légal, les efforts de paiement de Madame [V] font que le compte des locataires est créditeur de 3,90 euros;

Compte tenu de ces efforts et de l’absence de dette locative à ce jour, il y a lieu d’octroyer d’office aux requis des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 19 septembre 2024 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que les demandes de Monsieur [P] [H] tendant à obtenir l’expulsion des requis et le paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation seront rejetées;

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] dont le manquement à ses obligations est à l’origine de la procédure, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement déjà signifié et il sera constaté que les frais du commandement de payer du 26 octobre 2023 et de l’assignation ont déjà été payé par Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] ainsi qu’il ressort du décompte produit aux débats ;

L’équité ne commande pas de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS [V] [W] et Monsieur [O] [F] recevables en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 décembre 2023 ;

ACCORDONS à Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 19 septembre 2024,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

CONSTATONS que le délai accordé a été respecté ,

CONSTATONS que Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] sont intégralement acquittés de leur arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à ce jour ;

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

REJETONS la demande de constat de la résiliation du bail liant les parties et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] et le paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [H] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer déjà signifié le 25 octobre 2023 et de l’assignation et constatons que le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023 et de l’assignation ont déjà été payés par Madame [V] [W] et Monsieur [O] [F] ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE