TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2025

Président : Madame QUINOT, Juge placée

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2025

N° RG 24/05012 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UXV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [O]

es qualité de syndic bénévole du S.D.C. DE LA RÉSIDENCE “[Adresse 4]” SIS [Adresse 3]

né le 11 Juillet 1962 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA PARADIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété.

La société CITYA PARADIS a exercé la mission de syndic de ladite copropriété, jusqu’au 1er septembre 2023 ; date à laquelle Monsieur [B] [O] a été élu, en qualité de syndic bénévole.

Par lettre datée du 2 octobre 2023, Monsieur [O] a sollicité la remise des archives, détenues par la société CITYA PARADIS.

Un bordereau de remise partielle a été contresigné par Monsieur [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, Monsieur [B] [O] en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], a assigné la société CITYA PARADIS, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à communiquer les pièces de la copropriété, sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice matériel et sur la résistance abusive de la défenderesse et sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, outre les dépens.

Des pièces ont été communiquées en cours de procédure.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [B] [O] en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son conseil, lequel a déposé des conclusions aux termes desquelles il maintient ses demandes, en actualisant les pièces sollicitées.

La société CITYA PARADIS représentée par son conseil, lequel a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande que soit actée la remise de toutes les pièces en sa possession, que les demandes formées à son encontre soient rejetées et que le demandeur soit condamné à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

SUR CE,

La demande visant à « acter la remise de toutes les pièces » ne vise pas à obtenir une décision sur un point précis en litige de sorte qu’elle ne s’analyse pas en une prétention au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; la juridiction n’est donc pas tenue d’y répondre.

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

En l’espèce, il est produit un courrier du 2 octobre 2023 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception par Monsieur [O] à la société CITYA PARADIS sollicitant la transmission de pièces.

La société CITYA PARADIS n’a pas transmis l’intégralité des documents et archives du syndicat dans les délais qui lui étaient impartis.

Elle fait valoir qu’elle a remis l’ensemble des pièces qu’elle avait en sa possession lors de la remise intervenue contre bordereau et dans le cadre de la présente instance. Elle expose être dans l’incapacité de communiquer des pièces qu’elle ne détient plus ou qu’elle n’a jamais détenues. Elle se prévaut de la possibilité pour Monsieur [O] d’engager la responsabilité de l’ancien syndic si cette absence de communication cause un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Or, il convient de rappeler que l’ article 18-2 précité n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [O] sollicite la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice matériel que lui cause la résistance abusive de la défenderesse et le travail de relance conséquent qui a dû être engagé.

La société CITYA PARADIS lui oppose l’absence de preuve du préjudice subi et le caractère disproportionné de sa demande. Elle ajoute qu’il est de la mission du syndic de gérer la copropriété et soutient qu’il semble que c’est Monsieur [O] lui-même qui aurait subi le préjudice et non son mandant.

En l’absence de tout élément de preuve établissant un préjudice, la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit en l’état.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n=en mette la totalité ou une fraction à la charge d=une autre partie.

En l’espèce, la présente procédure ayant permis la communication de certaines pièces par la société CITYA PARADIS, celle-ci sera condamnée aux dépens et à payer au syndic actuel la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces sous astreinte formée par Monsieur [B] [O] en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par Monsieur [B] [O] en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ;

CONDAMNONS la société CITYA PARADIS à payer à Monsieur [B] [O] en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société CITYA PARADIS aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 14.11.2025 à :

— Maître Laurent LE GLAUNEC

— Maître Lionel CHARBONNEL