TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M^e BALDO Patrice

Le 08 novembre 2024

à M^e Delphine ORTALDA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01688 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VSW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [Z]

né le 25 Décembre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représenté par M^e Delphine ORTALDA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [E] épouse [Z]

née le 05 Juillet 1971 à TURQUIE, demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Delphine ORTALDA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 2 novembre 2010, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) ICF Sud-Est Méditerranée a consenti à Monsieur [H] [Z] et Madame [T] [E] épouse [Z] un bail d’habitation portant sur appartement situé au [Adresse 3], dans le troisième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 778,67 euros, outre une provision sur charges.

Les parties ont signé un contrat de bail ayant un objet identique, le loyer étant fixé à 741,33, outre 148,69 euros de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [H] [Z] et Madame [T] [E] épouse [Z] le 18 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.137,44 euros en principal

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, agissant par son Président Directeur Général, a fait assigner en référé Monsieur [H] [Z] et Madame [T] [E] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,leur expulsion immédiate et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,leur condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.225,46 euros, outre les intérêts de retard,la condamnation de Monsieur [H] [Z] et Madame [T] [E] épouse [Z] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, jusqu’à libération définitive des lieux,leur condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les actes nécessaires et les frais d’enquête.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 12 septembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Monsieur [H] [Z] et Madame [T] [E] épouse [Z], représentés par leur conseil, ont, aux termes de leurs conclusions en défense demandé de :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire, réduire le montant de la dette au dernier avis d’échéance produit, un délai de paiement de trois ans avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, débouter la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée de ses demandes accessoires.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 janvier 2024 a été dénoncée le 23 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 11 avril 2024.

Par ailleurs, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée sont recevables en leurs demandes.

Sur les demandes

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 2 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 4.137,44 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur la contestation sérieuse soulevée en défense au motif d’irrégularités du commandement de payer, il convient de retenir que le décompte annexé au commandement de payer ne comprend pas de ventilation du loyer et des charges. Il retient par ailleurs deux régularisations de charges portées au débit les 1er mars et 1er avril 2023 pour deux sommes de 182,60 euros et 182,62 euros, s’agissant de l’année 2021. Les échéances sont de 1.162,85 euros pour les mois de mars et avril 2023 puis de 1.100 euros alors qu’en l’état du contrat, le loyer charges comprises est de 890,02 euros.

Ces éléments caractérisent une contestation sérieuse au sens de l’article 848 du code de procédure civile quant à la validité du commandement.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’action en résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Au regard de la contestation sérieuse soulevée en défense tirée de l’absence de notification de la révision du montant du loyer et de l’absence de décompte sur la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2024, il n’y a également pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

La SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, partie perdante, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée ;

CONDAMNE la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente