TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Me François DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à Mme [R] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01742 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VZD

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 3 octobre 2013, l’Office public d’aménagement et de construction (Opac) 13 Habitat, a donné à bail à Madame [R] [Y] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 1], dans le [Localité 3], pour un loyer de 399,78 euros.

Le 3 avril 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat (OPH) 13 Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (epic), venant aux droits de l’Opac 13 Habitat, a fait signifier à Madame [R] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, l’Epic 13 Habitat, pris en la personne de son Président, a fait assigner Madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— condamnation au paiement de la somme de 1.609,56 euros à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail,

— expulsion,

— condamnation de Madame [R] [Y] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges (indexation annuelle incluse) jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation de Madame [R] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamnation de Madame [R] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 11 avril 2024, l’Epic 13 Habitat, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance à la somme de 2.649,76 euros. Il a précisé que les frais d’enquête sociale étaient justifiés.

Comparant en personne, Madame [R] [Y] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a indiqué que sa dette était en partie constituée d’aides au logement suspendues.

L’Epic 13 Habitat a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 21 juillet 2023 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 octobre 2013 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2023, pour la somme en principal de 393,59 euros et visant un délai de régularisation de la dette de deux mois.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [R] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Madame [R] [Y] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [R] [Y] reste devoir la somme de 2.584,16 euros, après déduction des frais de procédure (65,60 euros) à la date du 28 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Madame [R] [Y] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.584,16 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires octroyés en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, tenant l’ancienneté du bail et l’accord donné par la requérante, il convient de faire droit à la demande.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [R] [Y], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Epic 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 512,48 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, conformément aux stipulations de l’engagement de caution,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

. la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique à ce stade la procédure, sera rejetée.

Madame [R] [Y] sera en outre condamnée à payer à l’Epic 13 Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2013 entre l’Epic 13 Habitat d’une part, et Madame [R] [Y] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 1], septième étage, appartement n°36, dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 4 juin 2023 ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de deux mille cinq cent quatre-vingt-quatre euros et seize centimes (2.584,16 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [R] [Y] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de soixante-dix euros (70 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [R] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit cinq cent douze euros et quarante-huit centimes (512,48 euros) à ce jour, conformément aux stipulations de l’engagement de caution ;

— la demande d’astreinte sera rejetée ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] aux dépens ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution forcée ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à L’Epic 13 Habitat la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente