TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e CHAREUN Romain

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à M^e Laurence RODRIGUEZ

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01732 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VYI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [G]

né le 04 Septembre 1935 à [Localité 7] (TUNISIE) (99), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [V] [G]

née le 12 Juillet 1961 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [D] [G]

né le 12 Juillet 1961 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [C] [E] [Z]

née le 03 Novembre 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 janvier 2019, Monsieur [Y] [G], représenté par sa mandataire, la société Nexity Lamy, a donné à bail à Madame [E] [Z] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6] pour un loyer de 700 euros et une provision sur charges de 150 euros.

Le 27 novembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G], venant aux droits de Monsieur [Y] [G], représentés par la société Nexity Marseille Prado Vélodrome, ont fait signifier à Madame [E] [Z] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Monsieur [Y] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G], représentés par la société Nexity Lamy SAS, ont fait assigner Madame [E] [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion,

— condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement à titre de provision de la somme de 5.631,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 13 février 2024,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 23 mai 2024, Monsieur [Y] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation et ont actualisé le montant de leur créance à la somme de 5.757,15 euros.

Représentée par son conseil, Madame [E] [Z] [C] a, conformément à ses conclusions en défense, reconnu sa dette dans son principe et son montant. Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir sa bonne foi, sa situation personnelle et financière difficile et des versements spontanés. Elle a également demandé le retrait des frais de procédure du montant de la dette locative et le rejet de la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [Y] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G] se sont opposés à ces demandes.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la qualité pour agir des demandeurs

La qualité pour agir de Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G] est justifiée par la production du relevé cadastral, indiquant que Monsieur [Y] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G] sont tous trois propriétaires des lieux.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 10 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2023, pour la somme en principal de 4.024,66 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [Z] [C] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [E] [Z] [C] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 5.379,85 euros à la date du 23 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [E] [Z] [C] reconnaît la dette dans son principe et dans son montant.

Madame [E] [Z] [C] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 5.379,85 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, des charges impayés et des indemnités d’occupation au 23 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en ce que Monsieur [Y] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique une reprise du versement du loyer courant pour l’échéance du mois de mai 2024 uniquement alors que les impayés sont constants depuis le mois de février 2019. La dette n’est quasiment pas constituée d’aides au logement suspendues en ce que le dernier versement de l’aide au logement aux bailleurs intervient le 9 février 2024.

Madame [E] [Z] [C] communique une mise en demeure adressée à la mandataire des bailleurs, en date du 9 avril 2024 et suite à une visite effectuée le 13 février 2024, de prendre des dispositions au titre du traitement de l’insalubrité, s’agissant notamment du développement de moisissures, d’humidité et d’infiltrations. Elle ne tire cependant aucune conséquence de cette mise en demeure dans ses conclusions et à l’audience, les parties ne l’évoquant et cette mise en demeure étant examinée dans le temps du délibéré.

Dans ce contexte, la reprise du versement du loyer courant au mois de mai 2024 outre la justification d’un emploi de Madame [E] [Z] [C] depuis le mois de novembre 2023 justifient l’octroi de délais de paiement.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

•la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

•à défaut pour Madame [E] [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

•Madame [E] [Z] [C], devenue occupante occupants sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 918,56 euros actuellement,

•le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [Z] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2019 entre Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [Z] [C] concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 28 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit neuf cent dix-huit euros et cinquante-six centimes (918,56 euros) à ce jour, à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] [C] à verser à Monsieur [Y] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [V] [G] à titre provisionnel la somme de cinq mille trois cent soixante-dix neuf euros et quatre-vingt-cinq centimes (5.379,85 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, des charges impayés et des indemnités d’occupation au 23 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [E] [Z] [C] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de cent quarante-neuf euros et quarante-quatre centimes (149,44 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [Z] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [E] [Z] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs ou à leur mandataire, soit neuf cent dix-huit euros et cinquante-six centimes (918,56 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] [C] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente