TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 25 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/00042 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOSB

N° MINUTE : 2025/16

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU

immatriculée au RCS de [Localité 14] n° D 399 780 097, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEUR

Monsieur [O] [U] [N]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparant

PARTIE SAISIE

EN PRÉSENCE DE

TRESOR PUBLIC – SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 15], dont les bureaux sont situés [Adresse 4]

non comparante

TRESOR PUBLIC – SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIER S DE [Localité 15], dont les bureeaux sont situés [Adresse 4]

non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 28 janvier 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 25 Février 2025.

Par acte authentique reçu le 03 juin 2020 par Me [C] [X], notaire associé au [Localité 13] (Sarthe), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (également désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ou la banque) a consenti à M. [O] [N] né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 7] (93) qui avait auparavant accepté une offre préalable électronique, les deux emprunts suivants affectés à l’acquisition de biens et droits dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 15] (37) cadastré section [Cadastre 10] lieudit “[Adresse 6]” d’une contenance de 00 ha 15 a 40 ca soit le lot 79 et les 90/7676èmes des parties communes générales, les 90/7676èmes des charges spéciales au bâtiment T1, les 155/10 982 èmes des charges d’entretien d’ascenseurs, les 90/7676 èmes des charges générales à l’ensemble des 5 lots et les 90/7608 èmes des charges de chauffage pour le bâtiment T1:

— un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n° 10000930448 d’un montant de quatre vingt mille euros, remboursable au taux (hors assurance) de 0,8700 % soit un teg annuel effectif global de 1,55 % en 180 échéances mensuelles constantes dont 179 de 474,28 euros et une de 473,48 euros à compter du 10 juin 2020,

— un prêt immobilier “PTH lisseur” n° 10000930449 d’un montant de quatre vingt deux mille neuf cent cinquante huit euros, remboursable au taux (hors assurance) de 1,3700 % soit un teg annuel effectif global de 1,83 % en 300 échéances mensuelles dont 179 de 156,26 euros, 1 de 157,02 euros, 119 de 630,50 euros et 1 de 627,25 euros à compter du 10 juin 2020.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par lettre datée du 25 septembre 2023, la banque a mis en demeure l’emprunteur de régler dans un délai de quinze jours à réception de ce pli, la somme de 1 878,36 euros correspondant à quatre échéances impayées (juin-septembre 2023) en rappelant qu’à défaut, la déchéance du terme pourrait être prononcée. Ce courrier a été signifié à M. [O] [N] par acte extrajudiciaire le 24 octobre 2023 délivré en l’étude.

Par courrier daté du 08 décembre 2023 également signifié par commissaire de justice le 14 décembre suivant, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure le débiteur de lui rembourser dans un délai de quinze jours à réception de cette lettre, la somme de 165 328,51 euros au titre du solde des prêts.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 31 juillet 2024 par la Selarl HJ [Localité 9], commissaire de justice à [Localité 9] (91), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a fait donner à M. [O] [N] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de cent soixante dix huit mille sept cent vingt neuf euros et onze centimes (178 729,11 euros) arrêtée au 28 mars 2024.

Ce commandement a été publié le 25 septembre 2024 au service de la publicité foncière d'[Localité 11] et [Localité 12] sous la référence : volume 2024 S numéro 42.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 22 novembre 2024 et placée le 26 novembre suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. (…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (…) statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que le débiteur saisi devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. (…) rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

.(…) fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 90 000 euros,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice à [Localité 15] ([Localité 11] et [Localité 12]), et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

.(…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 26 novembre 2024.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits par actes extra judiciaires délivrés le 26 novembre 2024. Le Trésor public (service des impôts des particuliers de [Localité 15]) n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Sur l’assignation délivrée avec procès verbal de recherches infructueuses, M. [O] [N] qui tout comme le créancier inscrit n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu ou ne s’est pas présenté à l’audience de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 03 juin 2020 par Me [C] [X], notaire associé au [Localité 13] (Sarthe) et trois inscriptions de privilèges et d’hypothèque conventionnelle publiées le 07 juillet 2020 sous les références suivantes : volume 2020 V n° 2296, 2297 et 2298 au service de la publicité foncière de [Localité 15] devenu le SPFD [Localité 11] et [Localité 12] ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond à la définition du titre exécutoire et qu’il comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques des emprunts souscrits et leurs modalités de remboursement ; que lui seul fonde la saisie immobilière et les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle consentie a bien été inscrite de même que les sûretés légales ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique emportant vente immobilière avec emprunt en l’occurrence deux prêts immobiliers; que revêtu de la formule exécutoire, l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de crédit sous forme électronique émise, reçue et acceptée les 6 et 28 avril 2020 ; qu’il précise que “” les conditions générales et les conditions spéciales du présent prêt figurent dans l’offre de prêt faite par le prêteur demeurée annexée au présent acte (annexe 3) et visée électroniquement par l’emprunteur” et que “la signature électronique du notaire vaut également pour ses annexes” ;

Attendu qu’il s’en déduit que l’offre de prêt signée électroniquement par l’emprunteur, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2°Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non – professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que les conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulé “Déchéance du terme-Exigibilité du présent prêt” stipulant qu’ “en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours : en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement(….)” ;

Attendu qu’il est ainsi loisible au créancier de prononcer la déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse de régulariser les échéances impayées dans un délai de quinze jours ; que toutefois, un tel préavis a déjà été considéré comme n’étant pas constitutif d’un délai raisonnable de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive ( Cass. Civ. 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904 ) ;

Attendu qu’en l’espèce, la stipulation sus retranscrite est donc susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’inviter la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou et le cas échéant M. [O], [U] [N] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 mars 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou à présenter ses observations sur la validité de la clause “Déchéance du terme” des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ainsi que le cas échéant à M. [O], [U] [N] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 25 Février 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET