MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00685 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5HJ

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [D] [F]

né le 06 Septembre 1980 à FECAMP, demeurant 25 tour Roussillon – 2 rue du Roussillon – Logt 25 – 76400 FECAMP

représenté par la SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocats au barreau du HAVRE

En présence de Madame [W] du Centre Maurice Begouen Demeaux, mandataire spéciale

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2018, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE, a consenti un bail d’habitation à M. [D] [F] portant sur un logement n° 7225L-0025 dans un immeuble situé Tour Roussillon, 2 rue Roussillon à FECAMP (76400), moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 385,49 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 020,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [D] [F] le 17 avril 2025.

Par ordonnance du juge des tutelles du 3 juin 2025, M. [D] [F] a été placé sous le régime de la sauvegarde de justice, avec désignation du CMBD en qualité de mandataire spécial ayant notamment pour mission de percevoir seul les pensions et revenus de toute nature dont M. [F] peut se trouver titulaire, les appliquer à son entretien, à son traitement, ainsi qu’à l’acquittement de ses dettes courantes et faire fonctionner seul ses comptes de dépôts bancaires ou postaux.

Par assignation du 11 juillet 2025, la SAS 3F NORMANVIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− 7 170,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025 ;

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible ;

− 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle sollicite également l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation. Elle précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2025, s’élève désormais à 8 099,24 euros. Elle indique que M. [D] [F] a repris le paiement des loyers depuis le terme d’août 2025 et s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, M. [D] [F], assisté par Maître Mathilde THEUBET, demande à la juridiction de :

— statuer ce que de droit sur les demandes de la société 3F NORMANVIE de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation ;

— lui donner acte de ce qu’il reconnaît devoir la somme de 8 722,23 euros fin août 2025 sur les loyers et charges dus ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement possibles ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— débouter la société 3F NORMANVIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il expose avoir dû cesser ses missions d’intérim pour récupérer du choc psychologique consécutif à un accident traumatisant, ayant été enseveli dans une tranchée. Il retravaille depuis le 12 mai 2025 en tant qu’agent de maintenance polyvalent avec des revenus mensuels de l’ordre de 1 786 euros, prime d’activité comprise. Il a saisi le juge aux affaires familiales pour solliciter une baisse de la pension alimentaire qu’il règle pour ses deux enfants. Son budget mensuel est établi par son mandataire spécial qui lui laisse à disposition 60 euros par semaine pour ses dépenses courantes.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [D] [F] a déposé le 8 septembre 2025 une demande de traitement de sa situation de surendettement dont l’instruction est en cours.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS 3F NORMANVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 020,87 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2025.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Selon les dispositions de l’article R. 442-13 du même code, pour réaliser l’enquête prévue à l’article L. 442-5, l’organisme bailleur demande à chacun de ses locataires communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements ci-après concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer :

— nom, prénom, âge et lien de parenté ;

— numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur ;

— renseignements permettant de calculer le plafond de ressources applicable ;

— renseignements relatifs à la perception, directement ou en tiers payant, de l’une des aides personnelles au logement prévues par l’article L. 821-1, ainsi que de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;

— nature de l’activité professionnelle ou situation de demandeur d’emploi inscrit auprès de l’opérateur France Travail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré d’un montant de 8 099,24 euros arrêté au 9 octobre 2025.

Néanmoins, il ressort de ce décompte et des avis d’échéance produits que cette somme comprend des frais de rejet de prélèvement pour un montant total de 12 euros et des frais de procédure pour un montant total de 305,90 euros. Tous ces frais ne constituent pas des loyers ou des charges et il y a donc lieu de les déduire de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, le décompte comprend également des pénalités pour enquête d’occupation pour un montant total de 38,10 euros. Toutefois, la bailleresse ne justifie pas avoir demandé au locataire de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que le locataire n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire également la somme de 38,10 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [F] à payer à la SAS 3F NORMANVIE une somme de 7 743,24 euros au titre de l’arriéré dû au 9 octobre 2025.

La SAS 3F NORMANVIE sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] [F] justifie avoir repris le paiement du loyer courant depuis le terme d’août 2025. Il a retrouvé un emploi, avec des revenus lui permettant de régler sa dette locative. En outre son budget est géré par un mandataire spécial qui a pour mission de percevoir seul ses revenus pour les appliquer à l’acquittement de ses dettes courantes.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif du présent jugement, et de faire droit à la demande de M. [D] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par la bailleresse et le locataire sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 14 septembre 2018 entre la société IMMOBILIERE BASSE SEINE aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE d’une part, et M. [D] [F], d’autre part, portant sur un logement n° 7225L-0025 dans l’immeuble situé Tour Roussillon, 2 rue Roussillon à FECAMP (76400) est résilié depuis le 21 février 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [F] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 7 743,24 euros (sept mille sept cent quarante-trois euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025 ;

AUTORISE M. [D] [F] à se libérer de sa dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 215 euros (deux cent quinze euros) et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [F] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 février 2025 ;

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [D] [F] sera condamné payer à la SAS 3F NORMANVIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [F] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [D] [F] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO