TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 25 Octobre 2024

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Septembre 2024

N° RG 24/00879 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4RSJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] sis [Adresse 4],

représenté par son syndic en exerice, la société COULANGE IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [D] [L]

Née le 19 juillet 1975 à [Localité 10] (NOUVELLE-ZÉLANDE),

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Isabelle BENETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [R]

Né le 10 août 1975 à [Localité 11] (ROYAUME-UNI),

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Isabelle BENETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [L] et M. [G] [R] sont propriétaires des lots n° 65 et n° 80 au sein de la copropriété [Adresse 16], située [Adresse 6], qui comportent plusieurs terrasses et un jardin sur lequel ils ont fait édifier une piscine hors-sol à container avec arrimage et systèmes de filtration et alimentation fixes.

Par acte du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] a fait assigner en référé Mme [D] [L] et M. [G] [R] aux fins suivantes :

— condamner Mme [D] [L] et M. [G] [R] à retirer la piscine installée dans le jardin constituant le lot n° 80, en ce compris les travaux de maçonnerie, les réseaux, édifice de filtration et tuyaux d’alimentation, ainsi qu’à remettre en état les parties communes, en ce compris la remise en état de la dalle béton qui a fait l’objet de percements pour ancrage d’lPN, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance a intervenir,

— condamner Mme [D] [L] et M. [G] [R] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] a réitéré ses demandes, exposant en substance que :

— la piscine a été installée sur une partie commune spéciale à usage privatif sans aucune autorisation de la copropriété, pourtant requise par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété,

— cette installation présente une dangerosité en raison notamment de son poids pesant sur la dalle en béton constituant la toiture des garages se trouvant en dessous, engendrant ainsi un risque d’effondrement, et affecte, d’autre part, l’aspect extérieur de l’immeuble.

Par leur conseil, Mme [D] [L] et M. [G] [R], ont rétorqué que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15], ne visant aucun fondement juridique, se heurtent à une contestation sérieuse en ce que :

— les terrasses et jardin compris dans leurs lots sont purement privatifs de sorte que la suppression des aménagements qui leur sont apportés ne saurait être ordonnée en référé,

— l’installation de la piscine, démontable, hors sol et de moins de 10 m2, ne nécessitait aucune autorisation de l’administration ou du syndicat de la copropriété,

— la piscine qui n’est pas située au-dessus des garages et qui est arrimée en pleine terre ne présente aucune dangerosité.

Outre le rejet de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15], Mme [D] [L] et M. [G] [R] ont sollicité 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 25 octobre 2024 pour la décision être prononcée à cette date.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » et selon l’article 835 du même code « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il convient de constater, à titre liminaire, que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] ne précise pas le fondement juridique de ses demandes mais ses conclusions mobilisent explicitement les critères, prévus par les dispositions susvisées, du trouble manifestement illicite en l’absence d’autorisation d’installation de la piscine donnée par les copropriétaires ou du fait des nuisances en lien avec l’utilisation de l’équipement ainsi que l’existence d’un dommage imminent en raison d’un risque d’effondrement engendré par la structure (page 9).

La nature privative ou commune de l’emplacement où la piscine a été installée est sérieusement discutée par les parties et il n’appartient pas au juge des référés de le déterminer s’agissant d’une appréciation portant sur le fond du droit de propriété, supposant un examen et une interprétation tant du règlement de copropriété que du titre de propriété.

Il n‘y a donc pas lieu de retenir que l’absence d’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, au regard des dispositions de la loi du 5 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, pour installer la piscine constitue une trouble manifestement illicite permettant d’en ordonner la suppression.

L’examen des pièces produites ne permet pas d’appréhender avec une quelconque certitude la réalité du danger que peut représenter le poids de la piscine ainsi que les nuisances dont elle serait la cause : si une note du cabinet d’architecture Studio 21, non daté, évoque succinctement l’illégalité de l’installation et la charge qu’elle impose à la toiture des garages (pièce 3 du syndicat des copropriétaires), Mme [D] [L] et M. [G] [R] se prévalent, au contraire, d’un procès-verbal de constat du 11 avril 2024 tendant à établir que la piscine, décalée par rapport à la toiture des garages, n’est pas arrimée sur celle-ci mais sur un sol en pleine terre.

Les documents versés aux débats, notamment les plans et photographies du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15], n’autorisent aucune vérification de la nature des sol et sous-sol sur lesquels la piscine est installée et la localisation exacte des garages par rapport aux parties communes de la copropriété, et partant d’évaluer le danger que l’ouvrage peut représenter pour celle-ci, les riverains et tiers.

Une mesure d’investigation avant dire droit apparaît ainsi nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire et avant dire droit, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

Désignons en qualité d’expert M. [U] [S]

[Adresse 7]

[Localité 2]

tél : [XXXXXXXX01]

Port : 0650860534 [14] : [Courriel 9]

Avec mission de :

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les devis, factures…,

— Se rendre sur les lieux situés copropriété [Adresse 16], située [Adresse 3] à [Localité 13] après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Examiner et décrier la piscine installée par Mme [D] [L] et M. [G] [R] dans leur lot,

— Préciser la nature des sol et sous-sol où cet équipement est installé et arrimé ainsi que le son positionnement exact par rapport aux garages et au sein de l’ensemble immobilier afin que le juge du fond éventuellement saisi soit en mesure de déterminer si la piscine se trouve sur une partie commune ou privative de la copropriété ;

— indiquer si cette installation est conforme à la réglementation applicable et si elle peut être de nature à présenter un danger imminent en raison, notamment de son poids, de sa structure, de ses équipements ou de son arrimage,

— Indiquer si l’utilisation de cette piscine est d’autre part de nature à occasionner un trouble anormal de voisinage en raison de sa situation ;

— Plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport dans le mois de la consignation de sa rémunération pour le cas où une mesure urgence serait nécessaire,

Disons que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] d’une avance de 2 500 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Prononçons un sursis à statuer sur toutes les demandes et rouvrons les débats à l’audience de référé construction du vendredi 23 mai 2025 à 9 h 00, site Delanglade à [Localité 12].

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT