TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e Dominique DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à Mme [L] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02371 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z2E

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis L'[Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 décembre 2020, l’Association Soliha Provence a donné à bail à Madame [L] [V] un local à usage d’habitation conventionné situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4] pour un loyer de 346,56 euros et une provision sur charges de 175 euros.

Le 3 novembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Association Soliha Provence a fait signifier à Madame [L] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, l’Association Soliha Provence, a fait assigner Madame [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 849 alinéa 2 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail,

— expulsion Madame [L] [V] ainsi que tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés, et avec le concours de la force public, si besoin est,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise,

— condamnation au paiement de la provision de 2 582,59 euros au titre des loyers et charges impayés selon relevé de compte du 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit 579,27 euros, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ainsi que les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 23 mai 2024, l’Association Soliha Provence, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3 719,73 euros au 30 avril 2024. Elle a indiqué le départ imminent du locataire, l’état de lieux de sortie étant fixé le 24 mai 2024.

Comparant en personne, Madame [L] [V] a reconnu le principe et le montant de sa dette. Il a informé avoir donné congé à la bailleresse le 17 avril 2024. Il sollicite des délais de paiement en déclarant percevoir le revenu solidarité active (RSA) et avoir deux enfants à charge.

La bailleresse a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

Dans un courrier du 10 juin 2024, elle s’est désistée de sa demande d’expulsion du fait de l’établissement d’un état des lieux de sortie le 5 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Association Soliha Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 10 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 884,74 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges, assurance habitation incluse, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 579,27 euros actuellement, et de condamner Madame [L] [V] à son paiement à compter du 3 janvier 2024 et jusqu’au 10 juin 2024, date de la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [V] reste devoir la somme de 3 457,51 euros, à la date du 30 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Madame [L] [V] ne conteste pas la dette.

Madame [L] [V] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3 457,51 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation au 30 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 582,59 euros à compter du 28 mars 2024, date de l’assignation, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard de la libération des lieux et de l’accord de la bailleresse, il convient de faire droit à la demande selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution forcée à venir, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera débouté de sa demande en paiement de ce chef.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2020 entre l’Association Soliha Provence, d’une part, et Madame [L] [V] d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 1], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 3 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, assurance habitation incluse, soit cinq cent soixante-dix-neuf euros et vingt-sept centimes (579,27 euros) à ce jour, à compter du 3 janvier 2024 et jusqu’au 10 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à verser à l’Association Soliha Provence la somme de trois mille quatre cent cinquante-sept euros et cinquante-et-un centimes (3 457,51 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 30 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 2 582,59 euros et du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [L] [V] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 33 mensualités équivalentes d’un montant de cent euros (100 euros) et une 34ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [L] [V] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution forcée ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente