Tribunal Judiciaire de Lorient, 1re chambre, 18 février 2026, n° 24/01531

TJ Lorient 18 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a constaté que Madame [P] n'a pas informé la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER de la signature d'un compromis de vente, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.
Rejeté
Manquement au devoir de conseil
La cour a jugé que la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER avait respecté ses obligations et que Madame [P] n'avait pas prouvé un manquement de la part de l'agence.
Rejeté
Demande de frais irrépétibles
La cour a débouté Madame [P] de sa demande de remboursement de frais, considérant qu'elle avait succombé dans l'instance.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Lorient, la société Y Morbihan Immobilier a assigné Madame P pour obtenir le versement d'une clause pénale de 10.760 euros suite à un manquement à ses obligations contractuelles. Les questions juridiques posées concernent l'application de la clause pénale et la responsabilité de la société en raison d'un prétendu manquement à son devoir de conseil. Le tribunal a reconnu le manquement de Madame P à informer l'agence de la vente réalisée par un autre intermédiaire, justifiant l'application de la clause pénale, mais a modéré son montant à 2.000 euros. En revanche, il a débouté Madame P de sa demande reconventionnelle pour perte de chance, considérant que la société avait respecté ses obligations.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lorient, 1re ch., 18 févr. 2026, n° 24/01531
Numéro(s) :	24/01531
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Luc PASQUETLuc FURET
Cabinet(s) :	CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS
Parties :	S.A. SOZIC MORBIHAN IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/01531 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5S6K

S.A. SOZIC MORBIHAN IMMOBILIER

[M] [V] [L] [P]

COPIE EXECUTOIRE LE

18 Février 2026

M^e Luc PASQUET

M^e Luc FURET

entre :

S.A.S SOZIC MORBIHAN IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Luc PASQUET de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Madame [M] [V] [L] [P] veuve [O]

née le 12 Mai 1938 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Luc FURET, avocat au barreau de LORIENT

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 10 Décembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame BAUDON et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 18 Février 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

1. Faits et procédure

Suivant contrat de mandat de vente exclusif du 20 septembre 2023, Madame [M] [P] a confié à la SARL IMMO CONSEILS, représentée par Madame [N] [J], la vente de sa maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 3], au prix de 275.000 euros net vendeur. Le mandat a été rédigé par Madame [Y] [U].

Le 20 mars 2024, Madame [M] [P] a conclu un contrat de mandat de vente non-exclusif avec la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER, représentée par Madame [Y] [U], pour la vente du même bien, au prix de 269.000 euros net vendeur, pour une durée irrévocable de trois mois.

Le 6 mai 2024, Madame [M] [P] a conclu un contrat de mandat simple de vente portant sur le même bien avec l’agence [H] IMMOBILIER, au prix net vendeur de 249.100 euros.

Madame [M] [P] a finalement conclu un compromis de la vente du bien le 11 mai 2024, au prix net vendeur de 220.000 euros, avec le concours de l’agence [H] IMMOBILIER.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 août 2024, la SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER a fait assigner Madame [M] [P] devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de condamnation au versement du montant de la clause pénale.

2. Prétentions et moyens

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, la SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER demande au tribunal de :

à titre principal, condamner Madame [P] à verser à la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER le montant de la clause pénale à hauteur de 10.760 euros outre intérêts au taux légal calculés selon les règles de l’anatocisme ;à titre subsidiaire, condamner Madame [P] à verser à la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER le montant de 9.684 euros correspondant à la perte de chance de percevoir sa commission outre intérêts au taux légal calculés selon les règles de l’anatocisme ;en tout état de cause, condamner Madame [P] à verser à la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER se prévaut des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ainsi que de l’article 4 du titre 1er et de l’article 3 du titre 2 du mandat conclu avec Madame [P], prévoyant une indemnité compensatrice au profit du mandataire égale au montant de la rémunération, en cas de non-respect par le mandant de ses obligations.

La SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER estime que Madame [P] a commis plusieurs fautes dans l’exécution du mandat de vente. En premier lieu, elle indique que Madame [P] ne l’a pas informée de la vente du bien objet du mandat. En second lieu, elle soutient que le mandat initialement conclu avec l’agence [H] IMMOBILIER était un mandat exclusif et que c’est opportunément qu’un mandat simple a été régularisé le 6 mai 2024, quelques jours avant la signature du compromis de vente et postérieurement à la réalisation des diagnostics obligatoires, le 30 avril 2024. Elle ajoute que Madame [P] a refusé de déférer à sa sommation de communiquer. Enfin, la demanderesse rappelle les dispositions de l’article 10 du mandat de vente et affirme que Madame [P] a commis une faute en concluant un autre mandat à un prix inférieur.

A titre subsidiaire, la SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER estime que les fautes commises par Madame [P] ont engendré une perte de chance de trouver un acquéreur pour le bien immobilier objet du mandat, perte de chance qu’elle estime très élevée et évalue à 90 % du montant de la commission.

En réponse aux moyens développés par la défenderesse, la SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER affirme rempli son devoir de conseil et conteste avoir présenté le bien immobilier à un prix prohibitif. Elle dit avoir organisé plusieurs visites du bien. Elle ajoute que Madame [P] avait acquis ce bien le 14 avril 2023 et que les diagnostics étaient encore valides, de sorte qu’il n’était pas nécessaire de les faire réaliser de nouveau.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, Madame [M] [P] demande au tribunal de :

débouter la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires ;condamner la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER à verser à Madame [M] [P] la somme de 13.500 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de ne pas avoir vendu le bien immobilier au prix du marché dans un délai raisonnable, le cas échéant, ordonner les compensations entre les créances réciproques ;condamner la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER à verser à Madame [M] [P] la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles et la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;écarter l’exécution provisoire en raison des conséquences manifestement excessives.

Madame [P] se prévaut d’un manquement de la SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER à son devoir de conseil, pour avoir surévalué le bien immobilier et avoir refusé d’en adapter le prix au marché.

En réponse aux moyens développés par la demanderesse, Madame [P] affirme que celle-ci avait donné son accord pour que l’agence [H] IMMOBILIER présente le bien à un prix inférieur. Elle conteste avoir signé un mandat exclusif avec cette agence. Elle rappelle en tout état de cause le pouvoir modérateur du juge, considérant le fait qu’en qualité de professionnelle de l’immobilier, la SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER ne pouvait à la fois donner son accord pour que l’agence [H] IMMOBILIER se charge de vendre le bien et s’abstenir de renseigner sa mandante sur la démarche à suivre pour régulariser la situation, pour in fine solliciter l’application de la clause pénale.

Enfin, Madame [P] dénie une quelconque perte de chance pour la SA [Y] MORBIHAN IMMOBILIER de vendre le bien, s’appuyant avec les échanges de sa gérante en avril 2024 aux termes desquelles elle indiquait n’avoir aucune demande de visite ni rien de concret.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 10 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 février 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’application de la clause pénale prévue par le mandat de vente

Selon les termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Madame [P] a conclu le 20 mars 2024 avec la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER un mandat non-exclusif de vente de sa maison (pièce n° 1). Le prix net vendeur convenu entre les parties était de 269.000 euros.

L’article 3 du titre 2 prévoit une clause pénale. S’agissant du mandat non-exclusif, il stipule que le mandant conserve toute la faculté de procéder lui-même à la rechercher d’un acquéreur mais s’oblige pendant la durée du mandat et pendant douze mois suivant l’expiration du mandat, à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue, en lui notifiant par lettre recommandée les noms et adresses de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente. En cas de non-respect de ces obligations, le mandant s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil (actuellement codifié à l’article 1231-5), une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue à l’article 4 relatif à la rémunération.

Madame [P] a conclu un mandat non-exclusif de vente avec l’agence [H] IMMOBILIER le 6 mai 2024, au prix de 249.100 euros net vendeur (pièce n° 2). Un compromis de vente a été signé par l’intermédiaire de cette agence le 11 mai 2024.

Le fait pour Madame [P] d’avoir présenté son bien immobilier à un prix inférieur par l’intermédiaire d’une autre agence ne peut entraîner application de la clause pénale dès lors que celle-ci vient sanctionner le non-respect des obligations prévues à l’article 3, et non l’ensemble des obligations du contrat. Or, c’est à l’article 10 qu’il est stipulé que le mandant reste libre de vendre le bien par lui-même ou par tout autre intermédiaire et s’oblige à présenter le bien au même prix que celui prévu au mandat.

En revanche, Madame [P] n’a pas informé la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER de la signature de ce compromis selon les formes prévues à l’article 3 susvisé. Elle a donc manqué à son obligation à ce titre, ce qui justifie l’application de la clause pénale.

En application du contrat, la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER peut prétendre à une somme de 10.760 euros au titre de la clause pénale.

Les circonstances de l’espèce justifient de modérer le montant de cette clause pénale, qui est manifestement excessif au regard du manquement reproché à la mandante. En effet, il apparaît que Madame [P] est une cliente alors âgée de 86 ans, qui a signé les différents mandats mais ne semblait pas conduire elle-même les démarches relatives à la vente de sa maison puisque la quasi-totalité des échanges avec la gérante de la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER se faisaient par l’intermédiaire de sa nièce, Madame [Q] [K]. La teneur de ces échanges (pièce n° 12) laisse paraître l’existence de relations amicales entre elles, et non seulement professionnelles.

Aussi, s’il ressort des échanges par sms produit aux débats qu’un autre mandat avec l’agence [H] IMMOBILIER, non produit aux débats, avait certainement été signé par Madame [P] peu avant le 19 avril 2024, les échanges intervenus dans la première quinzaine du mois d’avril ont pu laisser croire à la mandante qu’elle était libre de contracter avec un autre professionnel. Le 16 avril 2024, en réponse à un message de Madame [Q] [K] l’informant de ce qu’elle envisageait un mandat non exclusif avec l’agence [H] IMMOBILIER, la gérante de la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER répondait « oui je comprends, pas de souci, il faut qu’elle se vende au plus vite et si [H] y arrive je comprendrai » puis « tu es adorable ! oui tu as mon accord [Q], moi tout ce qui m’importe c’est de la vendre au plus vite pour vous deux et votre sérénité ». Par ailleurs, la teneur des informations transmises par Madame [Q] [K] à sa tante, de même que les explications données par l’agence [H] IMMOBILIER, sont inconnues.

Il résulte de ce qui précède que le montant de la clause pénale sera réduit à la somme de 2.000 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il sera également fait application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER.

2. Sur la demande reconventionnelle en réparation du préjudice de perte de chance

Madame [P] se prévaut d’un manquement de la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER à son devoir de conseil et sollicite une somme de 13.500 euros en réparation de son préjudice de perte de la chance d’avoir vendu sa maison au prix du marché à un prix raisonnable.

La responsabilité de la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, au regard du contrat de mandat conclu entre les parties et dont Madame [P] invoque la mauvaise exécution.

Madame [P] reproche à sa cocontractante d’avoir surestimé le prix de sa maison et d’avoir refusé de le revoir à la baisse pour l’adapter au prix du marché. Elle prétend que la maison est restée sur le marché pendant onze mois à un prix excessif.

Il sera rappelé à titre liminaire que le mandat avec la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER a été signé par Madame [P] le 20 mars 2024 et que dès le début du mois d’avril, la mandante cherchait à confier son bien à une autre agence, pour finalement le vendre le 11 mai 2024, soit moins de deux mois plus tard. De fait, il ne saurait être reproché à la demanderesse de ne pas avoir adapté le prix à l’évolution du marché, ayant finalement disposé d’un délai très court pour ce faire.

En outre, Madame [F], qui ne produit aucun autre avis de valeur de son bien immobilier, ne justifie aucunement du caractère excessif du prix initialement fixé. Elle ne justifie pas davantage avoir demandé à sa mandataire de baisser ce prix, alors même qu’elle a très rapidement ensuite signé un autre mandat avec l’agence [H] IMMOBILIER à un prix largement inférieur.

Enfin, il apparaît que la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER a satisfait à ses obligations en proposant des visites du bien, dans le court délai qui lui était imparti avant que Madame [P] confie la vente de son bien à l’agence [H] IMMOBILIER. La demanderesse justifie avoir organisé une visite le 4 avril 2024, et proposé trois visites à Madame [P] le 30 avril 2024.

Par conséquent, Madame [F] ne rapporte la preuve d’aucun manquement de la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER aux obligations du contrat, de sorte que la responsabilité de cette dernière ne peut être engagée. La défenderesse sera déboutée de sa demande à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

Madame [F] succombant à l’instance devra en supporter les entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra également verser une somme de 2.500 euros à la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer à la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de la clause pénale prévue par le contrat de mandat, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les intérêts échus, dus pour au moins une année, produiront intérêt ;

DEBOUTE Madame [M] [P] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer à la société [Y] MORBIHAN IMMOBILIER la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le greffier, Le président,