TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Alain DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07710 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JRA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 18 mai 2016, la SA CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a donné à bail à Madame [T] [B] un stationnement et appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel global de 575,01 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2023, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Madame [B] un commandement de payer la somme de 1.175 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 29 novembre 2023, la SA CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a attrait Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion de Madame [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire ; condamner Madame [B] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.497,40 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 24 novembre 2023, avec intérêts à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer échu, avec indexation et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 8 février 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue le 6 juin 2024.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 664,71 euros, selon décompte en date du 31 mai 2024. Elle a précisé que la dette avait été apurée en avril 2024 et qu’en conséquence, elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, mais avec clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement à venir.

Citée à étude, Madame [T] [B] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le rapport de diagnostif financier et social de la locataire précise que Madame [B] est retraitée et célibataire. La dette serait née d’un chèque revenu impayé ayant conduit la banque à supprimer l’autorisation de découvert.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [T] [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA CDC HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 novembre 2023, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX par courriel réceptionné le 6 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 mai 2016, dont les conditions générales ont été reprises dans l’avenant du 29 janvier 2024, contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2023, pour la somme en principal de 1.175 euros.

Il résulte des décomptes versés au dossier, que les causes de ce commandement de payer ont été intégralement soldées dans le délai des deux mois impartis. Madame [B] a en effet versé 243,46 euros le 15 janvier 2023, 400 euros le 28 janvier 2023, 314,46 euros le 10 février 2023 et 400 euros le 25 février 2023, soit un montant global de 1.357,92 euros avant le 4 mars 2023.

Dès lors, la clause résolutoire n’est pas acquise et la SA CDC HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation de plein droit à ce titre, ainsi que des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 31 mai 2024 que Madame [T] [B] reste devoir la somme de 664,71 euros, correspondant aux loyers et charges courants.

Il convient de déduire un montant de 131,43 euros correspondant à des « frais de contentieux » qui ne relèvent pas des loyers et charges mais des dépens.

Pour la somme au principal de 533,28 euros, Madame [B] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme à la SA CDC HABITAT, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord et de la qualité du bailleur, des efforts de règlement et de la situation de Madame [B] telle qu’exposée par le service social, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties et les circonstances de l’espèce exigent, en équité, de rejeter la demande formulée par la SA CDC HABITAT au titre des frais irrépétibles et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, de ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [T] [B] à payer à la SA CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE une somme provisionnelle de 533,28 euros en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 31 mai 2024 ;

AUTORISONS Madame [T] [B] à s’acquitter de la dette par 5 échéances successives et mensuelles de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’intégralité de la dette sera exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président