TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e LABI Henri

Le 15 mars 2024

à M^e Nathalie LAURICELLA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03299 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MTL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [K] demeurant [Adresse 3] [Adresse 2]

(AJ C13206/2023/000040 par décision du 13 juin 2023)

représentée par M^e Nathalie LAURICELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 décembre 2018, la SA [Adresse 4] (LOGIREM) a donné à bail à Madame [Z] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 512,97 euros provision sur charges comprise.

Par contrat du 25 janvier 2019, la bailleresse a également consenti à la locataire la location d’un garage moyennant un loyer de 25,77 euros provision sur charges incluse.

Par assignation du 21 avril 2023, la SA [Adresse 4] (LOGIREM) a attrait Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en matière de référé, afin d’entendre, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour voir le bail résilié pour défaut de paiement des loyers et la locataire expulsée des locaux sans délais.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 juin 2023, renvoyée à la demande des parties et retenue le 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été plaidée.

Les parties, représentées par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La SA LOGIREM a demandé de :

constater le manquement grave et réitéré de la locataire à ses obligations légales et conventionnelles de régler le montant des loyers et charges ;constater la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au bail ; prononcer la résiliation judiciaire des baux liant les parties portant sur l’appartement et le garage ; prononcer l’expulsion sans délais de la locataire, ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [K] à lui payer la somme de 13.097,25 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 12 décembre 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux, ainsi qu’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.La bailleresse a soutenu que :

la procédure actuelle ne porte que sur le bail en cours et non ceux résiliés antérieurement. Madame [K] a été déjà condamnée par jugement du 14 décembre 2022 pour des impayés locatifs sur un premier logement qu’elle lui avait loué. La comptabilité fait figurer ce passif mais le décompte actualisé n’est pas sérieusement contestable. Il déduit les remises accordées à Madame [K] et retranscrit le montant accordé par le jugement du 14 décembre 2022 au titre de l’arriéré locatif du premier logement.Les sommes réclamées sont fondées : les régularisations des charges sont effectuées annuellement en juillet, celle des années 2019 et 2020 est annotée pour démontrer la réalité des régularisations, celle pour l’année 2022 n’était pas encore établie car le décompte de la locataire a été arrêté au 13 juin 2023 ; le défaut de régularisation de l’enquête SLS est facturé aux locataires; les frais d’enquête assurance bailleur sont dus comme l’affirme la jurisprudence constante en la matière ; La locataire a laissé s’aggraver sa situation débitrice, de sorte qu’elle est fondée à solliciter l’application des clauses résolutoires prévues aux baux de l’appartement et du garage et à s’opposer à l’octroi de tout délai. Madame [K] a demandé :

à titre principal : de débouter la LOGIREM de l’ensemble de ses prétentions en l’état d’une contestation sérieuse et de les renvoyer à mieux se pourvoir ;à titre subsidiaire : dire que la dette locative retenue sera réduite à 7.214,21 euros, comptes arrêtés au 29 décembre 2023 ; à titre infiniment subsidiaire : suspendre le jeu de la clause résolutoire et lui accorder des délais larges pour s’acquitter de sa dette ; statuer ce que de droit sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La locataire a répliqué que LOGIREM a introduit plusieurs actions à son encontre ces dernières années. La bailleresse a été déboutée de sa demande d’expulsion par ordonnance de référé du 28 avril 2021. S’agissant d’un premier bail ayant lié les parties, le jugement au fond du 14 décembre 2022 a rejeté l’existence de dégradations locatives et réduit sa créance locative à la somme de 2.852,37 euros, arrêtée au 29 janvier 2019, à régler par 35 versements de 79 euros outre une dernière pour solde. Tenant compte de ce passif, Madame [K] a soulevé l’incohérence des décomptes versés par la bailleresse, qui n’ont pas la même date de départ, ce qui fausse le solde débiteur, outre qu’ils reprennent des sommes dues avant le jugement du 14 décembre 2022. Ces décomptes mêlent donc les 2 logements. Madame [K] a par ailleurs contesté l’application de divers frais : frais dossier enquête, assurance par le bailleur, pénalité enquête, entretien robinetterie, fourniture individuelle pour un montant global de 180,29 euros. Elle a fait remarquer que les frais d’assurance par le bailleur ont cessé d’être réclamés à compter de septembre 2023. Elle a contesté les régularisations de charges en l’absence de justificatifs, le décompte individuel des charges même annoté, n’étant pas un justificatif. Aucune facture ni clé de répartition entre locataires n’a été fournie. En l’état de ces contestations sérieuses, Madame [K] a conclu au rejet des demandes de LOGIREM. Subsidiairement, elle a sollicité des délais de paiement dérogatoires avec suspension de la clause résolutoire, soulignant ses efforts de règlement malgré une situation précaire (retraitée, pension mensuelle de 707 euros, perte de l’allocation au logement, paiement de la dette locative antérieure).

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 29 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et les demandes de condamnation

Madame [K] justifie parfaitement de l’existence d’une contestation sérieuse empêchant de faire droit aux demandes de la SA LOGIREM dans le cadre des référés.

En effet, les parties sont en l’état d’un contrat de bail signé le 13 décembre 2018, à la suite d’un premier bail qui avait été conclu le 1er novembre 1991 pour prendre fin le 18 janvier 2019, et qui portait sur un autre logement. Pour autant, la SA LOGIREM produit des décomptes qui reprennent le solde antérieur relatif à ce premier bail. Le jugement du 14 décembre 2022, devenu définitif à défaut d’appel, a fixé la créance de la SA LOGIREM concernant ce premier bail, à un montant de 2.852,37 euros et accordé à Madame [K] des délais de paiement. Dès lors, LOGIREM ne peut se contenter de déduire ce montant d’un solde négatif de 3.363,54 euros, ce qui laisse subsister un montant de 511,17 euros en sa faveur, en contradiction avec la décision du 14 décembre 2022. En tout état de cause, son décompte concernant le logement actuel ne peut reprendre les comptes concernant ce premier logement résilié et qui ont été tranchés par une juridiction.

Partant, le décompte du bail du 13 décembre 2018, objet de la présente instance, devrait débuter avec un solde nul. Le décompte produit par LOGIREM, mêlant solde et règlements de l’échéancier du premier logement avec les versements des loyers du second logement, ne permet pas de déterminer les causes des règlements, ni de déterminer exactement le montant de l’arriéré locatif du bail en cours.

Il est acquis que toute erreur dans le décompte des sommes restant dues est de nature à entacher la régularité du commandement de payer et rend par conséquent l’obligation en paiement sérieusement contestable.

D’autre part, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit:

«Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

Cette disposition légale prévoit qu’il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l’encontre du preneur, et s’impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

Les demandes de provision pour charges doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et pour le bailleur personne morale par le budget prévisionnel.

Ainsi, il a été jugé que la production à chaque locataire du seul décompte informatique est insuffisante.

En l’espèce, force est de constater que les justificatifs des charges locatives ne sont pas produits.

La communication du décompte ne dispense pas la SA LOGIREM de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives, notamment le décompte du syndic. Or, elle n’établit pas avoir tenu à la disposition de la locataire les pièces justificatives des charges et n’en justifie pas plus devant la juridiction.

Dans ces conditions, il est impossible pour le tribunal de vérifier si le montant des charges récupérables mis à la charge de Madame [K] au cours des trois dernières années était fondé ou non.

En l’état des contestations sérieuses quant au montant de la dette locative, il n’y a pas lieu à référé. Les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir.

La bailleresse conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir tenant l’existence d’une contestation sérieuse ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la SA [Adresse 4] (LOGIREM) aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT