TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Caroline GUEDON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à M^e Laurence LE FEVRE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02375 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z2K

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [K] épouse [R]

née le 16 Mars 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er février 2023, la SAEM MARSEILLE HABITAT « SEML » venant aux droits de la SCI DESIREE CLARY, a donné à bail à Madame [X] [K] épouse [R] un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 630,79 euros avec charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Madame [X] [K] épouse [R] un commandement de payer la somme de 1.715,34 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 11 mars 2024, la SAEM MARSEILLE HABITAT « SEML » a attrait Madame [X] [K] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre:

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion de Madame [X] [K] épouse [R] et de tout occupant de son chef de l’appartement et du parking ;condamner Madame [X] [K] épouse [R] à lui payer :* la somme prévisionnelle de 2.308,50 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 4 janvier 2024 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer échu jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

Lors des débats, [Localité 5] HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3.449,50 euros, selon décompte en date du 5 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Représentée par son conseil lors des débats, Madame [X] [K] épouse [R] a repris oralement ses conclusions déposées en demandant des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir qu’elle ne conteste pas la dette locative, mais a souligné une reprise du paiement des loyers courants et une situation familiale fragile. Elle a précisé être bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé, et son époux qui vit aux Comores, ne travaille plus depuis janvier 2021. Elle a sollicité un FSL ainsi que le soutien financier de ses enfants pour solder sa dette.

Aucun rapport de diagnostif financier et social de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 mars 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.715,34 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [X] [K] épouse [R] reste devoir la somme de 3.449,50 euros, à la date du 4 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus.

Il convient cependant de déduire un montant de 330,82 euros correspondant à des « frais de contentieux » qui ne relèvent pas des loyers et charges mais des dépens ou de frais de procédure non justifiés.

Pour la somme au principal de 3.118,68 euros, Madame [X] [K] épouse [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame [X] [K] épouse [R] a bien repris le paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la bonne foi de Madame [X] [K] épouse [R], de la qualité de la bailleresse, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [X] [K] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 5] HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [X] [K] épouse [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par [Localité 5] HABITAT au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [X] [K] épouse [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023, entre la SAEM MARSEILLE HABITAT « SEML » venant aux droits de la SCI DESIREE CLARY, et Madame [X] [K] épouse [R], portant sur un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [X] [K] épouse [R] à verser à la SAEM [Localité 5] HABITAT SEML, à titre provisionnel, la somme de 3.118,68 euros, comptes arrêtés au 4 juin 2024, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus ;

AUTORISONS Madame [X] [K] épouse [R] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 86 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [X] [K] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM [Localité 5] HABITAT SEML sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [X] [K] épouse [R] sera condamnée à verser à la SAEM [Localité 5] HABITAT SEML une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SAEM [Localité 5] HABITAT SEML de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [K] épouse [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président