TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Février 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024

GROSSE :

Le 03/02/25

à M^e ZAMANTIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03/02/25

à Mr [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03004 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3K2X

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [L]

née le 16 Décembre 1949 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anthony ZAMANTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [F]

né le 27 Août 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2017, M. [N] [M] a consenti à M. [T] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation – situé au premier étage gauche – sis [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 500 €, outre 50 € au titre des provisions sur charges.

Selon acte de vente du 4 mai 2018, Mme [V] [L] est devenue propriétaire du bien occupé par M. [T] [F].

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2021, Mme [V] [L] a fait délivrer à M. [T] [F] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme en principal de 5.484,15 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, Mme [V] [L] a fait citer M. [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de le condamner au paiement des sommes de :

10.970,71 € au titre des loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 19 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;A titre subsidiaire, 10.040,47 € au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 29 juillet 2022, date de l’arrêté n°2022-02646, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2024.

Mme [V] [L], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle conteste l’exception d’inexécution invoquée par le défendeur en ce qu’il n’a pas été dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination et que les travaux préconisés par le rapport des services de la ville n’ont pu être exécutés en raison du comportement de M. [F] qui empêchait toute intervention des prestataires extérieurs. Pour le reste, elle a maintenu ses demandes en précisant que M. [T] [F] avait quitté les lieux le 19 septembre 2022.

M. [T] [F] a comparu en personne. Il a contesté le principe de la dette, tout en admettant ne pas avoir réglé cinq mois de loyer, et a excipé de l’exception d’inexécution au motif de l’insalubrité du logement litigieux qui a fait l’objet d’un arrêté de péril ayant entraîné une suspension des loyers pendant une période de six mois à l’issue de laquelle il avait repris leur versement. Il a ajouté qu’après l’acquisition du logement par Mme [L], un nouvel arrêté de péril est intervenu conduisant à l’évacuation des occupants de l’immeuble. Enfin, il a déclaré percevoir des revenus de l’ordre de 1.500 €.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’inexécution tirée de l’indécence alléguée des lieux loués

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat. Il est ainsi de jurisprudence constante que le locataire n’est fondé à refuser de payer le loyer qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper le logement.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu pour sa part de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, il est constant que l’immeuble sis [Adresse 2] a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité le 29 juillet 2022 dont il ressort que des désordres ont été constatés au niveau des parties communes (cage d’escalier) ainsi qu’au niveau des appartements du rez-de-chaussée et de l’appartement du deuxième étage droit. Il n’est pas contesté que M. [T] [F] a été relogé pendant la durée des travaux.

Cependant, il ressort des pièces produites qu’à la date du 29 juillet 2022, M. [T] [F] avait cessé de régler les loyers depuis plusieurs mois et était redevable de la somme de 10.040,47 €. Il ne démontre pas que les locaux étaient rendus totalement inhabitables avant cette date, étant relevé que les désordres constatés par l’arrêté de mise en sécurité ne concernent pas le logement occupé par M. [F].

En conséquence, l’exception d’inexécution ne peut donc être admise et M. [T] [F] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que M. [T] [F] a cessé d’honorer le paiement du loyer et des charges à compter du mois de mars 2022 et qu’il est redevable de la somme de 10.040,47 €. Le décompte sera arrêté à la date du 29 juillet 2022, date de l’arrêté de mise en sécurité en ce qu’il résulte de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire est tenu d’assurer aux occupants un hébergement. Il ne peut donc réclamer à l’occupant évincé le paiement des loyers, étant précisé qu’aux termes de ces mêmes dispositions, le bailleur est tenu de verser à ce dernier une indemnité d’un montant égal à tois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

Il convient de condamner M. [T] [F] à payer à Mme [V] [L] la somme de 10.040,47 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2021 sur la somme de 5.484,15 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de la procédure que M. [T] [F] s’est abstenu de tout règlement du loyer et des charges de façon prolongée, et ce malgré les mises en demeure, conduisant la société AUXITIME, gestionnaire du bien litigieux, à rompre le contrat de gestion, en raison de la « situation des impayés du locataire » et de « son comportement », comme cela résulte de l’email adressé à Mme [L] le 7 février 2022. Cette attitude a contraint celle-ci à agir en justice, lui causant ainsi un préjudice. A titre superfétatoire, il sera relevé que les échanges de courriels démontrent qu’en raison du comportement opposant de l’intéressé, les travaux au sein de l’immeuble n’ont pu être menés à leur terme.

En conséquence, il convient de considérer que la résistance abusive est caractérisée et partant, de condamner M. [T] [F] à verser à Mme [V] [L] la somme de 200 €.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [F], succombant à titre principal, sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de le condamner à payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [T] [F] de sa demande au titre de l’exception d’inexécution,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à Mme [V] [L] la somme de 10.040,47 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2021 sur la somme de 5.484,15 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à Mme [V] [L] la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [T] [F] aux dépens,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à Mme [V] [L] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE