TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10690 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZE6

N° de Minute : L 25/00442

JUGEMENT

DU : 28 Juillet 2025

Société ADOMA

C/

[S] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Séverine SURMONT, avocat au barreau de DOUAI, substituée par M^e Martine VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 août 2020, la SA ADOMA a conclu avec [S] [E] un contrat de résidence portant sur un logement à usage d’habitation n° A309 sis [Adresse 4], résidence sociale ADOMA, à [Localité 9], pour une durée d’un mois renouvelable, moyennant une redevance mensuelle de 380,36 euros comprenant 30,84 euros de prestations obligatoires.

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2022, la SA ADOMA a donné à bail à [S] [E] un emplacement de Parking n°0268PK05 sis [Adresse 4] à [Localité 9], pour une durée d’un mois renouvelable, moyennant un loyer d’un montant mensuel de 5,39 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juin 2024, la SA ADOMA a mis [S] [E] en demeure de lui payer la somme de 2.105,78 euros au titre des échéances impayées de redevance mensuelle et loyers d’emplacement de parking, sous peine de résiliation du contrat de résidence sans régularisation dans le délai d’un mois et de résiliation du contrat de location de la place de parking sans régularisation dans un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SA ADOMA a fait citer [S] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 19 mai 2025 aux fins d’obtenir, au visa des articles 1103, 1104 et 1224 du code civil et des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• à titre principal, le constat de la résiliation de plein droit du contrat de résidence et de location d’emplacement de parking par le jeu de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation de ces deux contrats aux torts de [S] [E] ;

• l’expulsion de [S] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et ce, sous peine d’astreinte de 153 euros par jour de retard ;

• la séquestration dans tel local du foyer ou dans tel garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de l’expulsé des meubles et objets mobiliers appartenant aux expulsés qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

• la condamnation de [S] [E] à lui payer la somme de 3.376,47 euros, avec intérêts judiciaires à compter de la mise en demeure suivant décompte arrêté au 4 septembre 2024  ;

• la condamnation de [S] [E] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation depuis le 25 juillet 2024 égale au montant de la redevance mensuelle, au taux en vigueur dans le foyer ainsi que le montant de la location mensuelle de la place de parking, mois par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

• la condamnation de [S] [E] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre à payer les dépens de l’instance.

A l’audience du 19 mai 2025, la SA ADOMA, représentée par son conseil, a réitéré les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette à la somme de 6.370,89 euros suivant décompte arrêté au 16 mai 2025 et à solliciter le rejet des prétentions adverses.

Comparant en personne, [S] [E] a sollicité la suspension de l’acquisition des effets de la clause résolutoire afin de s’acquitter de la somme due par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant. A titre subsidiaire, il a sollicité un délai de trois mois pour quitter les lieux. Il a été autorisé à produire des justificatifs de sa situation sociale et financière par note en délibéré adressée sous quinze jours.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

Le juge des contentieux de la protection n’a été destinataire de la part de [S] [E] d’aucune pièce justificative dans les délais impartis.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation des contrats et l’expulsion

La société ADOMA et [S] [E] ont conclu un contrat de résidence, soumis aux dispositions des articles [7] 633-1 et suivants et R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 de ce code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l’expiration d’un délai de préavis d’un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

L’article 2224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Par ailleurs, en application de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, en application de l’article 5 du contrat de résidence, [S] [E] s’est engagé à payer mensuellement une redevance, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant. En son article 11, le contrat de résidence contient une clause résolutoire en vertu de laquelle la résiliation intervient de plein droit en cas d’inexécution par le résident des obligations lui incombant ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le contrat de location de l’emplacement de parking contient pour sa part en son article 6 une clause résolutoire en vertu de laquelle le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un terme de loyer et de ses accessoires, huit jours après une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juin 2024, la SA ADOMA a mis [S] [E] en demeure de lui payer la somme de 2.105,78 euros au titre des échéances impayées de redevance mensuelle et loyers d’emplacement de parking, sous peine de résiliation du contrat de résidence sans régularisation dans le délai d’un mois et de résiliation du contrat de location de la place de parking sans régularisation dans un délai de huit jours. Ce courrier fait explicitement référence aux clauses résolutoires contenues dans chacun des contrats.

Il résulte du décompte produit par la SA ADOMA que le locataire ne s’est acquitté d’aucune somme d’argent entre le 25 juin 2024 et le 26 juillet 2024, ce qui ne souffre aucune contestation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient donc réunies à la date du 26 juillet 2024 en application de l’article 11 du contrat de résidence conclu entre les parties et de l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient par conséquent de constater la rupture du contrat de résidence au 26 juillet 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location de l’emplacement de parking étaient pour leur part réunies le 3 juillet 2024 en application de l’article 6 de cet acte, de sorte qu’il convient de constater la résiliation de ce contrat à cette date.

En outre, [S] [E] apparaît dans l’incapacité financière de s’acquitter de sa dette en plus de sa redevance mensuelle ; il est constant qu’il n’a payé aucune somme d’argent à la SA ADOMA depuis le 13 septembre 2024 ; bien qu’autorisé à produire des justificatifs de sa situation sociale et financière par note en délibéré, aucun document n’est parvenu au juge des contentieux de la protection. Ainsi, sans remettre en question l’existence des difficultés dont il souffre, aucun échéancier n’apparaît, en l’état, pouvoir être honoré.

Il convient par conséquent de rejeter cette demande et d’ordonner l’expulsion de [S] [E], suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Le recours à l’assistance de la force publique apparaît suffisant pour assurer l’exécution de la décision, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les sommes dues

En application de l’article 5 du contrat de résidence, le résident est tenu de payer mensuellement une redevance. Les prestations facultatives font l’objet d’une facturation complémentaire.

En application de l’article 3 du contrat de location de l’emplacement de parking, le locataire est tenu de payer mensuellement un loyer.

L’occupation prolongée du logement après la résiliation du contrat cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant de la redevance mensuelle jusqu’à la libération des lieux. Il en va de même quant à l’emplacement de stationnement.

Il ressort en l’espèce du décompte produit par la requérante que [S] [E] demeurait redevable, au 16 mai 2025, de la somme de 6.370,89 euros au titre des redevances, loyers du garage et indemnités d’occupation. Ce décompte ne souffre de la part du défendeur aucune contestation.

Partant, [S] [E] sera condamné au paiement de la somme de 6.370,89 euros, arrêtée au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.105,78 euros à compter de la signification de la mise en demeure – le 25 juin 2024 – et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

[S] [E] sera encore condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour la requérante de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; ces délais ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés, selon les modalités prévues au code de la construction et de l’habitation, en cas de défaut d’attribution d’un logement locatif social et, plus généralement, du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [S] [E] n’a pas justifié de sa situation sociale et financière ; aucun paiement n’a été effectué depuis le 13 septembre 2024. Aucune démarche de relogement n’apparaît avoir été effectuée, étant observé qu’une année s’est écoulée depuis la résiliation du contrat de résidence, à laquelle s’ajouteront les délais légaux d’exécution de la décision.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder à l’occupant de plus amples délais pour quitter les lieux.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En l’espèce, [S] [E], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de la présente décision justifie d’en écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de résidence conclu entre la SA ADOMA et [S] [E], portant sur un logement à usage d’habitation n° A309 sis [Adresse 5], à [Localité 9], à la date du 26 juillet 2024 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu le 12 septembre 2022 entre la SA ADOMA et [S] [E], portant sur d’emplacement de stationnement n°0268PK05 sis [Adresse 4] à [Localité 9], à la date du 3 juillet 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de [S] [E] et de tout occupant de son chef des lieux loués dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE [S] [E] à payer à la SA ADOMA la somme de 6.370,89 euros arrêtée au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.105,78 euros à compter de la signification de la mise en demeure, le 25 juin 2024, et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE [S] [E] à payer à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat de résidence s’était poursuivi, sur la période courant du 1er mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive du logement caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire ;

CONDAMNE [S] [E] à payer à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de l’emplacement de stationnement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur la période courant du 1er mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE [S] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LE GREFFIER LA JUGE