TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Julien FLANDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à la préfecture

Le 21 juin 2024

à M. [F] [G]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01743 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VZJ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [P]

né le 06 Juillet 1968 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

représenté par M^e Julien FLANDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 5 mars 2019, Monsieur [Z] [P], a donné à bail à Monsieur [G] [F] un local à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] pour un loyer de 450 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Le 18 mars 2022, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [P] a fait signifier à Monsieur [G] [F] un commandement de payer les loyers pour une somme en principal de 3.023,14 euros.

Le 18 décembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [P] a fait signifier à Monsieur [G] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, Monsieur [Z] [P], a fait assigner Monsieur [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé notamment au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail au 29 janvier 2024, expulsion, suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamnation au paiement de la provision de 9.011,14 euros au titre des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été établi le 20 février 2024.

A l’audience du 11 avril 2024, Monsieur [Z] [P], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance à la somme de 11.361,14 euros.

Comparant en personne, Monsieur [G] [F] a reconnu le principe de sa dette mais en a contesté le montant. Il a soutenu l’absence de prise en compte par le bailleur de versements réalisés en espèces. Il a évalué le montant de sa dette à une somme d’environ cinq à six mille euros, sans pouvoir être plus précis. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Monsieur [Z] [P] s’est opposé à cette demande.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 5 mars 2019 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 9.011,14 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

Monsieur [G] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du dernier loyer échu, soit la somme de 470 euros actuellement, et de condamner Monsieur [G] [F] à son paiement à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte que Monsieur [G] [F] reste devoir la somme de 11.361,14 euros, à la date du 5 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Monsieur [G] [F] reconnaît le principe de la dette. S’il conteste son montant, il ne justifie d’aucun élément ou commencement de preuve de nature à le remettre en cause, ne versant aucune pièce au débat.

Monsieur [G] [F] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11.361,14 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 11 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif indique une absence de reprise de tout versement de Monsieur [G] [F] depuis le mois de d’août 2023.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [G] [F] sera condamné à payer au bailleur la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2019 entre Monsieur [Z] [P], d’une part, et Monsieur [G] [F] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 30 janvier 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel, soit quatre cent soixante-dix euros (470 euros) à ce jour, à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à verser à Monsieur [Z] [P] la somme de onze mille trois cent soixante et un euros et quatorze centimes (11.361,14 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 11 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à verser à Monsieur [Z] [P] la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente