TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à Maxime PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à M. [C] [X] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02118 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YIX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [J] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [X] [R] [C], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 mars 2010, la société anonyme d’habitation à loyer modéré (Hlm) Logirem a donné à bail à Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné et un garage-parking situés au [Adresse 1], pour un loyer de 656,19 euros pour l’appartement et de 20 euros pour le garage-parking, outre 39,61 euros de charges.

Le 16 mai 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Vilogia a fait signifier à Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] un commandement de payer la somme en principal de 1.936,84 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la SA Vilogia, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion et séquestration des meubles (…),

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 4.689,44 euros comptes arrêtés au 5 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, éventuellement majoré des augmentations légales et réglementaires jusqu’au départ effectif de l’appartement,

— condamnation au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamnation aux dépens comprenant le coût des frais exposés et à venir.

A l’audience du 20 juin 2024, la SA Vilogia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4.491,79 euros.

Comparant en personne, Monsieur [X] [R] [C] a reconnu le principe et le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement de trois mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA Vilogia a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi d’un délai de paiement.

Madame [J] [C], citée à étude, n’est ni comparante ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Vilogia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 19 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 mars 2010 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 6-6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2023, pour la somme en principal de 1.936,84 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juillet 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C], après déduction des frais de procédure, restent devoir la somme de 4.006,01 euros, à la date du 19 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Monsieur [X] [R] [C] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4.006,01euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.936,84 euros du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [R] [C] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la relative ancienneté du bail, des versements opérés, de l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif, prenant en compte la proposition d’échéancier faite par Monsieur [X] [R] [C] à l’audience.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 815,91 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] seront en outre solidairement condamnés à payer à la SA Vilogia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2010 entre la SA Vilogia d’une part, et Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 1] sont réunies à la date du 17 juillet 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] à verser à la SA Vilogia, à titre provisionnel, la somme de quatre mille six euros et un centime (4.006,01 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2024 (loyers, charges), échéance de mai 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 1.936,84 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] à s’acquitter de la dette par deux acomptes de mille cinq cents euros chacun (1.500 euros) et une 3ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent quinze euros et quatre-vingt-onze centimes (815,91 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] aux dépens ;

REJETTE la demande de la SA Vilogia formée au titre des frais à venir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] [C] et Madame [J] [C] à payer à la SA Vilogia la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente