TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Olivier GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à M^e Laurence HENRY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06981 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EDA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [V]

né le 01 Août 1954 à , demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [P]

née le 20 Mars 1959 à , demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 juillet 2021 la société anonyme (SA) Erilia a donné à bail à Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné et une place de stationnement situés au [Adresse 2], dans le [Localité 4] pour un loyer de 628,41 euros et une provision sur charges de 182,16 euros s’agissant de l’appartement et un loyer de 51,38 euros et une provision sur charges de 7,62 euros pour la place de stationnement.

Le 13 juillet 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Erilia a fait signifier à Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, la SA Erilia, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, séquestration des meubles (…),

— condamnation au paiement de la provision de 5.917,39 euros comptes arrêtés au 4 octobre 2023, augmentée des intérêts de droit à compter du présent acte, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été établi le 24 octobre 2023.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 janvier 2024.

A l’audience du 11 avril 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] ont été autorisés à justifier d’un dernier virement dans le temps du délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 novembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire le 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Erilia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 19 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 juillet 2021 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juillet 2023, pour la somme en principal de 3.266,11 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] sont redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] ne contestent pas la dette dans son principe mais dans son montant en ce qu’ils se prévalent d’un virement non pris en compte sur le décompte actualisé produit en demande.

Ce décompte indique un solde débiteur de 8.477,59 euros au 11 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse. La production en défense d’un justificatif de règlement par TIP SEPA est insuffisante à vérifier l’effectivité du virement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] restent devoir la somme de 8.477,59, à la date du 11 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus

Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 8.477,59, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.917,39 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] justifient de la reprise du versement du loyer courant depuis le 1er janvier 2024, outre un apurement de la dette en cours.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA Erilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 953,83 euros à ce jour,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, ces derniers bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2021 entre la SA Erilia d’une part et Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] d’autre part, concernant le logement et la place de stationnement situés au [Adresse 2], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 14 septembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] à verser à la SA Erilia, à titre provisionnel, la somme de huit mille quatre cent soixante-dix-sept euros et cinquante-neuf centimes (8.477,59) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024 (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance d’avril 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2023 sur la somme de 5.917,39 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de deux cent trente-cinq euros (235 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit neuf cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-trois centimes (953,83 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [B] [P] et Monsieur [K] [V] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente