TRIBUNAL JUDICIAIRE

[X] [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 17 Octobre 2024

Enrôlement : N° RG 22/04586 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z63Y

AFFAIRE : M. [P] [O] ( Maître Lucien LACROIX de la SARL ATORI AVOCATS)

C/ S.N.C. [Adresse 7] (la SELARL BLUM-ENGELHARD-[X] CAZALET)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Octobre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [P] [O]

né le 17 Juin 1966 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 4]

représenté par Maître Lucien LACROIX de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La sociéré [Adresse 7], SNC immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le n° 818 991 457, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [O] a acquis de la SNC VILLA SAINT AZUR, en l’état futur d’achèvement, un box-garage et un appartement en duplex avec jardin au sein de la résidence LES LODGES [Localité 6] sise [Adresse 1].

Lors de la livraison de son bien, il s’est plaint de l’existence d’un chemin donnant accès à un escalier en limite de sa propriété et en surplomb de son lot, ainsi que de la présence d’un jardin à usage privatif ayant une vue directe sur sa propriété. Il a également déploré la modification de la configuration de son jardin, outre le déplacement du chauffe-eau à l’intérieur de son appartement.

Par assignation en date du 29 avril 2022, Monsieur [P] [O] a attrait la SNC [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux visas des articles L261-5 du code de la construction et de l’habitation et 1642-1 du code civil, aux fins principalement d’ordonner la suppression du passage et de l’escalier ainsi que le déplacement du chauffe-eau, subsidiairement d’obtenir une réduction du prix de vente, et en tout état de cause de l’indemniser de son préjudice de jouissance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/04586.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 juin 2024, Monsieur [O] demande au tribunal de :

— A titre principal :

ORDONNER la suppression du passage et de l’escalier qui longent la propriété de Monsieur [O]

ORDONNER le déplacement du chauffe-eau de sorte que sa position soit conforme aux plans de vente.

— A titre subsidiaire :

CONDAMNER la société VILLA SAINT AZUR à une réduction du prix vente de 20%, soit la somme de 40.000 €.

— En tout état de cause :

CONDAMNER la société [Adresse 7] à payer à Monsieur [O] la somme de 40.000 € en réparation de son trouble de jouissance.

CONDAMNER la société VILLA SAINT AZUR au paiement de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 mars 2024, la SNC [Adresse 7] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1642-1 du Code Civil,

Vu l’acte de vente et les pièces contractuelles annexées à celui-ci, notamment le plan daté du 19 novembre 2018,

Vu les pièces versées aux débats,

— DEBOUTER Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER Monsieur [O] à régler à la société VILLA SAINT AZUR une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de médiation.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 juin 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience de plaidoirie du 4 juillet 2024.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.

MOTIFS

Sur l’existence des défauts de conformités contractuels allégués

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

La conformité de l’immeuble édifié est appréciée par référence non seulement aux prévisions du contrat de vente lui-même mais également à ses annexes ainsi qu’à tous les documents qui peuvent être déposés au rang des minutes du notaire qui reçoit la vente et auxquels il est fait référence dans les actes de vente.

Les éléments de référence invoqués par les acquéreurs doivent être indiqués clairement dans les documents annexés au contrat pour être pris en considération dans l’appréciation de la conformité du bien livré.

— Sur la non-conformité du passage et de l’escalier

Monsieur [O] se prévaut de la non-conformité au contrat de vente d’un chemin et d’un escalier longeant sa propriété, qui n’étaient selon lui pas prévus sur le plan de masse de l’ensemble immobilier en date du 12 septembre 2017 qui lui avait été remis.

Il considère qu’il s’agit d’une non-conformité contractuelle relevant de l’article 1642-1 du code civil.

A titre liminaire, il convient de remarquer que le requérant ne produit aux débats ni l’acte notarié de vente qu’il invoque, ni le contrat de réservation préalablement signé entre les parties, mais seulement l’attestation de propriété concernant l’immeuble acquis, qui ne contient aucune précision quant aux engagements respectifs des parties et aux documents contractuels.

L’acte de vente en date du 9 mai 2019 tel que produit par la SNC [Adresse 7] fait référence, s’agissant des plans à valeur contractuelle, à divers plans en date du 19 novembre 2018 ainsi qu’à un plan de masse annexé à l’acte, établi à cette même date. L’escalier et le chemin litigieux figurent bien sur ce plan, ce qui n’est pas contesté.

Le plan de masse du 12 septembre 2017 dont se prévaut Monsieur [O] n’est quant à lui aucunement mentionné dans l’acte de vente. Ce document comporte par ailleurs la mention expresse de sa valeur non-contractuelle, et précise que « les plans pourront subir des modifications de structure et d’agencement intérieur (…) ou toutes modifications extérieures (tel que le déplacement ou création de grilles d’évacuation pluviale, modification des réseaux…) ayant pour but de résoudre un problème technique, ou de compléter ou parfaire soit l’effet architectural, soit l’harmonie de l’immeuble ».

Ainsi, Monsieur [O] ne démontre pas que les indications figurant sur ce plan auraient engagé contractuellement son vendeur et que les modifications éventuelles intervenues par rapport à celui-ci constitueraient des non-conformités contractuelles susceptibles de relever des dispositions de l’article 1642-1 du code civil.

En tout état de cause, quand bien même la preuve de la valeur contractuelle de ce plan serait rapportée, ce qui n’est pas le cas, le tribunal constate que la copie du plan de masse du 12 septembre 2017 dont se prévaut le requérant et qu’il verse aux débats est tout à fait illisible compte tenu de sa taille (5cm x 4cm) et de la qualité de son impression, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si l’escalier et le chemin en cause y sont mentionnés ou non.

Monsieur [O] ne démontre pas davantage que ce plan, et en particulier l’absence de l’escalier et du chemin litigieux, auraient été déterminants de son consentement à l’acte de vente, et ne se prévaut d’aucune nullité du contrat pour vice du consentement.

Enfin, il ne peut valablement soutenir qu’il n’avait pas connaissance des aménagements dont il se plaint en limite de sa propriété puisqu’ils sont clairement dessinés sur le plan du 19 novembre 2018 annexé à l’acte de vente, la défenderesse démontrant au surplus qu’au moins un autre plan (plan d’étage RDC) faisant clairement figurer l’escalier litigieux avait été transmis à l’acquéreur par le notaire par LRAR du 28 février 2019, soit plus de deux mois avant la signature de l’acte définitif de vente.

Dès lors, la demande de suppression du chemin et de l’escalier sera rejetée, étant au surplus relevé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, désormais propriétaire des parties communes que sont susceptibles de constituer ces équipements, n’a pas été attrait à la cause.

— Sur la non-conformité de l’emplacement du chauffe-eau

Monsieur [O] affirme que le chauffe-eau de son appartement n’est pas situé à l’emplacement prévu initialement.

Il se prévaut à cet égard d’un plan du 6 février 2019, sur lequel le chauffe-eau est situé dans un placard à l’angle en bas à droite de la cuisine, alors qu’il a été installé à un autre endroit.

Toutefois, ce plan n’est encore une fois pas visé dans le contrat de vente au titre des documents contractuels, n’est pas annexé à l’acte de vente et comporte la mention expresse de son caractère non contractuel et des modifications pouvant y être apportées.

L’acte de vente stipule par ailleurs expressément que le vendeur peut apporter toute modification de structure, d’équipements et de l’agencement intérieur afin de résoudre un problème technique, et particulièrement des appareils sanitaires en fonction des études techniques des entreprises en cours de réalisation des travaux, les indications portées sur les plans concernant l’implantation de ces éléments étant données à titre de simple information (acte de vente du 9 mai 2019 page 24).

La SNC VILLA SAINT AZUR produit à cet égard une attestation du maitre d’œuvre d’exécution du chantier qui indique que le chauffe-eau a été déplacé « pour des raisons techniques », ainsi qu’un courriel adressé à Monsieur [O] le 2 juillet 2019 comportant en pièce jointe un plan illustrant le nouvel emplacement du chauffe-eau et lui demandant ses éventuelles observations.

Le demandeur n’apporte aucune pièce contraire.

La demande de déplacement du chauffe-eau sera par conséquent également rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

Il a été précédemment dit que ni la présence d’un escalier et d’un chemin longeant la propriété de Monsieur [O], ni le déplacement du chauffe-eau à l’intérieur de sa cuisine ne constituaient des défauts de conformité au contrat, de sorte que ces éléments ne peuvent entrainer une quelconque réduction du prix de vente de l’immeuble ni l’allocation de dommages et intérêts.

S’agissant par ailleurs de la transformation de la parcelle en surplomb en jardin privatif et des vues qui auraient été créées sur son fonds, le requérant ne démontre par aucune pièce la réalité de ce qu’il allègue. Ainsi, il ne produit aucun élément qui établirait qu’il était prévu que l’espace en surplomb de sa propriété soit une partie commune, pas plus qu’il ne rapporte la preuve que le vendeur se serait engagé à lui livrer un bien comportant un jardin sans aucun vis-à-vis par rapport à cette parcelle. Il ne démontre par ailleurs pas l’existence des vues dont il se plaint, le procès-verbal de constat qu’il produit en date du 23 juin 2020 faisant état d’un vis-à-vis de la bastide sans plus de précision, et sans qu’aucune vue illicite au sens de l’article 678 du code civil ne soit notamment mise en évidence.

Aucune non-conformité contractuelle n’étant établie, les demandes de réduction du prix de vente ainsi que les demandes indemnitaires de Monsieur [O] seront intégralement rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [O], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à la SNC [Adresse 7] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Monsieur [P] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à la SNC VILLA SAINT AZUR la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix sept octobre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT