TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025 prorogé au 05 mai 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 05/05/25

à M^e CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04215 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FXH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K],[R] [M]

née le 29 Décembre 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] – [Adresse 2] – [Localité 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 3], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Gespac immobilier, a fait assigner Mme [K] [M], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

—  1 887,70 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 1er mai 2024,

—  945,43 euros au titre des frais nécessaires,

avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 17 février 2023,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 662 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir que Mme [K] [M] est redevable de charges de copropriété depuis plusieurs mois contraignant le syndicat des copropriétaires à exposer des frais de recouvrement nécessaires et plaçant la trésorerie de celui-ci en difficulté.

A l’audience du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cité à étude, Mme [K] [M] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété et l’acte notarié du 21 novembre 2019 établissant la qualité de copropriétaire de Mme [K] [M] concernant les lots 8 (emplacement de parking en 2ème sous-sol et 116/10000 des parties communes générales) et lot 43 (appartement T3 en duplex, 15 et 16èmes étages du bâtiment A et 236/10000 des parties communes générales) acquis le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices du 10 juin 2020 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 833,13 euros (en ce inclus 945,43 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales du 9 mars 2022 et 19 juin 2023 comportant approbation des comptes des exercices du 10 juin 2020 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier au 31 décembre 2022 et votant les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024, le fonds travaux ainsi que les travaux,

— une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, la somme de 1 918,48 euros, en principal,

— la mise en demeure de payer la somme de 3 121,90 euros adressée le 15 février 2024 à Mme [K] [M] par le conseil du syndicat des copropriétaires revenue avec la mention pli avisé et non réclamé,

— le contrat de syndic de la société Gespac immobilier du 19 juin 2023, d’une durée de 18 mois, soit jusqu’au 18 décembre 2024.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 1 887,70 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2021 au 30 juin 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Les intérets au taux légal courent à compter de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans la mesure où les sommes dues au titre de la sommation de payer du 17 février 2023, valant mise en demeure, d’un montant de 1 918,48 euros ont été totalement réglées.

Le décompte détaillé de la créance indique en effet que la situation de Mme [K] [M] est créditrice de 31 euros au 27 février 2023 de sorte que l’assignation vaut mise en demeure pour les sommes dues postérieurement à cette date.

Sur les frais nécessaire de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, concernant les frais de mise en demeure du 16 décembre 2022 et du 2 décembre 2023, à hauteur de 31 euros à chaque fois, force est de constater qu’il n’est ni précisé ni justifié des actes auxquels ils correspondent. Ces demandes sont donc écartées.

Concernant le coût de la sommation de payer, à hauteur de 152,66 euros, ils entrent dans les frais nécessaires et sont justifiés.

Des frais de contentieux sont réclamés par le syndicat des copropriétaires à hauteur des sommes de 250 euros le 13 février 2023 et de 480 euros le 14 février 2024, sans plus de précision ni de pièces justificatives démontrant des diligences particulières du syndic et le temps consacré notamment à la constitution et la remise d’un dossier aux auxiliaire de justice. En outre, le contrat de syndic du 13 juillet 2023 indique que les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier et à l’avocat sont compris dans le forfait. Ces frais sont donc écartés.

Mme [K] [M] est par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 152,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Il résulte des pièces produites que si Mme [K] [M] n’a procédé qu’à des paiements partiels et que son compte a présenté un arriéré de charges en 2021, 2022 et début 2023, le solde des charges 2020 et 2021 s’est avéré en sa faveur pour un montant de 1 929,30 euros en mars 2022 et que suite à la sommation de payer du 17 février 2023, elle a apuré sa dette, son compte de copropriétaire étant créditeur de la somme de 31 euros au 27 février 2023. Par la suite, elle n’a de nouveau pas payé l’intégralité des sommes appelées mais a procédé à un paiement de la somme totale de 1 120 euros en mars 2024 ramenant les impayés à un montant de 1 056,47 euros avant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaire ne caractérise pas suffisamment la mauvaise foi de Mme [K] [M] ni ne démontre avoir subi un préjudice financier résultant des impayés distinct de celui qui est réparé par l’allocation d’intérêts moratoires.

Par ailleurs, la seule défaillance de Mme [K] [M] à la procédure judiciaire ne suffit pas à caractériser une faute.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [M], succombante, est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas qu’elle soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] les sommes suivantes :

1 887,70 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 juin 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;

152,66 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ;

CONDAMNE Mme [K] [M] aux dépens ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT