TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 08 Décembre 2025

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Octobre 2025

N° RG 24/05312 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XM4

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [O]

né le 17 Mars 1948 à [Localité 11] (MAROC), demeurant [Adresse 5]

Madame [G] [T] épouse [O]

née le 14 Juin 1952 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par M^e Alain DEGUITRE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

S.D.C. [Adresse 9],

représenté par le Cabinet D4 IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

[Adresse 7], ensemble immobilier sis à [Localité 10], régi par le statut de la copropriété et dont le règlement initial est daté du 14 septembre 1970, comprenait initialement le lot 632 qui a fait l’objet d’une expropriation.

Les assemblées générales extraordinaires et spéciales des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] du 3 septembre 2012 ont voté la scission du lot 632 avec création de deux syndicats de copropriétaires distincts, dénommés Alpilles 1 pour la copropriété d’origine et [Adresse 4] pour le lot détaché.

L’acte de scission de la copropriété a été publié à la conservation des hypothèques le 13 mai 2013 et le règlement de la copropriété [Adresse 3] le 4 juillet 2013.

Les décisions d’assemblées ont été contestées par des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Marseille qui, par jugement du 4 décembre 2017, assorti de l’exécution provisoire, a annulé les deux assemblées générales du 3 septembre 2012, jugement confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 04 février 2021.

Par décision de l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 6] du 27 mai 2024 (résolution 8), le syndicat des copropriétaires a confirmé son vote du 3 septembre 2012 ayant adopté le nouveau règlement de copropriété publié le 4 juillet 2013.

Suivant ordonnance sur requête du 18 juin 2018, la SCP [U] [K] Bonetto, en la personne de Maître [F] [K], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967. Cette mission a été prorogée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Marseille du 13 juin 2019.

Par ordonnance du 15 novembre 2019, il a été mis fin à la mission d’administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 confiée à la SCP [U] [K] Bonetto, laquelle a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété.

Aux termes d’une ordonnance du 11 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 15 novembre 2019 désignant la SCP [Y] [K] Bonetto comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par arrêt du 30 juin 2022, la cour d’appel d'[Localité 2] a infirmé l’ordonnance du 11 septembre 2020 et rétracté celle du 15 novembre 2019.

Selon ordonnance du 1er juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné la SCP [Y] [K] Bonetto, prise en la personne de Maître [F] [K], en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier [Adresse 15].

D’autre part, suivant décision du juge de proximité du 29 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a été condamné à rembourser aux époux [O] un trop perçu de charges de copropriété d’un montant de

7 813,36 € en raison de leur calcul sur le fondement du nouvel état descriptive de division publié le 4 juillet 2023 et un jugement du délégué du président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 24 mai 2024 a pareillement rejeté une demande en paiement de charges de copropriété en ce qu’elles ont été calculées sur cette dernière base.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O], ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires [Adresse 14], aux fins suivantes :

— Enjoindre à ce dernier de faire application immédiate du règlement de copropriété du 14 octobre 1970 pour le calcul de leur contribution aux charges de la copropriété ;

— Condamner sous astreinte ce syndicat à leur délivrer un relevé de compte et un appel de fonds du dernier trimestre de l’année 2024 et des suivants selon le règlement de copropriété du 14 octobre 1970 et sans imputation des honoraires et frais relatifs à la procédure engagée par assignation du 23 janvier 2023 et ayant donné lieu au jugement du 24 mai 2024 ;

— Condamner le syndicat au paiement de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O], ont réitéré leurs demandes, sauf à augmener à 4 000 € leur réclamation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, faisant valoir en substance que le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] leur réclame le paiement de charges de copropriété sur la base de tantièmes résultant de l’état descriptif de division publié le 4 juillet 2013, outre frais et honoraires, alors que l’autorité de la chose jugée des décisions judiciaires des 4 décembre 2017, 29 septembre 2021 et 24 mai 2024 l’empêche de réclamer le paiement de charges de copropriété sur cette base que ces jugements ont invalidée.

Ils estiment que la méconnaissance volontaire de ces derniers jugements par le syndicat des copropriétaires caractérise un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés pour faire droit à leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 14], par son conseil, a conclu à l’incompétence du juge des référés en l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommages imminents, faisant valoir, à titre principal, que :

— la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2014 ayant confirmé la scission de l’ensemble immobilier et le nouveau règlement de copropriété du 3 juin 2013, publié le 4 juillet 2013 en découlant, sur les bases duquel les charges de copropriété sont désormais calculées, n’a pas été annulée voire judiciairement contestée,

— une action est actuellement pendante devant le juge du fond (3e chambre du tribunal judiciaire de Marseille) relativement à la scission de l’ensemble immobilier et de ses effets,

— l’acte de scission de la copropriété régularisé le 7 juin 2012 bénéficie à cet égard d’une présomption de validité,

— les décisions des 4 décembre 2017, 29 septembre 2021 et 24 mai 2024 dont les demandeurs se prévalent sont dénuées de pertinence et ne sauraient fonder leurs réclamations, reposant sur un paradoxe procédural manifeste.

Outre le rejet de toutes les demandes de M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O], le syndicat des copropriétaires des [Adresse 14] a sollicité leur condamnation au paiement de 10 000 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice économique et 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outres les dépens.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux écritures des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 8 décembre 2025, date du prononcé de cette décision.

SUR CE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » et selon l’article 835 du même code « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est acquis aux débats que les charges de copropriété dont le paiement est réclamé à M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O], et dont ces derniers contestent la calcul, ont été déterminées, à la suite de la scission de la copropriété initiale avec le lot 632, sur le fondement du nouveau règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 16] publié le 4 juillet 2013, opérant modification de la quote-part des copropriétaires dans les parties communes et de leurs tantièmes par rapport au règlement de copropriété du 14 septembre 1970 applicable avant la scission.

Suivant jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 04 décembre 2017, confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 04 février 2021, les décisions des assemblées générales de copropriétaires du 03 septembre 2012 ayant approuvé la scission de la copropriété initiale ainsi que la 4ème résolution portant adoption du règlement de copropriété de “l’ensemble dit Alpille 1” (page 21), ont été annulée, le caractère définitif de cette annulation n’étant pas discuté.

Postérieurement, la scission de la copropriété initiale avec le lot 632, a de nouveau été approuvée par l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] suivant résolution du 27 mai 2014.

Si, ainsi que le soutiennent M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O], la détermination de leurs charges de copropriété sur la base du nouvel état descriptif de division publié le 4 juillet 2013 a été écartée aux termes de décisions du juge de proximité du 29 septembre 2021 et du président du tribunal judiciaire de Marseille du 24 mai 2024 statuant dans la cadre de la procédure accélérée au fond, il convient néanmoins de retenir, ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] le fait valoir, que la nouvelle résolution des copropriétaires du 27 mai 2014 confirmant la scission de l’ensemble immobilier et le nouvel état descriptif de division en résultant, n’a pas été à ce jour annulée voire judiciairement contestée et qu’il existe, d’autre part, une action toujours pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille (3eme chambre -RG 19.10280) dans le cadre de laquelle la validité de la scission de l’ensemble immobilier est discutée et qui a donné lieu le 9 septembre 2024 à un sursis à statuer compte tenu de la difficulté tenant à la mise en cause de l’ensemble des syndicats de copropriétaires concernés.

Dès lors que le contentieux judiciaire opposant les parties quant à la détermination des charges de copropriété pouvant être dues par M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O], et du règlement de copropriété applicable n’a pas encore trouvé une issue définitive et que le défendeur est en mesure de faire valoir, dans le cadre de la procédure encore pendante, des arguments juridiques sérieux, nonobstant les décisions des 29 septembre 2021 et 24 mai 2024 ne lui ayant pas donné gain de cause, il ne saurait être retenu un trouble manifestement illicite et encore moins un dommage imminent, s’agissant d’un litige ne portant que sur la détermination d’un solde de charges de copropriété.

La compétence au juge des référés pour statuer sur les demandes de M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O] ne saurait ainsi être retenue.

Par ailleurs, en l’absence d’éléments suffisants quant à une obligation à réparation incontestable d’un préjudice économique constatable en référé pouvant peser sur M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O], il n’y a pas lieu de mettre à leur charge le paiement d’une provision à ce titre.

L’ensemble de ces constatations conduit au rejet de toutes les demandes.

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE CONTRADICTOIREMENT ET EN PREMIER RESSORT

Rejetons toutes les demandes

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge de M. [B] [O] et Mme [G] [T], épouse [O] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 08/12/2025

À

— M^e Alain DEGUITRE

— Maître Guillaume BORDET