TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 05 décembre 2024

à M^e LABI

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/01880 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4W6C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LOGIREM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous signature privée en date du 15 juin 2004, la S.A LOGIREM a donné à bail à Monsieur [V] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 338,29 euros, outre 57,69 euros de provision sur charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 avril 2022, le locataire a donné congé à la S.A LOGIREM avec préavis d’un mois. Selon le bailleur, monsieur [V] [B] a quitté l’appartement avec un arriéré locatif.

Par ailleurs, selon acte sous seing privé du 14 juin 2004, la S.A LOGIREM a consenti un bail à Monsieur [V] [B] pour un box à usage de garage situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 43.72 euros.

Le contrat a été tacitement reconduit depuis.

Par acte du 17 juillet 2023, la S.A LOGIREM a donné congé au locataire à compter du 17 août 2023, sans en préciser le motif.

Monsieur [V] [B] a continué à user le box et sans s’acquitter du montant du loyer.

Par acte d’huissier en date du 23 février 2023, la S.A LOGIREM a fait assigner Monsieur [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la régularité du congé avec effet au 17 août 2023,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai Monsieur [V] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local à usage de garage sis à [Adresse 2], Garage n°23, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [V] [B] à payer à la Société LOGIREM une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [V] [B] à payer à la Société LOGRIEM la somme de 3.291,72 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 31 janvier 2024,

— condamner Monsieur [V] [B] à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024, et a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

La S.A LOGIREM, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette.

Monsieur [V] [B], dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence matérielle du tribunal

La demande porte sur une demande de résiliation de bail et d’expulsion des occupants.

Toutefois, si les procédures d’expulsions en matière d’habitation relèvent de la compétence exclusive du JCP, le présent bail ne concerne qu’un garage, non accessoire à un bail d’habitation, et relèvent donc du droit commun des litiges en matière contractuelle. La demande portant sur une somme inférieure à 10 000 euros, la compétence relève bien du tribunal judiciaire en son pôle de proximité.

Sur la validité du congé délivré le 17 juillet 2023 et la demande d’expulsion

L’article 1214 du code civil précise que le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties.

Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

L’article 1211 du code civil précise que lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

Par ailleurs, le contrat de bail primitif contient une clause (article 2 « durée du bail et préavis de départ ») précisant que la location se renouvellera par tacite reconduction sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties, par lettre recommandée, avec un préavis d'1 mois.

En l’espèce, le bail a pris effet le 14 juin 2004 pour une durée de douze mois, renouvelée depuis par tacite reconduction.

Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice le 17 juillet 2023 et mentionnait le préavis d’un mois avant reprise.

Il en ressort que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

La résiliation du bail est ainsi intervenue au 17 août 2023.

Monsieur [V] [B], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 18 août 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort du mobilier se trouvant dans le box est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil précise que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En conséquence, en cas de privation de l’usage d’un bien, le principe de l’octroi d’une indemnité compensatrice constitue un attribut de la propriété.

A compter du 18 août 2023, Monsieur [V] [B] n’était plus redevable d’un loyer, trouvant support dans un bail résilié, mais pour préserver les intérêts des bailleurs il convient de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas pris fin.

Le défendeur sera dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du 18 août 2023 à la date de la libération effective des lieux, d’un montant de 64.75 euros.

Sur la demande au titre des arriérés locatifs

Le demandeur produit un décompte actualisé présentant au 24 septembre 2024 un solde débiteur de 3.831,97 euros, échéance de septembre 2024 inclue correspondant aux arriérés locatifs du contrat de location à usage d’habitation du 15 juin 2004 et du contrat de location du 14 juin 2004 portant sur le box à usage de garage.

Ainsi, le décompte confond deux dettes distinctes de sorte à ce qu’il n’est pas possible d’identifier celle ayant pour origine le contrat de location du 14 juin 2004 portant sur le box à usage de garage. Par ailleurs, la requérante ne justifie pas de la délivrance d’une mise en demeure préalable, obligation à laquelle elle est tenue conformément à l’article 1344 du code civil.

En conséquence, outre que toute demande en référé ne peut qu’avoir un caractère provisoire, la demande de la S.A LOGIREM se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse.

La S.A LOGIREM sera déboutée de sa demande de condamnation au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 696, chacune des parties succombant, les dépens seront laissés à la charge du demandeur.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE la validité du congé délivré le 17 juillet 2023 à Monsieur [V] [B] pour un box à usage de garage situé [Adresse 2] ;

DIT que Monsieur [V] [B] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du box à usage de garage depuis le 18 août 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [V] [B] ainsi que tout occupant de son chef de libérer le box à usage de garage et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [B] et tout occupant de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, S.A LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE la S.A LOGIREM de sa demande au titre de l’arriéré locatif ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 août 2023 à 64.75 euros et condamne à titre provisionnel Monsieur [V] [B] à s’en acquitter et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ou son expulsion ;

DIT que les dépens resteront à la charge du demandeur ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE