TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

Copies exécutoires délivrées le :

27 Janvier 2026

à :

M^e POLETTI, M^e SEFFAR

Copies certifiées conformes délivrées le :

CHAMBRE CIVILE 1

SR

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 19/01277 – N° Portalis DBXI-W-B7D-CWAY

Nature de l’affaire : 70A Revendication d’un bien immobilier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Sébastien ROSET, Juge

Julia DEPETRIS, Juge

GREFFIER: Marie SALICETI, lors de l’audience de plaidoiries

Pauline ANGEL lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le vingt sept Janvier deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .

Date indiquée à l’issue des débats .

DEMANDERESSE

S.C.I FRANCOIS, immatriculée au RCS de Bastia sous le n° 429 020 381, dont le siège social est sis Ldt Boticella – 20275 ERSA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Jean pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA,

DÉFENDERESSE

S.C.I. M. S.O, identifiée au RCS de Bastia sous le n° SIREN 821 434 180, dont le siège social est sis Pian Delle Borre – Macinaggio – 20248 ROGLIANO, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualité audit siège

représentée par M^e Jean pierre SEFFAR, avocat au barreau de BASTIA,

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S. I TRE inscrite au RCS de Bastia sous le n° 842 265 175, dont le siège social est sis Macinaggio – 20248 ROGLIANO, prise en la personne de son président domicilié ès qualité audit siège,

représentée par M^e Jean pierre SEFFAR, avocat au barreau de BASTIA,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FRANCOIS est propriétaire d’un local commercial situé sur la parcelle cadastrée section G numéro 908 devenue G numéro 1834, sise lieudit « Pietra Bio » sur la commune de ROGLIANO (Haute-Corse).

La SCI MSO est propriétaire de la parcelle voisine et cadastrée section G numéro 1836.

Se prévalant de l’acquisition par prescription trentenaire d’une partie de la parcelle cadastrée section G numéro 1836, la SCI FRANCOIS a assigné la SCI MSO par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2019 aux fins de se voir reconnaître un droit de propriété sur la partie de la parcelle revendiquée et d’obtenir sa remise en état.

Par conclusions signifiées électroniquement le 25 février 2020, la SAS I TRE est intervenue volontairement à l’instance.

Dans l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 20 mai 2025, la SCI FRANCOIS demande au tribunal, au visa des articles 2258, 2261, 2265 et 545 du Code civil, de :

— Déclarer la SAS I TRE irrecevable en son intervention volontaire ;

— Constituer la SCI FRANCOIS propriétaire par usucapion de la partie ouest de la parcelle G 1826 sise sur la commune de ROGLIANO ;

— Commettre tel géomètre qu’il appartiendra pour fixer les limites séparatives entre le fonds usucapé par la SCI FRANCOIS et le surplus de la parcelle acquise par la SCI MSO ;

— Ordonner la remise en état des lieux sans délai, par la SCI MSO et tout occupant de son chef ;

— Fixer une astreinte de 500 € / jour de retard pour l’y contraindre à dater de la signification du jugement ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI MSO à payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI MSO aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 janvier 2025, la SCI MSO et la SAS I TRE demandent au tribunal, au visa des articles 2261, 2262, 2272, 691, 544 et 545 du Code civil, de :

— Débouter la SCI FRANCOIS de ses demandes, celle-ci ne rapportant pas la preuve d’une possession trentenaire de la bande de terre faisant partie de la parcelle G 1836 au sens de l’article 2261 du Code civil ;

— Juger, au visa de l’article 691 du Code civil, que la possession même immémoriale ne suffit pas à établir les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes ;

— Débouter la SCI FRANCOIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que la parcelle G 1836 située sur la Commune de ROGLIANO est la propriété exclusive de la SCI MSO dans son intégralité ;

— Condamner la SCI FRANCOIS à payer à la SCI MSO la somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 10 juin 2025. L’affaire a été appelée lors de l’audience du 18 novembre 2025 et mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile applicables aux instances en cours au 1er janvier 2020, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le tribunal n’est pas tenu de répondre.

I. Sur l’intervention volontaire de la SAS I TRE

Selon l’article 328 du Code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. En vertu de l’article 330 du même code, l’intervention volontaire accessoire appuie les prétentions d’une partie et est recevable à la condition que son auteur ait intérêt à soutenir cette partie pour la conservation de ses droits.

En l’espèce, la SCI FRANCOIS soulève l’irrecevabilité de l’intervention volontaire accessoire de la SAS I TRE au motif que cette dernière formule des prétentions que seule la SCI MSO a qualité à soutenir en tant que propriétaire. La demanderesse ajoute que le bail conclu entre la SCI MSO et la SAS I TRE est suspect car il a été signé concomitamment à l’achat de la parcelle G 1836 par la SCI MSO et n’a pas date certaine faute d’avoir été enregistré. La SCI MSO fait enfin valoir que le bail ne porte que sur une partie de la parcelle.

La SCI MSO et la SAS I TRE produisent au soutien de leurs conclusions :

— le contrat de vente des 5 et 7 décembre 2016 suivant lequel la SCI MSO a acquis des parcelles de terre cadastrées Section G numéros 906 et 1836 à ROGLIANO d’une contenance d’environ 2.000 m2 (20a 63ca) (pièce n°1) ;

— un extrait K-bis de la SAS I TRE du 4 octobre 2018 mentionnant comme activité principale la vente à la pompe de produits pétroliers et gardiennage de bateaux (pièce n°13) ;

— le contrat de bail signé le 1er janvier 2019 par la SCI MSO et la SAS I TRE portant location d’un terrain situé sur les parcelles cadastrées Section G numéros 906 et 1836 à ROGLIANO d’une surface de 2.000 m2 et destiné à l’exploitation d’une station-service et d’espace de parc à bateaux (pièce n°11) ;

— une prise de vue de l’ IGN de 2023 issue du site internet GEOPORTAIL révélant une construction et la présence de bateaux sur les parcelles G 906 et 1836 à ROGLIANO (pièces n°34 et 35).

Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI FRANCOIS, l’acquisition par la SCI MSO des parcelles G 906 et G 1836 (les 5 et 7 décembre 2016) et la location de celles-ci à la SAS ITRE (le 1er janvier 2019) n’ont pas été réalisées concomitamment mais avec près de deux années d’écart.

De plus, les surfaces mentionnées dans l’acte de vente des 5 et 7 décembre 2016 et au sein du bail du 1er janvier 2019 sont similaires de sorte qu’il est établi que la SCI MSO a loué l’intégralité des parcelles G 906 et G 1836 à la SAS I TRE.

La SCI FRANCOIS ne conteste pas la construction d’une station-service et de la présence de bateaux sur les parcelles G 906 et G 1836 louées à la SAS I TRE pour une activité de station-service et de gardiennage de bateaux.

A défaut de preuve contraire, il est établi que la SAS I TRE est la locataire de la SCI MSO et dispose d’un bail concernant les parcelles G 906 et G 1836 situées à ROGLIANO.

Dès lors, la SAS I TRE a ainsi intérêt à soutenir les prétentions de la SCI MSO qui revendique la propriété de la parcelle G 1836 pour conserver ses droits de locataire sur ce bien.

En l’état des dernières écritures régularisées par la SCI MSO et la SAS I TRE par voie électronique le 6 janvier 2025, cette dernière ne formule pas de demandes à son profit et soutient uniquement les prétentions de la SCI MSO.

En conséquence, l’intervention volontaire accessoire de la SAS I TRE est recevable et la fin de non-recevoir soulevée par la SCI FRANCOIS ne pourra qu’être rejetée.

II. Sur les demandes de déclaration d’acquisition de propriété par usucapion trentenaire et de remise en état de la partie ouest de la parcelle G 1836 à ROGLIANO

L’article 682 du Code civil dispose :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’article 688 du Code civil dispose :

«  Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. "

L’article 691 du même code prévoit :

«  Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière. "

L’article 2258 du Code civil dispose :

« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

L’article 2261 du Code civil prévoit :

« Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

L’article 2262 du Code civil dispose :

« Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. »

L’article 2265 du même code prévoit :

« Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »

L’article 2272 du Code civil dispose :

«  Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. "

En vertu de ces textes, une servitude de passage ne peut pas s’acquérir par prescription acquisitive. A défaut de servitude légale supposant un enclavement, la servitude de passage ne s’établit que par titre.

En revanche, la propriété d’un bien immobilier peut s’acquérir par prescription acquisitive ou usucapion. A défaut de titre, la durée pour prescrire est de trente années.

Selon les articles 2261 et 2272 du Code civil, celui qui se prévaut d’une usucapion trentenaire doit démontrer cumulativement :

— des actes matériels de possession ;

— une volonté de se comporter comme propriétaire du bien concerné ;

— une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque pendant trente ans.

En l’espèce, la SCI FRANCOIS fait valoir qu’elle a acquis la parcelle G 1836 auprès de Monsieur [Z] [Y] qui l’a lui-même acquise auprès de la société COOPERATIVE AGRICOLE ET VINICOLE DU CANTON DE ROGLIANO. Elle soutient que cette société a occupé au moins dès 1983 la parcelle voisine G 1836 en aménageant une haie de séparation et en bétonnant un chemin d’accès à la voie publique, lequel part de la parcelle G 1834 et traverse la parcelle G 1836. La SCI FRANCOIS affirme qu’elle est fondée à se prévaloir de l’occupation, faite par les précédents propriétaires de la parcelle G 1834, de la partie ouest de la parcelle G 1836 comprenant la voie de passage.

La demanderesse soutient que la prescription acquisitive a couru de 1983 à 2013 ou de 1985 à 2015, soit avant que la SCI MSO ne revendique un droit de propriété sur la parcelle G 1836. La demanderesse indique que les aménagements réalisés sur la parcelle G 1836 et matérialisant l’occupation ont été détruits par la SCI MSO. Elle fait valoir que le chemin d’accès a été entretenu et que, du fait de la destruction des ouvrages précédemment édifiés, un nouveau chemin bétonné a été construit en 2010. Elle précise qu’elle ne se prévaut pas de la prescription trentenaire d’une servitude de passage mais d’une bande de terre plus large constituant la partie ouest de la parcelle G 1836.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FRANCOIS produit notamment :

— des constats d’huissier des 3 août 2016, 31 janvier et 4 février 2019 (pièces n° 1 et 2 de la SCI FRANCOIS) ;

— un extrait de plan cadastral de 2016 (pièce n°6) ;

— ses titres de propriété sur la parcelle G 1834 (pièces n°10 et 11) ;

— des photographies attribuées à l’institut national de l’information géographique et forestière (IGN) datées de 1985, 1996, 2000, 2002, 2007 et 2011 (pièces n°16 à 21 de la SCI FRANCOIS) ;

— des planches de photographies commentées (pièces n°22 à 25).

En réplique, la SCI MSO fait valoir que la SCI FRANCOIS entend en réalité acquérir la propriété de la voie de passage laquelle est utilisée par commodité. Elle soutient que l’acquisition d’une servitude de passage n’est pas possible par prescription conformément à l’article 691 du Code civil. Elle ajoute que la parcelle G 1834 dont la SCI FRANCOIS est propriétaire n’est pas enclavée et qu’il est possible d’accéder à la voie publique par une autre voie de sorte que la parcelle G 1836 n’est pas grevée d’une servitude légale de passage et qu’aucune servitude de passage n’a été constituée par convention. La SCI MSO affirme que les photographies IGN produites par la SCI FRANCOIS ne sont pas exploitables et que le chemin d’accès bétonné contient une date gravée de l’année 2010 ce qui démontre qu’il a été construit il y a moins de trente ans. La défenderesse soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’actes matériels d’occupation ni des précédents propriétaires ni de son propre fait. A cet égard, elle indique que la SCI FRANCOIS ne peut pas se prévaloir d’une occupation par la SARL [Y] ET FILS car il n’est pas établi que la SARL [Y] ET FILS aurait occupé au nom de la SCI FRANCOIS et que le bail conclu entre la SCI FRANCOIS et la SARL [Y] ET FILS porte sur un bien situé sur la commune d’ERSA et non sur la parcelle G 1834 à ROGLIANO. Elle ajoute qu’un projet de convention de droit de passage a été établi au profit de la SARL [Y] ET FILS mais n’a pas été régularisé car la SCI FRANCOIS s’est prévalue de la prescription trentenaire de la voie de passage.

A l’appui de sa défense, la SCI MSO produit notamment :

— son titre de propriété concernant la parcelle G 1836 (pièce n°1 de la SCI MSO) ;

— un procès-verbal de constat d’huissier du 5 février 2019 (pièce n°4) ;

— une prise de vue de l’IGN en 2023 sur les parcelles G 1834 et G 1836 extraites du site internet GEOPORTAIL.GOUV.FR (pièces n°34 et 35).

Les parties s’accordent sur le fait que la SCI FRANCOIS dispose de titres de propriété concernant la parcelle G 1834 (pièces n°10 et 11 de la SCI FRANCOIS) et que la SCI MSO a acquis la parcelle voisine G 1836 par acte authentique des 5 et 7 décembre 2016 (pièce n°1 de la SCI MSO).

Il est par ailleurs constant et non contesté qu’une voie de passage matérialisée par un chemin bétonné rectiligne a été construite sur les deux parcelles figurant au cadastre à la section G numéros 1834 et 1836. Cette voie de passage relie la parcelle G 1834 à la voie publique, en traversant la parcelle G numéro 1836.

Le contentieux se cristallise sur la durée et la nature de cette occupation, la SCI FRANCOIS se prévalant d’une occupation trentenaire à titre de propriétaire tandis que la SCI MSO conteste une occupation trentenaire et indique tolérer le passage de la SARL [Y] ET FILS, qui n’est pas partie à l’instance, sur la parcelle G 1836.

Au soutien de l’usucapion trentenaire de la partie ouest de la parcelle G 1836 dont elle se prévaut, en ce compris la voie de passage, la SCI FRANCOIS a produit des photographies et planches de photographies commentées.

Or, ni l’origine des photographies produites en pièces n°16 à 21 par la SCI FRANCOIS ni leurs dates ne sont établies. Si la demanderesse les attribue à l’IGN et les date de 1985 à 2011, ces éléments ne sont corroborés par aucune autre pièce. De plus, ces photographies représentent une vue aérienne d’un vaste espace où les habitations sont peu distinctes et n’identifient pas clairement la parcelle G 1836 litigieuse.

De surcroît, les planches de photographies commentées produites par la SCI FRANCOIS en pièces n°22 à 25 n’identifient pas l’auteur des commentaires, ni ne certifient l’intégrité et la date des photographies.

En vertu du principe suivant lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, les photographies et planches de photographies versées aux débats par la SCI FRANCOIS ne permettent pas d’établir une occupation à titre de propriétaire, continue et non interrompue publique, paisible et non équivoque de la partie ouest de la parcelle G 1836 depuis 1983.

La demanderesse ne produit pas d’autres pièces permettant d’étayer une occupation durant trente années de la partie ouest de la parcelle G 1836.

Les conditions d’une usucapion trentenaire ne sont dès lors pas remplies.

Au surplus, il ressort des constats d’huissier versés aux débats par les parties que la parcelle G 1834 n’est pas enclavée. En outre, ni les titres de propriété de la SCI FRANCOIS sur la parcelle G 1834 ni le titre de propriété de la SCI MSO sur la parcelle G 1836 ne mentionnent une servitude de passage grevant la parcelle G 1836 au profit de la parcelle G 1834.

En application des articles 682 et 691 du Code civil, la SCI FRANCOIS ne dispose donc pas d’une servitude légale de passage ni d’une servitude conventionnelle de passage.

En conséquence, la SCI FRANCOIS n’est pas fondée à se prévaloir d’une usucapion trentenaire de la partie ouest de la parcelle figurant au cadastre sous la section G numéro 1836 à ROGLIANO ni d’un quelconque droit réel sur cette parcelle.

Les demandes de la SCI FRANCOIS tendant à la voir déclarer propriétaire de la partie ouest de la parcelle G 1836 à ROGLIANO et à obtenir sa remise en état sous astreinte sont, en conséquence, rejetées.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI FRANCOIS, partie perdante au procès, est condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à verser à la SCI MSO la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

IV Sur l’exécution provisoire

En vertu des articles 514 et 515 du Code de procédure civile dans leur version antérieure au 1er janvier 2020, applicable au cas d’espèce, l’exécution provisoire peut être ordonnée, hors les cas où elle est de droit, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, la SCI FRANCOIS a sollicité que l’exécution provisoire soit ordonnée pour les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI MSO.

L’ensemble des demandes de la SCI FRANCOIS étant rejetées, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SAS I TRE ;

DEBOUTE la SCI FRANCOIS de ses demandes tendant à la voir constituer propriétaire par usucapion de la partie ouest de la parcelle figurant au cadastre sous la section G numéro 1836 à ROGLIANO (Haute-Corse), et à la désignation d’un géomètre pour fixer les limites séparatives et à une remise en état sous astreinte ;

CONDAMNE la SCI FRANCOIS à verser à la SCI MSO la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la SCI FRANCOIS aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT