TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 02 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me …..M^e Fabien BOUSQUET…………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02293 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZMK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [J]

née le 22 Décembre 1961 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [K] [Y]

né le 16 Décembre 1996 à [Localité 5] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [H] [G]

né le 30 Avril 1994 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte signé le 26 février 2023, Madame [C] [J] a donné à bail à Monsieur [I] [K] [Y], un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 690 euros, outre 65 euros de provision sur charges.

Suivant acte régularisé le 27 janvier 2023, Madame [H] [G] s’est portée caution solidaire Monsieur [I] [K] [Y].

Un congé pour motifs sérieux et légitimes a été signifié par acte de commissaire de justice à Monsieur [I] [K] [Y] le 24 novembre 2023 à effet le 25 février 2024.

Monsieur [I] [K] [Y] s’est maintenu dans les lieux après cette date.

Madame [C] [J] a, par acte de commissaire de justice du 06 mars 2024, attrait Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [H] [G], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] à l’effet d’entendre :

A titre principal,

Valider le congé donné à Monsieur [I] [K] [Y] à effet du 25 février 2024,Prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation liant les parties,Condamner Monsieur [I] [K] [Y] à libérer immédiatement les lieux loués,Ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [H] [G] à lui payer solidairement : Une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus ; La somme de 2 186,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, décompte arrêtée au 26 février 2024 ; A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation liant les parties aux torts exclusifs du locataire, Condamner Monsieur [I] [K] [Y] à libérer immédiatement les lieux loués,Ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [H] [G] à lui payer solidairement : Une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus ; La somme de 2 186,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, décompte arrêtée au 26 février 2024 ; En toutes hypothèses,

Condamner solidairement Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [H] [G] à payer à Madame [C] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que le dépens de l’instance ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meuble, etc, selon article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 septembre 2024.

Représentée par son conseil lors des débats, Madame [C] MINUTILLO [E] a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que figurant dans son assignation, et a indiqué que Monsieur [I] [K] [Y] ne règle plus son loyer depuis le mois de décembre 2023, soit 10 mois de loyers impayés, actualisant sa créance au montant de 7 550 euros, comptes arrêtés au 02 septembre 2024.

Cités à étude, Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [H] [G] ne se sont pas présentés et n’ont pas été représentés à l’audience.

Le délibéré a été fixé 04 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée”.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [H] [G] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à Madame [C] [J].

Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

“I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […].

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

IV. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».

Il est rappelé que, selon l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, quel que soit le motif du congé, le délai de six mois avant le terme du bail est ramené à trois mois en matière de location meublée.

Il en résulte qu’il appartient donc au juge de vérifier et de contrôler la validité du congé délivré par un bailleur à son locataire. Le juge apprécie souverainement la motivation fournie par le bailleur dans le congé.

En l’espèce, le congé pour motifs sérieux et légitimes a été délivré par commissaire de justice à la locataire le 24 novembre 2023, avec effets au 25 février 2024. Il rappelle que le bail a été consenti le 26 février 2023 pour une durée d’un an renouvelables tacitement, pour expirer au 25 février 2024. Il vise le motif suivant : “Non-respect des clauses comprises dans le bail susmentionné (article 4 et article 7 Chapitre B) : Le règlement des loyers ne respecte pas la date fixée pour son paiement".

Le bail du 26 février 2023 prévoit l’échéance du loyer au 5 du mois.

Il ressort du décompte versé au débat que le paiement des loyers est intervenu avec quelques jours de retard depuis le mois de juin 2023 et qu’il n’a pas eu de règlement de loyers depuis le mois de décembre 2023.

La régularité formelle de ce congé n’est pas contestée. Il a bien été délivré 3 mois avant l’expiration du bail.

Le comportement répété du locataire consistant à payer le loyer en retard puis à ne pas payer ses mensualités à partir de décembre 2023, caractérise un manquement répété du preneur à l’obligation essentielle de payer ses loyers aux termes convenus, qui est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux au sens des dispositions de l’ article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrégularité n’entache donc ce congé qui ne pourra qu’être validé.

Partant, il conviendra de :

— dire que le congé délivré par Madame [C] [J] le 24 novembre 2023 est parfaitement valable,

— constater que Monsieur [I] [K] [Y] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 26 février 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [K] [Y] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [I] [K] [Y], à payer à Madame [C] [J] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer pratiqué avec charges, dues depuis le 26 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur verse un décompte qui établit que Monsieur [I] [K] [Y] restait devoir une somme de 2 186,90 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 26 février 2024 et terme du mois de février 2024 inclus.

Monsieur [I] [K] [Y], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent, condamné au paiement de la somme sollicitée.

Sur l’engagement de la caution

Aux termes de son acte de caution solidaire du 27 janvier 2023, Madame [H] [G] s’est engagée sans bénéfice de discussion pour le paiement des loyers éventuellement révisés, indemnités d’occupations, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure, pour une durée indéterminée.

Par conséquent Madame [H] [G] sera condamnée in solidum avec Monsieur [I] [K] [Y] au paiement des loyers et charges à hauteur de 2 186,90 euros ainsi qu’aux indemnités d’occupation à compter du 26 février 2024.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [H] [G] seront condamnés in solidum à payer à Madame [C] [J] une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, et à supporter in solidum les entiers dépens de la procédure, en ce compris les commandements délivrés.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 4], statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT QUE le congé délivré le 24 novembre 2023 par Madame [C] [J] à Monsieur [I] [K] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], est valable et bien-fondé ;

CONSTATE que Monsieur [I] [K] [Y] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 26 février 202 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [I] [K] [Y] ainsi que tout occupant de son chef de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [K] [Y] et tout occupant de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] [Y] à payer à Madame [C] [J] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ou son expulsion, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements déjà intervenus ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit 690 euros ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] [Y] à payer à Madame [C] [J] une somme de 2 186,90 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 26 février 2024 et terme du mois de février 2024 inclus ;

DIT qu’en sa qualité de caution solidaire, Madame [H] [G] sera condamnée in solidum avec Monsieur [I] [K] [Y] au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2 186,90 euros ainsi qu’aux indemnités d’occupation à compter du 26 février 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [H] [G] à payer à Madame [C] [J] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [K] [Y] et Madame [L] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE