TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e DI COSTANZO

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EXPEDITION :

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N° RG 23/06298 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AME

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA (ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BOUCHES DU RHONE 13 ), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 septembre 2022, l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, a donné en sous-location à Madame [Y] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 218,42 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA a fait signifier à Madame [W], par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, un commandement de payer la somme de 2.225 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 5 octobre 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, a attrait Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location pour violation des obligations contractuelles, et en tout état de cause suite au congé délivré le 7 août 2023, Ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux, ordonner l’expulsion de Madame [W] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers en un lieu approprié aux frais et risques de la requise, condamner Madame [W] au paiement des sommes suivantes : 3.139,46 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers et charges dus au 3 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité d’occupation de 259,71 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux;800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée à la charge de la partie requise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023.

Représentée par son avocat, l’association SOLIHA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3.784,94 euros, décompte arrêté au 6 décembre 2023.

Citée à étude, Madame [Y] [W] n’avait pas comparu lors des débats et n’avait pas été représentée.

Par ordonnance du 8 février 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter l’association SOLIHA à s’expliquer sur le fondement de sa demande de résiliation.

Le dossier a été rappelé à l’audience du 4 avril 2024.

Représentée par son conseil à cette audience, L’association SOLIHA a exposé que sa demande de résiliation est fondée sur la clause résolutoire prévue au contrat de sous-location et non sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dont l’application est exclue par effets dudit contrat et de ladite loi en son article 8. Elle a rajouté qu’indépendamment de l’acquisition de la clause résolutoire et d’une suspension de ses effets pouvant être accordée à la locataire, cette dernière se trouve déchue de tout droit et titre suite au congé qu’elle a fait délivrer le 7 août 2023 avec effets au 30 novembre 2023, conformément à la clause 5-2 du contrat de sous-location.

Citée à étude, Madame [Y] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représentée aux derniers débats.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic financier et social de la locataire qui n’a pas honoré les rendez-vous avec le service mandaté.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [Y] [W] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à l’association SOLIHA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous location signé le 6 septembre 2022 faisant expressément référence aux dispositions sus visées.

L’article 5-2 de ce contrat prévoit « SOLIHA PROVENCE aura la faculté de mettre fin au présent contrat à tout moment, sauf à respecter un préavis de trois mois. Son congé est donné par lettre recommandée, le préavis partant de la date d’envoi et le cachet de la poste faisant foi. Si le délai de préavis vient à expiration dans le courant d’un mois, le contrat de sous-location produit effet jusqu’au dernier jour du mois ».

Or, le 7 août 2023, l’association SOLIHA a signifié par Commissaire de justice à Madame [W] un congé avec effets au 30 novembre 2023, respectant ainsi le délai de préavis de trois mois stipulé à l’article 5-2 du contrat de sous location.

Dès lors, ne serait-ce que pour ce seul motif, Madame [W] se trouve depuis le 30 novembre 2023 occupante sans droit ni titre du logement en cause, de sorte que son expulsion, à défaut de départ volontaire des lieux, se trouve pleinement justifiée.

Au surplus, l’article 7 du contrat de sous-location comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été délivré à Madame [W] par commissaire de justice le 20 juillet 2023 pour la somme en principal de 2.225 euros. Les causes de ce commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire contractuelle est acquise et la demande d’expulsion de Madame [W] pour ce motif est également fondée.

Il n’apparaît pas davantage nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que le bénéfice du recours à la force publique suffit à garantir l’effectivité de la présente ordonnance.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, leur mise en enchères ou les déclarer abandonnés, ces demandes faites par anticipation demeurant à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation et révision telle que prévue au bail résilié, et de condamner Madame [W] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 259,71 euros.

En outre, il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il résulte du commandement de payer délivré le 20 juillet 2023, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [W] reste devoir une somme de 3.523,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 6 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus et hors frais de procédure.

Madame [W] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette.

Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle de 3.523,55 euros à l’association SOLIHA, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.139,46 euros à compter de l’assignation du 5 novembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

En l’absence de Madame [W] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

Madame [W], qui succombe au litige, supportera les dépens de la procédure.

La demande de l’intimée tendant à ce que le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, en cas d’exécution forcée, en application de l’article 10 du décret n°16-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ne saurait prospérer en ce que ces frais ne constituent pas des dépens mais sont compris dans les frais irrépétibles.

Or l’équité et la position économique des parties exige de rejeter la demande formulée par SOLIHA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du contrat de sous-location signé le 6 septembre 2022, entre l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, et Madame [Y] [W], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], au 30 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous réserve de la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du même code ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [Y] [W] à verser à l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit à ce jour un montant de 259,71 euros, avec indexation et révision suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due à compter du 30 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [Y] [W] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, une somme provisionnelle de 3.523,55 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.139,46 euros à compter de l’assignation du 5 novembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 6 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président