TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Mars 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Jean VOISIN……………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01581 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VEQ / N° RG 24/5787

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G] [S]

née le 18 Février 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5], domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5], domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. COPPA ETANCHEITE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante

S.A.S.U. ECORES, dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparante

S.A.R.L. ARTAUD, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 7]

non comparante

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [S] est propriétaire des lots 8 et 2 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] acquis par acte du 9 avril 2019, suivant compromis de décembre 2018. Le lot n° 8 est un appartement au troisième étage composé d’un hall d’entrée, d’un dégagement placard, de deux chambres, d’une pièce, d’un séjour, d’une cuisine, de toilettes, d’une salle de bain et d’un balcon.

Avant la réitération de la vente, des infiltrations sont apparues dans l’appartement de Mme [G] [S]. Des travaux de réfection ont été engagés suivant devis de la SARL Coppa Etanchéité du 21 février 2019. Les infiltrations et la réalisation des travaux ont été mentionnés dans l’acte de vente.

En mai 2019, de nouveaux désordres sont apparus au niveau de la terrasse. Une recherche de fuite a été effectuée par la société Ecores les 22 mai, 24 et 25 juin 2019.

Le 21 octobre 2019, la société Artaud a effectué la reprise d’étanchéité du chéneau sous la terrasse du dernier étage selon devis du 21 octobre 2019 et facture du 7 novembre 2019. La société Abloc est intervenue selon devis du 18 mai 2020 pour réaliser la fourniture et la pose d’une cornière sous couvertine.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2021, Mme [G] [S] a assigné en référé expertise, M. [U] [I], propriétaire de l’appartement dont dépend la terrasse litigieuse, le syndicat des copropriétaires et la société Allianz IARD, assureur du syndicat des copropriétaires. Ce dernier a ensuite appelé en garantie les sociétés Ecores, Coppa Etanchéité, Artaud et Abloc.

Par ordonnance du 28 mai 2021, M. [P] [E] a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 22 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, Mme [G] [S] a fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille (procédure enregistrée sous le numéro RG 24-1581) aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

9.663,42 euros au titre de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant les frais d’expertise.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a fait citer devant devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille (procédure enregistrée sous le numéro RG 24-5787) la société Coppa Etanchéité, la société Ecores, la société Artaud et la société Allianz IARD aux fins de :

Ordonner la jonction des procédures 24-1581 et 24-5787 ;Les condamner in solidum à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;Les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [G] [S], représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Elle soutient, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des conclusions de l’expert, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être engagée, les désordres ayant pour origine la vétusté de l’immeuble et plus précisément, la corniche bordant la terrasse de l’appartement du quatrième étage et le chéneau. Elle considère l’esimation de l’expert sous-évaluée et estime le montant du préjudice de jouissance subi à la somme de 8.000 euros pour la période allant de juin 2019 à décembre 2020, soit dix-huit mois.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [G] [S]. A titre subisidiaire, il conteste le montant réclamé par Mme [G] [S] au titre du préjudice de jouissance dont il demande, s’il devait être retenu, qu’il soit ramené à la somme fixée par l’expert. En outre, il avance que la demande de remboursement des travaux de reprise doit être rejetée en ce qu’ils ont été pris en charge par l’assureur de Mme [S], de même que les demandes d’indemnisation du remplacement du parquet et celles relatives à la dégradation de ses effets personnels qui ne sont pas évoquées par l’expert et dont Mme [S] ne justifie pas.

Par ailleurs, il maintient ses demandes à l’encontre des sociétés défenderesses alléguant que les entreprises qu’il a mandatées ont manqué à leurs obligations de conseil et d’information et n’ont pas mis en œuvre les moyens d’investigations nécessaires pour déterminer l’origine et les causes des infiltrations.

Les sociétés Artaud, Ecores, Coppa Etanchéité, citées à étude, et la société Allianz IARD, citée à personne, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre les litiges, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Les deux instances, enregistrées sous les n° RG 24-1581 et 24-5787 concernent les mêmes parties et le même litige. Il y a lieu dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner leur jonction sous le seul et même numéro de dossier RG 24-1581.

Sur les désordres et la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est encourue, même en l’absence de faute, dès lors que l’absence d’entretien ou la vétusté de l’immeuble est établie, seule la preuve de l’existence d’une faute à l’origine du dommage ou d’un cas de force majeure permettant de l’exonérer.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les infiltrations d’eau dans l’appartement de Mme [G] [S] sont dues à la vétusté de l’immeuble, et plus particulièrement à la vétusté des ouvrages extérieurs, en l’occurrence la corniche bordant la terrasse de l’appartement de M. [U] [I], situé au-dessus du sien (pages 7/15 et 9/15).

Ces conclusions sont confortées par le rapport du Cabinet AIS du 28 avril 2020 qui constate une obstruction au niveau d’un chéneau en bordure de corniche (façade avant) sur la terrasse de l’appartement de M. [I]. Il est indiqué que « la mise en charge importante de ce chéneau peut engendrer un retour d’eau vers la partie interne avec remontée sous le relevé et pénétration dans la sous-face de la terrasse (comble) avant de réapparaître au niveau inférieur ». Le rapport ajoute que « cette situation de cas (exceptionnelle) semble être la cause du précédent sinistre » et il explique que « dans le cas d’une mise en charge (suite à obstruction de la naissance), l’eau passe par-dessus la couvertine [en bordure de corniche] et ruisselle au-dessus de la corniche de l’immeuble. Au fil du temps, ces ruissellements ont engendré une ouverture entre le mur de façade et la corniche avec l’apparition de végétations et prénétration d’eau à l’intérieur du logement de Mme [S] ».

Il en résulte que ces ouvrages extérieurs étant des parties communes de la copropriété, leur entretien et leur réparation relèvent des obligations du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité est donc engagée de plein droit.

Sur le préjudice de jouissance résultant des désordres

L’expert conclut que le préjudice subi par Mme [G] [S] consiste dans l’impossibilité d’avoir pu utiliser les deux chambres de l’appartement pendant une période de dix-huit mois, du mois juin 2019 (début des infiltrations) jusqu’au mois de décembre 2020. Il l’évalue ainsi à la somme de 5.400 euros, sur la base de 300 euros par mois.

Il ressort de l’acte authentique de vente et du procès-verbal de constat du 6 novembre 2019 que le bien litigieux est d’une superficie de 81,47 m² et est composé de trois pièces, dont deux chambres dont la superficie est 18 m² et 10 m². Les pièces versées aux débats attestent que les premiers désordres issus des infiltrations sont apparus en juin 2019 dans l’appartement de Mme [S] et ont pris fin en décembre 2020 avec les travaux réalisés par la société Abloc (parois sèches et reprise des peintures faites).

Le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 6 novembre 2019 relève que dans les deux chambres, le mur où se situent les fenêtres et le plafond sont en très mauvais état et que « d’importantes traces d’infiltrations sont apparentes ». Il précise que la peinture couvrant les murs est largement écaillée et que des auréoles et des traces de couleur sombre sont apparentes. Il note également la présence de moisissures. Sur le plafond, il constate la présence d’importantes auréoles ainsi que de cloques, ajoutant que la peinture se décolle et tombe en morceaux. Il n’est pas contesté, comme l’a relevé l’expert, que sur une période de dix-huit mois, les chambres étaient impropres à leur destination, comme le démontrent les photographies annexées au procès-verbal de constat, ce qui signifie que 34% de la surface de l’appartement étaient inutilisables.

Si l’évaluation chiffrée de l’expert devait être retenue (300 euros par mois pour les deux chambres), elle représenterait un loyer mensuel de 882 euros, ce qui apparaît en deçà de la valeur moyenne du prix au m² dans le quartier du bien litigieux. L’évaluation de l’agence immobilière du 18 janvier 2022 – à une date somme toute assez proche de la période du litige – estimant la valeur locative à la somme de 1.200 euros sera retenue comme base de calcul.

En conséquence, sur la base de ces éléments, mais aussi de la composition de la famille de Mme [S], son fils n’ayant pu disposer de sa chambre pendant plusieurs mois, il convient d’indemniser le préjudice de jouissance subi par Mme [G] [S] à hauteur de 408 euros par mois (1.200 euros X 34%) pour la période comprise entre juin 2019 et décembre 2020, soit la somme de 7.344 euros.

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [G] [S] la somme de 7.344 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’indemnisation au titre des travaux de reprise du mobilier endommagé

Mme [G] [S] verse un devis de la SARL [Localité 9] L. du 19 décembre 2019 d’un montant global de 5.372,40 euros, réglé par sa compagnie d’assurance comme il est mentionné au bas du document, dont elle ne demande donc pas le remboursement. Sa demande porte sur le devis du 25 novembre 2020 relatif au remplacement du parquet stratifié de la chambre 2 (252 euros et 420,50 euros) et de la réfection des murs (289 euros) d’un montant global de 1.163,42 euros TTC.

Il ressort du rapport d’expertise que les deux chambres étaient impropres à leur utilisation et que, selon l’expert, le préjudice de Mme [S] est notamment lié à la réfection des embellissements de ces chambres.

L’expert a ainsi retenu au titre de l’indemnisation du préjudice matériel de Mme [S], la réfection du parquet stratifié dans la chambre 1 puisqu’il retient la facture n° F534.20 du 2 décembre 2020 d’un montant de 5.372,40 euros qui comprend des travaux de remplacement du parquet stratifié de cette chambre. Il prend également en considération la facture n°109106 de la société Leroy Merlin du 14 novembre 2020 d’un montant de 461,41 euros.

Au regard de l’avis de l’expert sur les désordres subis au niveau des deux chambres de l’appartement, il convient d’indemniser le préjudice matériel de Mme [G] [S] à hauteur de la somme de 1.624,83 euros et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de cette somme.

Cependant, à défaut pour la demanderesse de justifier de la perte d’effets personnels, elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les appels en garantie

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de la combinaison de l’article 1240 du code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est encourue, même en l’absence de faute, dès lors que l’absence d’entretien ou la vétusté de l’immeuble est établie, seule la preuve de l’existence d’une faute à l’origine du dommage ou d’un cas de force majeure permettant de l’exonérer.

Par ailleurs, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expetrtise que l’expert attribue la seule responsabilité des désordres au syndicat des copropriétaires et au manque d’entretien ainsi qu’à la vétusté des ouvrages extérieurs. S’agissant des travaux réalisés, il constate que « des travaux d’étanchéité de la terrasse (couvertines sur chéneaux et encorbellement) ont été réalisés et apparaissent correctement mis en œuvre ». Il ne retient aucunement la responsabilité des sociétés appélées en garantie.

Ainsi, la société Coppa Etanchéité est intervenue en mars 2019 pour réaliser l’étancheité de la terrasse de l’appartement de M. [I] par application d’une étanchéité antiracines. L’étanchéité des chéneaux et de la corniche bordant la terrasse, considérée par l’expert comme la cause des désordres, ne figurant pas dans la mission de la société Coppa Etanchéité, sa responsabilité ne sera pas retenue.

Il est constant que la société ECORES a été mandatée par le syndicat des copropriétaires pour effectuer une recherche de fuite. A l’issue de son intervention, elle a remis un rapport daté du 25 juin 2019 dont il ressort qu’elle a notamment relevé comme cause des désordres « un manque d’étanchéité du chéneau en bordure de terrasse », ce que confirme le rapport d’expertise qui relève ainsi que les travaux d’étanchéité réalisés au niveau des chéneaux et des encorbellements ont été correctement menés. Le manque d’entretien des chéneaux ayant été diagnostiqué par l’expert comme étant à l’origine des désordres et comme l’avait constaté la société ECORE, l’appel en garantie formée à l’encontre de cette dernière sera donc rejeté.

Quant à l’intervention de la société Artaud, le syndicat des copropriétaires ne verse au soutien de ses prétentions visant à établir un manquement à sa mission que la seule facture n°19174 du 7 novembre 2019 détaillant la mission confiée à la société, ce qui apparaît insuffisant pour retenir la responsabilité de la société Artaud.

Il ressort du rapport d’expertise que les réparations réalisées par la SAS ABLOC ont mis fin aux désordres, ont été correctement réalisées et « ont prouvé jusqu’à ce jour leur efficacité ». Aucune faute ne saurait donc être retenue à l’encontre la société ABLOC. L’appel en garantie sera donc rejeté.

Enfin, il ressort de l’intercalaire d’assurance ALLIANZ « Immeuble ALZ122013, ès-qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, que sont exclus de la garantie les dommages consécutifs à un défaut d’entretien de l’immeuble. Compte tenu des conclusions de l’expert selon lesquelles les désordres litigueux sont dus à la vétusté de l’immeuble et plus particulièrement la vétusté des ouvrages extérieurs, l’appel en garantie sera donc rejeté.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires seront rejetés.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des coprpriétaires sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de le condamner à verser à Mme [G] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24-1581 et 24-5787 sous le seul et même numéro de dossier RG 24-1581 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Mme [G] [S] la somme globale de 8.968,43 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Mme [G] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE