N° RG 24/00456 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKLG

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[O] [N] [J] [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [N] [J] [F]

né le 30 Juin 1996 à KINSHASA (RÉPUBLIQUE DÉMOCRATIQUE DU CONGO)

demeurant 3 rue sergent marceau – Étage 5 appt 9 – 28000 CHARTRES

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 18 août 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [J] [F] un logement situé au 3 rue A Sergent Marceau 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 595,56 euros.

Des échéances de loyer étant restant impayées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 4 mars 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2.846,05euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude le 31 mai 2024, la société C’CHARTRES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si necessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4.345,43 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée à la Préfecture le 31 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

La société C’CHARTRES HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5.258,45€ selon décompte en date du 16 septembre 2024 échéance du mois d’août 2024 incluse.

Monsieur [O] [J] [F], régulièrement citée par remise à étude, a comparu. Il reconnaît la dette locative mais demande des délais expliquant qu’il a repris le règlement du loyer courant et des charges et qu’il va solliciter un prêt bancaire pour apurer la dette due au bailleur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans leur nouvelle version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 31 mai 2024, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

À titre préalable, il sera relevé que, le commandement de payer du 4 mars 2024 délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 s’agissant de ce délai.

Le commandement de payer délivré le 4 mars 2024 reproduit la clause résolutoire insérée au bail en son article 5.6 et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [O] [J] [F] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 mai 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [O] [J] [F] a repris le paiement du loyer courant et des charges à partir du mois de juillet 2024. Il ajoute avoir effectué deux règlements de 850€ et 20€ le 21 septembre 2024.

Monsieur [O] [J] [F], père d’un enfant pour lequel il règle une pension alimentaire d’un montant mensuel de 150€, déclare travailler en contrat à durée indéterminée depuis trois mois et percevoir un revenu entre 1.700 et 1.800€ par mois à temps partiel. Il est également étudiant en histoire et théologie. Il espère apurer la dette locative à l’aide d’un prêt bancaire et propose en attendant de régler en plus du loyer et des charges la somme de 200€ par mois.

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [J] [F], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 mai 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [O] [J] [F] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [O] [J] [F] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société C’CHARTRES HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer, note en délibéré et extrait de compte – que sa créance s’élève à la somme de 5.258,45€ euros en principal représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il convient en outre de tenir compte du paiement que Monsieur [O] [J] [F] précise avoir réglé les sommes de 850 € et 250 € le 21 septembre 2024

Dans ces conditions, Monsieur [O] [J] [F] sera condamné au paiement de cette somme provisionnelle de 5258,45€ en deniers ou quittances valables sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O] [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

DECLARONS la demande de paiement de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT également recevable;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 18 août 2022 entre la société C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [O] [J] [F] à compter du 5 mai 2024 et portant sur les lieux situés au 3 rue A Sergent Marceau 28000 CHARTRES;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] [F] à payer à la la société C’CHARTRES HABITAT la somme de 5.258,45 € (cinq mille cinq cent vingt huit euros et quarante cinq cents) en deniers ou quittances valables;

AUTORISONS Monsieur [O] [J] [F] à s’acquitter de la dette par 25 mensualités dont 24 mensualités d’un montant de 200,00 euros, payables en plus du loyer courant et des charges, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 25ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu’en cas de respect par Monsieur [O] [J] [F] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [J] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef, de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Monsieur [O] [J] [F] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 5 mai 2024 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la demande de la société C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME