Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 27 mai 2025, n° 23/12903

TJ Marseille 27 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Violation du droit de passage
La cour a constaté que l'accès principal au local se fait par une autre entrée et que la locataire a reçu une clé du portail, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Rejeté
Difficultés d'accès au local
La cour a jugé que l'accès au local était toujours possible et que les difficultés alléguées ne justifiaient pas une demande de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 27 mai 2025, n° 23/12903
Numéro(s) :	23/12903
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe SERVANTYves-Laurent KHAYAT
Cabinet(s) :	OMNIAJURIS AVOCATS
Parties :	S.C.I. MODA ( Me KHAYAT )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 27 MAI 2025

Enrôlement : N° RG 23/12903 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HSM

AFFAIRE : S.C.I. MODA (M^e KHAYAT)

C/ S.E.L.A.S. [Adresse 8] (la SELARL OMNIAJURIS AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 mai 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

S.C.I. MODA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son gérant en exercice

Madame [L] [U]

née le 17 novembre 1994 à [Localité 7] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

toutes deux représentées par Maître Yves-Laurent KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.S. [Adresse 8]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 881 691 851

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean-Christophe SERVANT de la SELARL OMNIAJURIS AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MODA est propriétaire du lot n°2 au sein de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2] et [Adresse 4]. Ce lot constitue un local à usage de laboratoire et de dépôt.

Le 29 septembre 2022, la SCI MODA a donné à bail commercial ce local à Madame [L] [U], qui y exerçait une activité de traiteur. Le bail a été résilié le 30 novembre 2022, une difficulté d’accès au local étant mentionnée dans le congé.

La SELAS [Adresse 8] occupe les lot n°1 et 5 de la copropriété en vertu d’un bail consenti par Monsieur [D].

Un litige est survenu entre les parties au sujet de l’exercice du droit de passage à pied par Madame [L] [U] sur la cour constituant le lot n°1.

Suivant exploit du 18 décembre 2023, la SCI MODA et Madame [L] [U] ont fait assigner la SELAS [Adresse 8] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre :

— condamner la SELAS PHARMACIE PONT DE VIVAUX à payer à la SCI MODA la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SELAS [Adresse 8] à payer à Madame [L] [U] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner la SELAS PHARMACIE PONT DE VIVAUX à payer à la SCI MODA la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELAS [Adresse 8] à payer à Madame [L] [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELAS PHARMACIE PONT DE VIVAUX aux dépens.

La SCI MODA et Madame [L] [U] soutiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 juillet 2024, la SELAS [Adresse 8] demande au tribunal de :

— débouter la SCI MODA et Madame [L] [U] de leurs demandes,

— les condamner chacune à payer à la SELAS [Adresse 8] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 768 du code de procédure civile énonce que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

A titre préliminaire, il convient de constater que la SCI MODA formule dans le corps de ses écritures une demande de condamnation de la SELAS [Adresse 8] à lui remettre une clé du portail sous astreinte. Toutefois, cette demande ne figure pas dans le dispositif de ses écritures. Elle doit être réputée abandonnée malgré son utilité pour la résolution du litige et le tribunal ne peut constater qu’il n’en est pas saisi.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Le règlement de copropriété stipule que “le propriétaire du lot n°2 aura un droit de passage à pied sur le lot n°1 pour lui permettre d’accéder au [Adresse 6]. Il aura également un droit de passage pour accéder à la citerne et à la chaudière.”

Il est constant que la SELAS PHARMACIE PONT DE VIVAUX propriétaire du lot n°1 a installé un portail pour fermer l’accès à la cour sur laquelle s’exerce la servitude de passage à pied. Ce portail est ouvert uniquement aux heures d’ouverture de la pharmacie.

Par courrier recommandé du 23 novembre 2022, le conseil de la SCI MODA a mis en demeure la SELAS [Adresse 8] de lui permettre l’accès à la cour de manière continue.

Par courrier recommandé du 3 janvier 2023, le conseil de la SCI MODA et de Madame [L] [U] a mis en demeure la SELAS [Adresse 8] par l’intermédiaire de son avocat de lui remettre une clé du portail et de les indemniser de leurs pertes financières.

Ce courrier fait mention du fait qu’une clé a été remise par la SELAS PHARMACIE PONT DE VIVAUX à Madame [L] [U] mais pas à la SCI MODA.

La lecture des écritures de la SCI MODA et Madame [L] [U] et des attestations qu’elles produisent montrent que Madame [L] [U] entendait développer une activité de restauration dans le local et souhaitait que les client puissent accéder à l’espace de vente par la cour du lot n°1. La fermeture du portail de la pharmacie aurait empêché l’exploitation du local comme Madame [L] [U] l’entendait.

Par ailleurs, la fermeture du portail aurait engendré des difficultés de livraison de matériel.

La SCI MODA et Madame [L] [U] déclarent que la fermeture du portail leur prive d’accès au local. Or, cette affirmation n’est pas exacte dans la mesure où l’accès principal au lot n°2 se réalise à partir du [Adresse 5].

La fermeture du portail prive la SCI MODA et ses locataires d’un accès par l’arrière cour uniquement.

Dans la mesure où le courrier officiel du conseil de la SCI MODA et Madame [L] [U] du 3 janvier 2023 mentionne le fait qu’une clé du portail a été remise à Madame [L] [U] par la SELAS [Adresse 8], cette dernière ne peut prétendre un défaut d’accès à son local et un préjudice en résultant.

La consultation du procès-verbal de constat du 4 janvier 2024 montre la configuration des lieux. La cour litigieuse constituant le lot n°1 est un parking réservé à la clientèle de la pharmacie occupant le lot 5.

La lecture du règlement de copropriété montre que le lot n°1 constitue exclusivement la cour. Cette dernière est alors une partie commune à jouissance exclusive au bénéfice du propriétaire du lot n°1.

Cette cour supporte uniquement une servitude de passage à pied au profit du lot n°2 et ne peut être utilisée à des fins d’exploitation dudit lot. La lecture du règlement de copropriété et la configuration des lieux montre que l’exploitation du lot n°2 en espace commercial dont l’accès clients s’effectuerait par la cour à jouissance exclusive n’est pas conforme à la destination des lieux.

Il est constant que cette servitude de passage à pied impose à la SELAS PHARMACIE PONT DE VIVAUX de remettre une clé du portail afin de garantir un exercice de la servitude à tout moment. La SELAS [Adresse 8] n’est pas légitime à fermer l’accès à cette servitude aux occupants du lot n°2.

Toutefois, la SCI MODA ne peut alors prétendre une perte financière du fait de la fermeture de la cour car d’une part il est constant que sa locataire a obtenu une clé du portail lui permettant d’accéder à la cour pour les livraisons en dehors des heures d’ouverture de la pharmacie et car d’autre part il apparaît qu’elle a elle-même entretenu en erreur sa locataire en la confortant dans un projet d’exploitation du local non conforme à sa destination.

La résiliation du bail par Madame [L] [U] n’est pas le résultat de l’existence du portail mais de la prise de connaissance par cette dernière une fois dans les lieux que les locaux n’étaient pas adaptés à son projet.

Les attestations produites par les demanderesses elles-mêmes montrent que Madame [L] [U] s’attendait manifestement à pouvoir jouir de cette cour pour l’exploitation de son activité, voire même pouvoir bénéficier de la cour pour l’accès en voiture, ce qui n’est pas permis par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, la SCI MODA affirme que ses locaux ne sont plus loués depuis le départ de Madame [L] [U]. Or, cette affirmation est mensongère dans la mesure où le procès-verbal de constat produit par la SELAS [Adresse 8] montre qu’au 4 janvier 2024 un salon de bien-être y est exploité.

La SCI MODA et Madame [L] [U] seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SCI MODA et Madame [L] [U] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnées aux entiers dépens

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SELAS [Adresse 8] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI MODA et Madame [L] [U] à payer la somme globale de 2.000 euros à la SELAS [Adresse 8] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI MODA et Madame [L] [U] de leurs demandes de dommages et intérêts,

Condamne la SCI MODA et Madame [L] [U] aux dépens,

Condamne la SCI MODA et Madame [L] [U] à payer à la SELAS [Adresse 8] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE