Ordonnance du : 30 Janvier 2026

N° RG n° N° RG 25/00909 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JV7E

Minute n° 26/00023

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 7]

[Localité 6]

ORDONNANCE DE REFERE

DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 11]

RCS [Localité 12] N° B 304 747 835 , dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Arnaud VAUTHIER de l’AARPI LORRAINE AVOCAT, avocat au Barreau de METZ (avocat plaidant) et Maître Alexandre GASSE, avocat au Barreau de NANCY (avocat postulant)

DEFENDEUR :

Madame [X] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 19 décembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 14 mars 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD EST, a donné à bail à Madame [X] [W] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 1]) moyennant le paiement d’un loyer initial de 393,04 euros pour le logement, 47,28 euros pour l’emplacement de stationnement ainsi que 10,01 euros de provision sur charges.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, la SA d’HLM ICF NORD-EST a, par acte de Commissaire de justice du 17 juillet 2025, fait délivrer à Madame [X] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail pour obtenir le paiement de la somme en principal de 420,26 euros.

Cet acte a été signifié à Madame [X] [W] par remise à sa personne.

Par acte signifié le 29 septembre 2025 à Madame [X] [W], la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait assigner sa locataire devant la présente juridiction, statuant en la forme des référés, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— dire et juger sa demande recevable et bien fondée,

— constater la résiliation du contrat de location conclu le 4 juillet 2023 entre elle et Madame [X] [W] relatif à un logement de type F3 d’une surface de 67,86 m² situé [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 1]) et un garage,

— ordonner à Madame [X] [W] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef,

— dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration d’un délai de deux mois,

— condamner Madame [X] [W] à lui verser :

— une provision de 308,45 euros à valoir sur la dette locative restant due au 17 septembre 2025,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’article 4.1 du contrat de location, d’un montant de 403,05 euros par mois à compter du 27 août 2025, lendemain de l’acquisition de la résiliation, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de location et jusqu’à libération effective des lieux au titre du logement et d’un montant de 47,28 euros au titre de l’emplacement de stationnement,

— dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision,

— condamner Madame [X] [W] à lui payer une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens y compris le coût de la signification de la mise en demeure par voie de Commissaire de Justice.

À l’audience du 19 décembre 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST était représentée par son avocat qui s’est référé aux termes de son assignation et a actualisé sa créance à 458,89 euros.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier établi dans le cadre de la procédure d’expulsion. Il en ressort que Madame [X] [W] vit seule avec deux enfants, dont l’un est à sa charge. Sa fille vient de trouver un emploi et pourra participer aux charges courantes, son objectif étant de quitter le logement et d’être indépendante. Madame [X] [W] est sans emploi et perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi. Elle a déposé un dossier de surendettement et souhaite se maintenir dans le logement. Son bailleur serait d’accord, sous réserve d’une reprise du paiement du loyer et des charges courants.

Présente en personne, Madame [X] [W] a indiqué avoir repris le paiement du loyer et des charges. Elle a sollicité des délais de paiement, proposant de régler chaque mois un complément de 10 euros. Elle a ajouté que son fils est en situation de handicap.

La SA [Adresse 8] a indiqué ne pas être opposée à des délais de paiement, sous réserve du paiement régulier du loyer et des charges.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes des articles 834 et 835 du même Code, dans les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte des termes des II et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, que les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles familiales, ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonce de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF NORD-EST justifie avoir saisi ladite commission le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025.

En outre, aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2025.

Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 14 mars 2024, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et ses dispositions étant plus protectrices, il en sera fait application.

Par acte délivré le 17 juillet 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait commandement à Madame [X] [W] de payer la somme de 420,26 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 17 septembre 2025 à 24 h 00 et l’expulsion de Madame [X] [W] sera ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1760 du Code civil dispose qu’ « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Madame [X] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

À défaut par Madame [X] [W] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 10], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

En outre, la locataire sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 septembre 2025, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues à hauteur de 378,33 euros au titre du logement et de 47,28 euros au titre du garage, au vu du dernier décompte produit. Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs et révisable dans les conditions prévues par le contrat de bail.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1760 du code civil dispose qu'« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que des incidents sont survenus dans le paiement du loyer et des charges. Au vu du dernier décompte produit par la demanderesse, daté du 15 décembre 2025, le montant des loyers et des charges restant dû sera fixé à 458,89 euros.

En conséquence, Madame [X] [W] sera condamnée à payer, en deniers ou quittance, la somme de 458,89 euros à la SA d’HLM ICF NORD-EST au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges dus au titre de la location du logement et de l’emplacement de stationnement arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Et aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.».

En l’espèce, le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement à Madame [X] [W], sous réserve de maintien du paiement des loyers et charges courants, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de respect des délais.

Au jour de l’audience Madame [X] [W] avait repris le paiement de son loyer résiduel. Elle propose de régler 10 euros en plus de son loyer et de ses charges courants.

Ainsi, compte tenu de l’accord de la demanderesse sur ce point, Madame [X] [W] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités rappelées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF NORD-EST et en équité, il y a lieu de condamner Madame [X] [W] à lui payer la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SA d’HLM ICF NORD-EST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2024 entre la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST, d’une part, et Madame [X] [W], d’autre part, portant sur un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] [Localité 9] (54), sont réunies à la date du 18 septembre 2025 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Madame [X] [W] à payer à titre provisionnel et en deniers ou quittance à la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST la somme 458,89 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités mensuelles d’occupation échus au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre2025 incluse,

DIT que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente

décision ;

AUTORISE Madame [X] [W] à s’acquitter de cette somme, en plus de son loyer et de ses charges courants, en 35 mensualités de 10 euros chacune au minimum, et une dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets, quinze jours après mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse,

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Madame [X] [W] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 4] [Localité 9] (54), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Madame [X] [W] sera tenue à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 378,33 euros au titre du logement et 47,28 euros au titre de l’emplacement de stationnement,

— cette indemnité d’occupation sera due à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— cette indemnité d’occupation sera revalorisée conformément aux clauses du bail.

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Madame [X] [W] à payer la somme de 150 euros à la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [W] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION