TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 25 FÉVRIER 2025

Enrôlement : N° RG 21/05281 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y24R

AFFAIRE : M. [Z] [X], Mme [D] [I] [T] (M^e PAPAPOLYCHRONIOU)

C/ S.D.C. [Adresse 1] (M^e AUTRAN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 février 2025 prorogée au 25 février 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 février 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [X]

né le 12 décembre 1965 à [Localité 4] (64)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [I] [T]

née le 23 septembre 1973 à [Localité 5] (VIETNAM)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Sophia PAPAPOLYCHRONIOU, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. COUDRÉ-DEBES sous le nom commercial “CABINET PAUL COUDRÉ”

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B 789 021 193

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son Gérant en exercice

représenté par Maître Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] ont acquis le 25 août 2011 un appartement situé au 6ème étage d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Des infiltrations d’eau sont apparues fin novembre 2011 dans l’appartement à la suite d’épisodes pluvieux.

Des travaux ont été entrepris sur la couverture du chapeau d’évacuation d’air sur la terrasse située au-dessus de leur appartement en avril 2012. Toutefois, ces travaux n’ont pas mis fin aux désordres.

Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] ont saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 13 janvier 2014 a désigné Monsieur [G] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé le 30 juillet 2016.

Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] ont divorcé et Madame [D] [I] [T] a continué à occuper le bien avec ses enfants à compter du 1er juin 2019.

Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] ont mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de procéder aux travaux préconisés par courriers recommandés du 15 février 2017 et du 29 octobre 2020.

*

Suivant exploit du 28 mai 2021, Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] demandent au tribunal de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres causés dans l’appartement des demandeurs, selon les préconisations faites par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 30 juillet 2016, à savoir les travaux de réfection complète du système d’étanchéité de la terrasse située au 7ème étage de l’immeuble, et les travaux nécessaires pour désobstruer le système de ventilation interne de l’immeuble dont une canalisation obstruée est encastrée dans la dalle de construction en plafond de la chambre côté cour des demandeurs, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à leur payer une indemnité de 5.000 euros par an, soit un montant de 50.000 euros au total, dont 30.000 euros au profit de Madame [D] [I] [T] et 20.000 euros au profit de Monsieur [Z] [X], au titre des préjudices de jouissance subis par chacun d’entre eux depuis novembre 2011, à parfaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à leur payer une indemnité égale à 15% du prix d’achat de leur appartement, soit 22.050 euros au total, dont 11.025 euros chacun, sauf à parfaire, au titre de la dépréciation de leur appartement et la perte de chance sérieuse de le vendre, ou même de le louer, jusqu’à ce que les travaux de remise en état incombant au syndicat des copropriétaires soient réalisés,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à leur payer la somme de 5.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral respectif,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à rembourser à Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] les frais d’expertise qui s’élèvent à la somme de 6.599,89 euros, et les frais procéduraux entraînés par la procédure de référé-expertise, et de l’expertise judiciaire, s’élevant à 2.000 euros, outre les dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à leur payer la somme de 2.500 euros chacun au titre de la résistance abusive,

— subsidiairement, avant tout jugement au fond,

— ordonner une expertise complémentaire,

— désigner Monsieur [G] pour y procéder, avec pour missions de :

— constater si les travaux réalisés en décembre 2021 sur la terrasse du 7ème étage ont été suffisants pour remédier aux désordres constatés ou si ceux-ci persistent, et dans ce cas, constater la persistance et décrire l’évolution et l’aggravation des désordres intervenus depuis la remise du rapport d’expertise du 30 juillet 2016,

— dire quels sont les mesures et les travaux restant à faire et nécessaires pour y remédier et remettre en état l’appartement des demandeurs,

— chiffrer ces travaux,

— de façon générale donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au tribunal de se prononcer sur le préjudice matériel subi par Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] en raison des désordres constatés,

— en tout état de cause,

— assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure adressée au syndicat des copropriétaires, outre anatocisme,

— rejeter la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] de leurs demande subsidiaire aux fins d’expertise complémentaire,

— débouter Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] de l’intégralité de leurs demandes,

— subsidiairement, juger que les sommes qui pourraient leur être allouées seront réduites à de plus justes montants,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Nicolas AUTRAN,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— juger que l’exécution provisoire devra être écartée s’il était fait droit aux prétentions de Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise

Monsieur [G] a constaté les traces d’infiltrations dans l’appartement de Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] dans le salon, la chambre Est, la chambre Ouest.

Il a mis en évidence deux natures de désordres différentes :

— des venues d’eau par migration dans la chambre Est et le salon, trouvant leur origine dans la défaillance du complexe d’étanchéité de la terrasse de l’appartement [V] situé au-dessus de l’appartement de Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T], en surplomb,

— la faiblesse du système d’aération vétuste et obstrué situé dans la dalle de construction en plafond de la partie chambre Ouest, générant un phénomène de condensation et par conséquent la dégradation des embellissements.

L’expert indique que le changement des menuiseries extérieures par Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] a aggravé un phénomène de condensation dû à l’obturation du conduit de ventilation.

Monsieur [G] a préconisé :

— la remise en état du complexe d’étanchéité et d’isolation de la toiture terrasse de l’appartement [V], suivant travaux prévus dans le devis de la société BATI-SUD du 20 octobre 2015 d’un montant de 9.364,30 euros,

— la vérification du bon fonctionnement du système d’aération et de ventilation vétuste.

En cours d’expertise, le syndicat des copropriétaires a procédé à la reprise du joint séparatif défectueux en toiture-terrasse, et a fait procéder à une inspection caméra du conduit de ventilation.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ne conteste pas sa responsabilité et l’origine commune des désordres.

Il se borne à dire qu’il a réalisé les travaux préconisés par l’expert et que Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] ne justifient pas de la persistance des désordres.

S’agissant des travaux réalisés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit :

— un devis accepté de la société CAP TOITURES du 29 octobre 2018 pour une reprise de l’étanchéité de la toiture, pour un montant de 17.460,25 euros,

— la facture du 6 octobre 2021 de la société CAP TOITURES du 6 octobre 2021 d’un montant de 682 euros au titre de la pose d’une gouttière devant le local ascenseur,

— la facture de la société BARTOLO GRECO du 7 décembre 2021 d’un montant de 1.034 euros pour la remise en état du relevé de calendrite le long du mur.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ne produit pas la facture de la société CAP TOITURES pour les travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture. Il est alors défaillant à démontrer qu’il a réellement entrepris ces travaux.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la facture du 6 octobre 2021 est en lien avec les travaux préconisés par l’expert, ce dernier n’évoquant pas ce point dans son rapport.

En l’état, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a fait entreprendre certains travaux, mais pas leur intégralité.

Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] produisent des photographies prises par leurs soins. Ces dernières portent mention de la date du 16 septembre 2022, toutefois cette date n’est pas certaine en ce qu’elle résulte de leur propre indication.

Ces photographies montrent des dégradations identiques à celles qui sont visibles sur les photographies de l’expertise judiciaire. La comparaison des photographies montre que Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] n’ont pas entrepris de travaux de remise en état de leur bien, qui continue à se dégrader.

Par ailleurs, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ne justifie pas de la réalisation des travaux de reprise du conduit d’aération de l’immeuble qui était apparue obstruée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] se borne à affirmer qu’il appartient à Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] de faire installer une VMC.

Il déclare également que l’obstruction du conduit d’aération n’est pas de son fait.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la nature commune de cette conduite d’aération et il n’apporte aucun élément technique permettant de connaître l’origine de l’obstruction de cette dernière. De ce fait, il ne démontre pas qu’il n’est pas responsable de cette dernière. En tout état de cause, il est garant de l’entretien et de la réparation des parties communes et doit à ce titre procéder à la réparation de cette conduite, à charge pour lui éventuellement ensuite d’engager la responsabilité du tiers à l’origine de l’obstruction.

Les argumentations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] relatives à l’obligation pour Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] d’installer une VMC dans leur lot ne sont étayées par aucun texte.

Par ailleurs, s’agissant de l’installation des menuiseries par Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T], l’expert a explicité répondu en disant qu’elle n’était pas à l’origine des désordres, ces derniers étant uniquement le résultat de l’absence de ventilation.

Le syndicat des copropriétaires sera alors condamné à procéder aux travaux préconisés par Monsieur [G] dans son rapport d’expertise, en l’espèce :

— la remise en état du complexe d’étanchéité et d’isolation de la toiture terrasse de l’appartement [V], suivant travaux décrits dans le devis de la société BATI-SUD du 20 octobre 2015 d’un montant de 9.364,30 euros,

— la réparation de la conduite d’aération commune encastrée dans la dalle du plafond de la chambre côté cour, et remédier à son obstruction.

Sa résistance à faire réaliser ces travaux depuis le dépôt du rapport d’expertise justifie du prononcé d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois commençant à courir à compter de la signification du présent jugement.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise.

Sur les demandes de dommages et intérêts

— Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Monsieur [Z] [X] réclame le paiement de la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance, ayant quitté le logement le 1er juin 2019. Madame [D] [I] [T] réclame le paiement de la somme de 30.000 euros au titre de ce préjudice.

Il est constant que les infiltrations ont été constatées pour la première fois dans le rapport d’expertise amiable du 22 février 2012.

Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] réclament l’indemnisation de leur préjudice de jouissance sur la base de 5.000 euros par an, soit 416,66 euros par mois. Ils ne versent aucune pièce justificative de la valeur locative de leur bien.

En cours d’expertise, Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] avaient avancé la somme de 300 euros par mois, sans davantage de pièce justificative.

La nature des désordres et la présence d’humidité dans l’appartement en continu permet d’allouer à Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] la somme globale de 300 euros par mois soit 300 x 88 = 26.400 euros pour la période du mois de février 2012 au 31 mai 2019. Il sera alors alloué pour cette période 13.200 euros chacun.

Il sera en outre alloué à Madame [D] [I] [T] la somme de 300 x 69 = 20.700 euros pour la période comprise entre le 1er juin 2019 et la date du présent jugement.

— Sur la demande au titre de la dépréciation du bien

Cette demande sera nécessairement rejetée dans la mesure où le bien a vocation à être remis en état après réalisation des travaux de reprise d’étanchéité par le syndicat des copropriétaires. L’expertise ne met pas en évidence de dépréciation de l’appartement en l’absence de caractère définitif et irrémédiable des désordres.

Par ailleurs, et à titre surabondant, la somme réclamée ne repose sur aucune pièce justificative.

— Sur le préjudice moral

Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] ne justifient d’aucun préjudice moral distinct du préjudice de jouissance. Ils seront déboutés de cette demande.

— Sur la demande au titre de la résistance abusive

L’expertise a été déposée le 30 juillet 2016. Le syndicat des copropriétaires n’a fait procéder qu’à des travaux ponctuels courant 2021. Il n’explique par aucune argumentation ni pièce les raisons de sa carence à procéder aux travaux prescrits par l’expert, et alors même qu’il a fait provisionner les sommes auprès des copropriétaires.

La carence du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux est fautive. Il sera condamné à payer 1.000 euros à Monsieur [Z] [X] et 1.000 euros à Madame [D] [I] [T] au titre de la résistance abusive.

Sur les intérêts et l’anatocisme

Les condamnations prononcées produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Sur les frais et dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 1.500 euros à Monsieur [Z] [X] et 1.500 euros à Madame [D] [I] [T].

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à :

— réaliser en intégralité les travaux préconisés par Monsieur [G] au sujet de la remise en état du complexe d’étanchéité et d’isolation de la toiture terrasse de l’appartement [V], suivant travaux décrits dans le devis de la société BATI-SUD du 20 octobre 2015,

— procéder à la réparation du conduit d’aération commun encastré dans la dalle du plafond de la chambre côté cour, et notamment remédier à son obstruction,

Assortit ces condamnations à réaliser ces travaux d’une astreinte unique de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois commençant à courir le jour de la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte cessera de produire ses effets à l’expiration d’une période de 6 mois,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 13.200 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [D] [I] [T] la somme de 33.900 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Déboute Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] de leurs demandes au titre de la dévalorisation du bien et de leurs préjudices moraux,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] la somme de 1.000 euros chacun au titre de la résistance abusive,

Dit que les condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance et de la procédure abusive produisent des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [Z] [X] et Madame [D] [I] [T] la somme de 1.500 euros chacun,

Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ FÉVRIER DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE