COUR D’APPEL DE TOULOUSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° :24/00328 – N° Portalis DBWU-W-B7I-CNOO

MINUTE N° :

NAC : 71F

copie exécutoire délivrée le

à

copie conforme délivrée le

à

1copie dossier

JUGEMENT DU: 17 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président,

Madame Roselyne LAUPENIE, Vice-Présidente

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 18 Juin 2025du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur ANIERE, Vice-Président en qualité de juge rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

S.C.I. A.V.C au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de Foix sous le n° 440 128 254, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 8]

représentée par Maître Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocats au barreau d’ARIEGE,

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 8] représenté par son syndic en exercice Mme [X] [B] épouse [J] demeurant à [Adresse 7] [Localité 1]

représentée par Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocats au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le vice président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Dans le cadre d’une procédure de vente sur licitation, la SCI AVC a, suivant jugement rendu le 26 juillet 2016 par le tribunal de grande instance de Foix, été déclarée adjudicataire du lot n°2 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] et cadastré section D n°[Cadastre 3].

Suivant acte authentique établi, le 18 mai 2022, par Maître [C], notaire à [Localité 6] (09), l’immeuble susvisé a fait l’objet d’un nouveau règlement de copropriété et d’un nouvel état descriptif après décision de l’Assemblée générale du 26 mars 2022. Le lot n°2 de l’immeuble appartenant à la SCI AVC est ainsi devenu le lot n°27.

Madame [X] [B] épouse [J], copropriétaire, exerce les fonctions de Syndic bénévole et représente le Syndicat de copropriétaires dudit immeuble.

Dans le cadre d’une Assemblée générale tenue le 20 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires a rejeté la résolution n°7 a, intitulée « Autorisez-vous la transformation d’une partie du garage en pièces d’habitation ? » sachant que ce garage correspond au lot de la SCI AVC.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la SCI AVC a fait assigner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, Madame [X] [B] épouse [J], devant ce Tribunal, afin de voir, au visa des articles 8, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, des articles 544 et 545 ainsi que de l’article 1343 du code civil :

Prononcer l’annulation de la résolution numéro 7,a de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2024,Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] à lui verser la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles,Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 juin 2025 pour l’audience de plaidoiries du 18 juin 2025.

Le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de la procédure, la SCI AVC, représentée par son conseil et se référant à ses conclusions responsives et récapitulatives n°2, maintient ses demandes et fondements sollicitées dans son acte introductif d’instance.

La SCI AVC fait ainsi valoir, à titre liminaire, qu’elle produit aux débats la procédure de licitation (pièce n°1) et que c’est le seul document complet qui lui a été remis à la suite de l’acquisition des lots à l’audience d’enchères. Elle ajoute, s’agissant de l’existence de servitudes au profit de l’appartement au-dessus du sien (lot n°8), et qui appartient aux époux [J], que Madame [J], qui n’est autre que le syndic bénévole qui représente le Syndicat des copropriétaires, doit être en mesure d’établir la réalité des servitudes au profit de son appartement, même si en matière de copropriété, la loi organise la division de l’espace en parties privatives et en parties communes, rendant dès lors inutiles la mise en œuvre de servitudes sauf cas particulier, dont la réalité au cas d’espèce n’est pas établie.

Concernant sa demande d’annulation de la résolution n°7a de l’assemblée générale du 20 janvier 2024, la SCI AVC affirme que son action en justice est recevable car cette résolution s’analyse en un refus de lui permettre de réaliser des travaux de transformation d’une partie de son garage en habitation et non en un « simple » constat de l’absence de dépôt d’un dossier de demande d’autorisation de travaux avec « rappel » de la procédure à suivre et des exigences légales à respecter. Dès lors, elle affirme être en droit de contester cette résolution qui a pour effet de lui interdire de faire lesdits travaux faute d’autorisation du syndicat des copropriétaires et donc de limiter ses droits de propriété sur son bien. Elle ajoute, en outre, qu’elle n’a sollicité aucune demande d’autorisation auprès du syndicat des copropriétaires quant au changement d’affectation de sa partie privative et que c’est cet organe s’est saisi lui-même de cette question pour en faire une résolution et lui interdire la réalisation de travaux en l’absence de dépôt de dossier. Elle déclare que le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’ériger en censeur de simples projets qui n’ont pas de matérialité car elle ne sait même pas si ce projet se fera, ni même s’il pourra se faire. Dès lors, le syndicat des copropriétaires viole, selon la société demanderesse, le cadre de ses attributions. Enfin, et en tout état de cause, elle ajoute que le syndicat des copropriétaires n’a pas le droit de refuser le changement d’affectation du garage en logements dès lors que n’est pas remise en cause la destination de l’immeuble. Toutefois, une telle atteinte n’existe pas puisqu’elle n’a, pour l’instant, qu’un projet qui n’est pas totalement finalisé. De ce fait, la délibération litigieuse est nulle et de nul effet.

En conséquence, la SCI AVC fait valoir qu’elle ne peut être condamnée pour procédure abusive comme le sollicite le syndicat des copropriétaires puisque l’argumentaire de ce dernier repose sur le fait qu’elle n’aurait pas dû demander en justice l’annulation de la résolution litigieuse mais qu’il lui aurait suffi de la contester. Or, si tel avait été le cas, elle estime que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas manqué de saisir immédiatement la justice pour protester contre un tel comportement violant une résolution prise par une assemblée générale. Dès lors, elle sollicite le rejet de cette demande d’indemnisation. Elle s’oppose, enfin, à ce que l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir soit écartée comme le sollicite le Syndicat des copropriétaires.

En réplique, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son conseil et se référant à ses conclusions récapitulatives n°2, demande, au visa de la loi du 10 juillet 196 et de l’article 1240 du code civil, au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer irrecevable l’action de la SCI AVC,

A titre subsidiaire,

Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions formulées par la SCI AVC,

A titre reconventionnel,

Condamner la SCI AVC à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la SCI AVC à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Dire que la SCI AVC ne pourra pas bénéficier d’un quelconque gain au titre des sommes versées, au titre des frais irrépétibles, au syndicat des copropriétaires,Condamner la SCI AVC aux entiers dépens,Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Le Syndicat des copropriétaires expose que seuls l’état descriptif de division et le règlement de copropriété modificatif, établi par Maître [C] le 18 mai 2022 et publié au service de la publicité foncière, sont opposables non seulement aux copropriétaires mais également aux tiers s’agissant de son contenu. Il ajoute qu’il ne doit pas être tenu compte du dossier fourni par la SCI AVC puisqu’il ne produit pas le titre de vente complet qui devrait contenir l’intégralité du cahier des conditions de vente, en ce compris l’intégralité des annexes, et notamment le dossier des diagnostics techniques, les procès-verbaux descriptifs, et autres documents. En outre, il affirme qu’il existe de nombreuses servitudes grevant le bien de la SCI AVC au profit de l’appartement du dessus notamment, en matière d’eau usées et d’électricité, et dont il n’est pas fait mention dans le titre de propriété tronqué produit par la société demanderesse.

Le Syndicat des copropriétaires soutient ensuite que la demande d’annulation de la résolution 7a de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2024 devra être rejetée car cette résolution ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle ne se borne qu’à rappeler les exigences légales relatives aux travaux projetés par la SCI AVC et ne fait que constater l’absence de dépôt de dossier par la requérante à ce sujet. Dès lors, cette résolution n’emporte, selon lui, aucune conséquence juridique, ne conférant ni un droit, ni une faculté et ne créant pas de préjudice à la SCI AVC. Le Syndicat des copropriétaires ajoute que si toutefois, le tribunal considérait cette résolution comme étant une décision, il devra la déclarer parfaitement régulière et rejeter les demandes de la requérante car la résolution litigieuse relative au changement de destination du lot 27, de garage en logements, a été votée à la majorité contre ce projet puisque tout changement de destination de ce lot doit absolument faire l’objet d’une autorisation du syndicat des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires affirme ainsi que l’action en justice de la SCI AVC constitue un abus de droit d’agir en contestant une décision dont elle considère qu’elle n’a pas lieu d’être puisque la requérante estime ne pas avoir à demander l’accord de la copropriété pour changer la destination du garage dont elle est propriétaire et que selon ce raisonnement il lui aurait techniquement suffi de poursuivre ses travaux sans tenir compte de la résolution dont elle sollicite l’annulation. Le Syndicat des copropriétaires précise que cet abus du droit d’agir lui a causé un préjudice qu’elle évalue à la somme de 3 000 euros.

Enfin, compte tenu de la nature du litige et de ses conséquences potentiellement préjudiciables, si des travaux étaient engagés en cours de procédure, elle sollicite que l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, soit écartée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de nullité de la résolution n°7a de l’assemblée générale du 20 janvier 2024

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de la résolution par la SCI AVC, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle dispose de la qualité d’opposante pour avoir voté contre la résolution querellée, ainsi qu’établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 janvier 2024.

La résolution querellée, adoptée par l’assemblée générale du 20 janvier 2024, est ainsi rédigée :

« 7a : changement d’affectation d’une partie d’un lot : au fond Garage en habitation et division du lot

➔ M [I] estime qu’il n’a pas besoin de l’autorisation de la Copropriété sur ce projet

Nous n’avons aucun dossier. Notaire et juristes sont formels : « Dossier comportant : plans des lots crées, modification des tantièmes pour géomètre, modification du RCP : division du lot et changement d’affectation, autorisation de changement de destination, le tout à la charge du demandeur, avec accord urbanisme et des BDF » Ils poursuivent : « A défaut de respecter cette procédure faire stopper les travaux par huissier ».

Le syndicat des copropriétaires informe l’assemblée de sa position (note jointe en Annexe 1 au présent procès-verbal) et après échanges l’assemblée passe au vote sur le projet de résolution « Autorisez-vous la transformation d’une partie du garage en pièces d’habitation ? Bat B : Syndicat secondaire : 348 = 100 % » qui n’est pas adopté compte tenu du résultat suivant :

Décision n°6 – A.G du : 20 janvier 2024

L ou R Losego SCI AVC

204 144

CONTRE POUR

Résultats : 7 A bat b POUR : 144 Contre : 204 abst : voté à refus ».

Il convient ainsi de rappeler que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation exclusive de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. C’est dans le libre exercice de ses droits qu’une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, sans qu’elle ne soit tenue de motiver sa décision, dès lors que les justifications sont apportées a posteriori.

Il convient également de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

En outre, il résulte de la procédure que la SCI AVC indique, au soutien de sa demande d’annulation de la résolution litigieuse, qu’elle n’a sollicité aucune demande d’autorisation de travaux auprès du Syndicat des copropriétaires quant au changement d’affectation de sa partie privative et que c’est ce dernier qui s’est saisi de cette question. La SCI AVC ajoute qu’elle ne sait pas si ce projet va se faire, ni même s’il pourra se faire.

Le Syndicat des copropriétaires déclare, quant à lui, que sa résolution ne constitue pas une décision puisque cette dernière ne se borne qu’à rappeler les exigences légales relatives aux travaux projetés par la SCI AVC, ne faisant que constater l’absence de dépôt de dossier par la requérante à ce sujet. Dès lors, cette résolution n’emporte, selon le Syndicat des copropriétaires aucune conséquence juridique, ne conférant ni un droit, ni une faculté et ne créant pas de préjudice à la SCI AVC.

En outre, l’article 9 – I. de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 – I. de la même loi dispose, dans son alinéa 2, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celle qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation.

En vertu de ces textes, la division de lot privatif relève de la liberté des copropriétaires intéressés, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges, et le syndicat ne peut s’opposer à cette division que si elle est contraire à la destination de l’immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Octobre 2009).

La seule limite au droit de diviser un lot est le respect de la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie par le règlement de copropriété en considération de la nature de l’immeuble, de son implantation, de ses éléments d’équipement et de ses services collectifs.

En outre, l’état descriptif de division et règlement de copropriété modificatif de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] établi, le 18 mai 2022, par Maître [C], décrit notamment ce que revêtent les parties privatives de l’immeubles ainsi que les droits afférents des copropriétaires sur ces mêmes parties privatives.

Ainsi, l’article 2 du chapitre III intitulé « Parties privatives » de l’état descriptif susvisé indique que les parties privatives sont définies comme étant « les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif des copropriétaires. Elles sont la propriété de chaque copropriétaire. ». Il est ensuite établi une liste des parties constituant le bâtiment A, celle-ci n’étant qu’énonciative, ainsi qu’un descriptif du bâtiment B. Ce dernier bâtiment correspond au lot de la SCI AVC. Il est ainsi décrit comme étant une partie privative à « usage exclusif d’un garage au RDC sans eau, ni électricité » avec pour précision de se référer au cahier des charges de la vente ordonnée par le tribunal de grande instance de Foix le 26 juillet 2016.

Après avoir décrit les parties privatives de l’immeuble, l’article 4 du chapitre IV, intitulé « Usage des parties privatives » de ce même document établit que « Chacun des copropriétaires pourra jouir librement des locaux qui lui appartiennent privativement, sous condition de respecter la destination de l’immeuble et de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la destination de l’immeuble, ou de son lot spécifique, soit sa sécurité. (…) Est interdite l’utilisation des locaux pour l’exercice de commerces ou industries insalubres ou incommodes (…). Les copropriétaires pourront louer la totalité de leurs lots, mais non les diviser pour en louer une partie à des locataires distincts. (…). Il appartient à chacun de tenir compte de l’état descriptif de la configuration de la copropriété. ».

Enfin, le chapitre IV du document susmentionné, précise que l’Assemblée générale des copropriétaires statue sur les questions portant sur la copropriété.

Ainsi ce document permet de s’assurer que chaque copropriétaire jouit de ses droits de propriété sans nuire à la destination de l’immeuble, ni empiéter sur les droits de propriété d’autrui.

Toutefois, il n’est pas contesté par les parties qu’aucune demande de changement d’affectation du lot n°27 n’a été sollicitée, par écrit ou par oral, par la SCI AVC avant, ni même pendant l’Assemblée générale du Syndicat des copropriétaires qui s’est tenue le 20 janvier 2024. Il n’est d’ailleurs pas non plus contesté par les parties que la SCI AVC n’a, à ce stade, finalisé aucun projet relativement à son lot.

De ce fait, la résolution querellée, qui a rejeté l’autorisation de transformer le garage de la SCI AVC en pièces d’habitation, ne s’appuie sur aucune demande, ni projet de cette dernière. Elle ne disposait donc d’aucun intérêt à agir. Au surplus, il convient de noter qu’il est impossible pour le tribunal de vérifier une quelconque atteinte à la destination de l’immeuble conformément à son état descriptif et à son règlement en l’absence de projet émis, de quelque manière que ce soit, par la SCI AVC.

Or, il convient de constater que la résolution querellée ne se borne pas seulement à rappeler les exigences légales relatives aux travaux qui seraient projetés par la SCI AVC, en ne faisant que constater l’absence de dépôt de dossier par la requérante à ce sujet, puisqu’elle vote, en réalité, contre une autorisation de travaux au profit de la SCI AVC. Or, elle ne pouvait statuer sur une autorisation de travaux qui en réalité n’ont aucune consistance.

Dès lors, faute d’intérêt à agir pour le Syndicat des copropriétaires, la résolution litigieuse sera ainsi annulée.

2. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, le recours de la SCI AVC à l’encontre d’une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires correspond à l’exercice d’un droit qui, se révélant fondé, n’a donc pas pu dégénérer en abus.

A défaut de démonstration par le Syndicat de copropriété d’un abus de droit à l’origine du préjudice qu’il invoque, il sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, le Syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

Pour faire valoir ses droits, la SCI AVC a été contrainte d’ester en Justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Dès lors, au vu de la décision retenue, il convient donc de condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Prononce la nullité de la résolution numéro 7a, adoptée par l’assemblée générale de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8], le 20 janvier 2024;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] à payer à la SCI AVC la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 17 septembre 2025.

En application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

Copie à:

Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS

Maître Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA