REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/04581 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KX3U

MINUTE N°2025/ 118

ORDONNANCE

DU 03 Septembre 2025

[H] c/ [Z]

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [K] [H] née [N]

née le 13 Juin 1957 à [Localité 10] (VAR)

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante et assistée de M. [T] [H]

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [Z]

né le 25 Septembre 1993 à [Localité 8] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à :

Madame [H]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juillet 2023, madame [K] [H] a consenti à monsieur [X] [Z] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 430 euros, s’établissant toujours au jour de la saisine de la présente juridiction à cette même somme.

Le contrat de bail comporte en son titre VIII des conditions particulières une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Madame [K] [H] a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 2.900 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 168,91 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juin 2025 remise à une personne présente au domicile, Madame [K] [H] a fait assigner monsieur [X] [Z] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 18 juillet 2025, au visa des articles 1103 et 1224 du code civil, et des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts du locataire,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire des lieux qu’il occupe à [Localité 9] à l’adresse sus indiquée ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner le locataire au paiement de la somme de 3.480 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 04 juin 2025, jour de l’assignation, outre les loyers échus depuis, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience et éventuellement lors des débats ultérieurs,

— condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer et au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner le locataire au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner le locataire au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

A l’audience, Madame [K] [H] précise qu’elle sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et non la résiliation judiciaire du contrat. Elle demande en outre le paiement de la dette actualisée au 18 juillet 2025, soit la somme de 3.910 euros. Elle maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [X] [Z] n’était ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Par ailleurs, « ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.»

En l’espèce, le bail du 12 juillet 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs dans les conditions de la loi, le bail sera résolu de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

Or, dans le délai d’un mois suivant le commandement de justifier de la souscription d’une assurance délivré à monsieur [Z] le 05 mars 2025 et qui reproduit les mentions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, la locataire n’a pas produit l’attestation d’assurance.

Dès lors, au vu de ces éléments et en l’absence de justification par la locataire d’une régularisation de sa situation dans le mois suivant la signification du commandement, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par le seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 05 avril 2025.

Monsieur [X] [Z] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II/ Sur la demande d’indemnité d’occupation

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Pour autant, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, la demanderesse poursuit la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail. Il n’est pas sollicité le paiement d’une quelconque provision à ce titre.

La demande formée par madame [H] s’apparente dès lors à une mesure de réparation visant à mettre fin de manière définitive, et non provisoire, au trouble invoqué. Ce pouvoir n’entre toutefois pas dans l’office du Juge des référés mais relève de l’appréciation et de la compétence du Juge du fond. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé s’agissant des prétentions formulées le bailleur au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation.

III/ Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1353 du Code civil,

S’agissant de la demande de provision au titre de la dette locative, l’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision: celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du contrat de bail soit en l’espèce le 5 avril 2025 à minuit, le bailleur n’est pas fondé à recouvrer le loyer et les provisions sur charges locatives prévus contractuellement.

Selon décomptes versés aux débats par le demandeur, au 1er avril 2025, la dette locative s’élève à la somme de 3.050 euros, échéance d’avril 2025 comprise.

Postérieurement à cette date des règlements ont été effectués pour un montant total de 430 euros qui doivent s’imputer par priorité au paiement de la dette locative conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Il convient en conséquence de condamner monsieur [Z] à payer à madame [H] à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 1er avril 2025, une somme non sérieusement contestable de 2.620 euros, échéance d’avril 2025 comprise.

Il n’y a pas lieu à référé pour le surplus.

IV/ Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive et injustifiée

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, madame [H] ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de monsieur [Z] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Au surplus, la demande en paiement n’est pas formée à titre provisionnel, seule condamnation que le juge des référés a le pouvoir de prononcer.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

V/ Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, monsieur [X] [Z], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, celui de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui, en vertu de l’article susvisé, doivent rester à la charge du débiteur.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [K] [H] le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 12 juillet 2023 conclu entre madame [K] [H] d’une part et monsieur [X] [Z] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies au 5 avril 2025 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNONS en conséquence à monsieur [X] [Z] de libérer les lieux loués situés [Adresse 3] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS qu’à défaut pour monsieur [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, VAR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS monsieur [X] [Z] à payer à madame [K] [H] :

à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 5 avril 2025, la somme de DEUX MILLE SIX CENT VINGT EUROS (2.620 euros),la somme de TROIS CENT CINQUANTE euros (350 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formulées par madame [K] [H] et invitons cette dernière à mieux se pourvoir au fond ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS monsieur [X] [Z] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 5 mars 2025, de son signalement à la CCAPEX du Var, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière, La vice-présidente,