TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 21 novembre 2024

à M^e EBERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 novembre 2024

à M^e RIVIERE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01517 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U4Q

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [B] [L]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Manon RIVIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-004734 du 28/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 janvier 2024, la SFHE a assigné Madame [B] [L] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique;

• condamner Madame [L] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 787,71 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

— la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [L], citée en l’Etude de la SCP MASCRET, FORNELLI et VERSINI, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle soutient que les demandes de la SFHE se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Subsidiairement, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Elle s’oppose à la demande en dommages et intérêts et à la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle demande que chaque partie supporte les frais et dépens par elle engagés.

Aux termes de conclusions en réponse, la SFHE a maintenu ses demandes en indiquant qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse

Elle produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 3159,97 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SFHE a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

La SFHE s’oppose aux délais de paiement et subsidiairement, demande l’application de la clause irritante et ramène à la somme de 500,00 euros sa demande présentée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SFHE ne maintient pas sa demande en dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’inexistence de contestations sérieuses:

— sur le montant de la dette locative visée dans le commandement de payer:

Il ressort de l’examen du commandement de payer que le sommes qui y sont mentionnées sont conformes au décompte produit par la SFHE.

Si Madame [L] soutient que par convention signée entre les parties, il a été convenu que le prélèvement du loyer interviendrait au 12 du mois suivant et non au 1er du mois suivant comme indiqué au bail, force est cependant de constater qu’elle ne produit pas cette convention.

Le montant de la dette locative est donc justifié.

— sur le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer:

Si le commandement de payer prévoit effectivement que Madame [L] doit régler sa dette locative dans un délai de six semaines alors que le contrat de bail prévoit quant à lui un délai de deux mois pour régulariser, il sera cependant rappelé que seul le contrat de bail lie les parties et que c’est donc le délai de deux mois qu’il convient de retenir.

Le délai laissé à Madame [L] pour régler sa dette est donc supérieur à celui mentionné dans le commandement de payer et Madame [L] ne justifie dès lors d’aucun grief pour contester la validité de ce commandement de payer.

— sur l’absence de mention de l’information à la CCAPEX:

La SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— sur l’absence de mention de l’information au Préfet:

La SFHE verse aux débats la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 11 avril 2024.

Les demandes de la SFHE ne se heurtent donc à aucune contestations sérieuses.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 11 avril 2024.

L’action de la SFHE est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2020, la SFHE a consenti un bail d’habitation à Madame [L] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 418,63 euros outre 56,38 euros de provisions sur charges.

Madame [L] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SFHE lui a fait délivrer le 8 novembre 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1153,00 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à la SFHE la somme provisionnelle de 3159,97 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [L] sera en outre condamnée à payer à la SFHE une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’alinéa 4 de ce même texte précise que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [L] est salariée dans le cadre d’un Contrat à Durée déterminée au sein de l’EHPAD Résidence Notre Dame à [Localité 4] depuis le 3 août 2024.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [L] à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités de 131,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Madame [L] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Madame [L] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation indexée dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [L] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [L] sera tenue de payer à la SFHE la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mme [X] FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SFHE;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 8 janvier 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 5], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [L] à payer à la SFHE:

• la somme provisionnelle de 3159,97 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Madame [L] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3159,97 euros et disons que Madame [L] devra régler cette somme en 24 mensualités de 131,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

CONDAMNONS Madame [L] à payer à la SFHE la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 8 novembre 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,