TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00693 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFOQ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[W] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [W] [Y]

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Hugues HUREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Y]

né le 13 Juin 1993 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 septembre 2023, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [W] [Y] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 419,49 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 59,14 euros.

Par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2024, notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception par courriel du 25 octobre 2024, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 919,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 3 février 2025, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [W] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti, à compter du 28 décembre 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion, tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés, sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 1 489,62 euros représentant les loyers et charges impayés au 3 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que les loyers et charges échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 et de l’assignation.

À l’audience du 24 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA CDC Habitat Social, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1 399,11 euros, arrêtée au 3 juin 2025. Elle ajoute être d’accord quant à l’octroi des délais sollicités par le défendeur avec la mise en place d’un échéancier à hauteur de 50 euros par mois.

M. [W] [Y], comparant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite que lui soient accordés des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire.

À cette fin, il propose le versement d’une somme mensuelle de 50 euros en plus du loyer courant. Il explique avoir une compagne, 3 enfants à charge et percevoir la somme mensuelle d’environ 1 950 euros.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 13 septembre 2023 ;

– le commandement de payer du 28 octobre 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 919,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période du 23 août 2023 au 3 juin 2025, terme de mai 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1 399,11 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [W] [Y] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme de 271,88 euros, correspondant à 134,39 euros et 137,49 euros, mis au débit du compte locatif, respectivement les 8 novembre 2024 et 4 mars 2025, au motif « frais de contentieux », doit être retirée du calcul de la dette locative, étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, il ressort des débats que M. [W] [Y] est débiteur d’une somme s’élevant à 1 127,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, M. [W] [Y] sera condamné à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 127,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail litigieux contient une clause résolutoire faisant porter ce délai à deux mois. C’est donc ce délai, plus favorable au locataire, qui sera appliqué, conformément à l’accord des parties.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [W] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024 et portant sur la somme en principal de 1 919,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Ce commandement de payer visait un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que le locataire ait effectué durant ce délai 2 règlements à hauteur de 500,51 euros pour le premier et 436,51 euros pour le second, ils n’ont pas permis de régler l’entièreté de l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échus durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois la dette locative s’élève à la somme de 1 489,62 euros, terme de novembre 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 28 décembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [W] [Y] sollicite des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 50 euros en sus du montant du loyer courant et la bailleresse s’y montre favorable, évoquant un échéancier selon ces modalités.

En outre, il ressort des débats que, M. [W] [Y] a repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges, augmentée d’une somme de 50 euros afin de réduire sa dette locative.

Dès lors, M. [W] [Y] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

De sorte qu’il y a lieu de mettre en place de délais de paiement au bénéfice de M. [W] [Y], selon l’accord entériné par les parties, c’est-à-dire par le biais de mensualités à hauteur de 50 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [W] [Y] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, M. [W] [Y] apparaisse en situation d’apurer sa dette locative, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à M. [W] [A] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [W] [Y] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [W] [Y] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 28 décembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [Y], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 et de l’assignation du 29 janvier 2025.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 127,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 ;

ACCORDE à M. [W] [Y] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 22 mensualités de 50 euros et une 23e du solde de la dette, intérêts et frais, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 13 septembre 2023, entre d’une part la SA CDC Habitat Social et d’autre part, M. [W] [Y] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 28 décembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [W] [Y] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [W] [Y] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [W] [Y] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que M. [W] [Y] devra dans ce cas payer à la SA CDC Habitat Social une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 décembre 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [W] [Y] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,