TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e Jean DE VALON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à Mme [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03476 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SGT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 15 décembre 2008, la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de [Localité 4] (SOGIMA) a consenti à Mme [V] [E] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2], dans le deuxième arrondissement de [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 266,74 euros, outre 60 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [V] [E] le 6 mars 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.141,51 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, la SA Sogima, agissant poursuites et diligences de son Président directeur général, a fait assigner en référé Mme [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion immédiate,

— sa condamnation au paiement de la somme de 3.771,79 euros selon décompte actualisé au 2juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 et intérêts de droit à chaque terme de loyer, et d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer et des charges, avec indexation jusqu’à la remise des clés,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 11 septembre 2025, la SA Sogima, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 4.994 euros.

Comparaissant en personne, Mme [V] [E] explique que des tiers occupent les lieux contre son gré. Elle déclare qu’elle est actuellement hébergée par ses enfants. Elle sollicite la résiliation du contrat de bail.

La SA Sogima indique l’absence de restitution des clés par Mme [V] [E], qui oppose leur rétention par les « squatteurs », entrés dans les lieux par des manœuvres, en gagnant sa confiance dans un premier temps, s’agissant d’un couple et notamment de Mme [S] [I].

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce bail conclu le 15 décembre 2008 contient une clause résolutoire en page sept stipulant « qu’à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou des charges accessoires, et après une simple sommation demeurée infructueuse, le présent bail sera immédiatement et de plein droit si bon semble à la Sogima, sans que celle-ci ait à remplir aucune formalité judiciaire qu’à se pourvoir d’une ordonnance de référé, aussitôt après l’intervention de laquelle elle pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et disposer des lieux loués pour une nouvelle location. »

L’examen de la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail et de la régularité de la clause résolutoire excède les compétences du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d’un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative (article 17). A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Mme [V] [E] verse au débat la copie d’une plainte déposée le 6 décembre 2023 au Commissariat de police du deuxième arrondissement de [Localité 4] pour des faits de violation de domicile et de maintien dans le domicile d’autrui. Elle joint un congé adressé à la SA Sogima par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 septembre 2024, la SA Sogima n’en confirmant pas la réception, Mme [V] [E] produisant pourtant un accusé de réception avisé le 10 octobre 2024.

En l’absence d’état des lieux de sortie, une contestation sérieuse est caractérisée de sorte qu’il n’y a également pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de Mme [V] [E].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le décompte produit par la SA Sogima vise des loyers et des charges impayés sur la période du 1er septembre 2024 au 31 août 2025. En l’état des contestations sérieuses retenues, il importe qu’il soit statué sur l’ensemble des demandes des parties dans une même instance de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

La SA Sogima, partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SA Sogima ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du contrat de bail du 15 décembre 2008 par l’effet d’un congé présentée par Mme [V] [E] ;

CONDAMNE Mme [V] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,