27 Janvier 2026

N° RG 25/00458 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXE6

Ord n°

[E] [V] épouse [C], [S] [C]

c/

S.C.I. FLOSEAN BAITA

Le :

Exécutoire à :

la SELARL MGA

Copies conformes à :

la SELARL MGA

la SELARL POLYTHETIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [E] [V] épouse [C]

née le 25 Juin 1972 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Stéphanie PIEL de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [S] [C]

né le 15 Mai 1971 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Tous deux rep/assistant : Maître Stéphanie PIEL de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE – ME DUPUY

DEFENDERESSE

S.C.I. FLOSEAN BAITA

RCS [Localité 6] 452 206 329 dont le siège social est situé [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026, après prorogation.

Exposé du litige

Par acte notarié en date du 27 août 2018, monsieur [S] [C] et madame [E] [V] épouse [C] ont fait l’acquisition auprès de la SCI FLOSEAN BAITA d’un bien immobilier situé [Adresse 3] sur la commune de LE POULIGUEN, moyennant le prix global de 515.000 €.

Les époux [C] ont fait assigner en référé-expertise les parties suivantes:

— la SCI FLOSEAN BAITA,

— la SARL GUIHENEUF PEINTURE,

— la compagnie GROUPAMA LOIRE BRETAGNE, en sa qualité d’assureur de la société GUIHENEUF PEINTURE,

— la SAS MONTFORT BATIMAN,

— la compagnie d’assurances ACS THELEM ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la société MONTFORT BATIMAN,

— l’EURL [L] THOMAS,

— la SARL AGMC,

— la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY,

— la SARL JM ETANCHEITE,

— la compagnie d’assurances APRIL PARTENAIRES, en sa qualité d’assureur JM ETANCHEITE,

— la SARL PRESQU’ILE COUVERTURE,

— la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la société PRESQU’ILE COUVERTURE,

— la SARL [M],

— la SARL SID’ELEC.

Par ordonnance du 16 juin 2020, le juge des référés a ordonné une expertise après avoir mis hors de cause APRIL PARTENAIRES et reçu QBE EUROPE en son intervention volontaire en sa qualité d’assureur de la SARL JM ETANCHEITE et désigné monsieur [Y] [O] pour y procéder.

Par ordonnance du 16 février 2021, le juge des référés a constaté l’extension de l’instance à l’égard de la SARL [M] et étendu la mission de l’expertise à l’examen des désordres concernant l’humidité des plinthes du séjour, le noircissement des lames de parquet au droit de la baie vitrée du salon et la généralisation du phénomène de tuilage du parquer du rez-de-chaussée.

Par ordonnance du 30 mars 2021, le juge des référés a étendu les opératiosn d’expertise à la SARL DENIE.

Par ordonnance du 20 juillet 2022, le juge des référés a rejeté la demande d’extension de mission formée par la SCI FLOSEAN BAITA.

Par ordonannce du 19 juillet 2022, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise à monsieur [H] [X] et la SA AXA FRANCE IARD.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif daté du 31 août 2025 au greffe.

C’est dans ces circonstances que les époux [C] ont fait assigner en référé la SCI FLOSEAN BAITA devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2029, aux fins de provisions.

La société défenderesse a constitué avocat le 3 novembre 2025.

L’affaire appelée à la première audience du 18 novembre 2025 a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 2 décembre 2025, les parties ont comparu représentées par leur avocat respectif.

Après avoir entendu chacune des parties sur la demande de jonction de la présente instance avec celle initiée par la SCI FLOSEAN à titre d’appel en garantie enrôlée sous le N° RG 25/00456, le juge des référés a refusé d’y faire droit.

Les époux [C] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions, aux fins de voir au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1792, 1792-1 et 1641 du code civil :

— condamner la SCI FLOSEAN BAITA à leur verser :

— une provision de 62.822,24 € TTC au titre des travaux de reprise ;

— une provision de 10.000 € au titre des préjudices immatériels ;

— une provision de 3.580 € au titre des frais de procédure ;

—  15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI FLOSEAN BAITA aux dépens de l’instance.

Ils fondent leurs demandes de provision à titre principal sur la présomption de responsabilité décennale du vendeur réputé constructeur, en arguant qu’elle n’a jamais été contestée par la SCI FLOSEAN BAITA et en se référant aux engagements contractuels du vendeur. Ils s’appuient également sur la motivation dévelopée par le juge chargé du contrôle des opérations d’expertises pour partager par moitié la consignation des provisions complémentaires entre la SCI FLOSEAN BAITA et l’EURL THOMAS [L], en sa qualité de maître d’oeuvre.

A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés du vendeur, en ce qu’ils n’ont découvert les désordres qu’à la suite de leur emménagement dans leur résidence secondaire et que l’antériorité des désordes ne fait aucun doute, en ce qu’ils ont tous pour origine les travaux effectués avant la vente.

Ils détaillent leur demande selon les différents désordres constatés que l’expert judiciaire a estimé qu’ils rendaient l’ouvrage impropre à sa destination. S’agissant de leurs préjudices immatériels, ils invoquent à la fois un préjudice moral du fait des dégradations affectant leur bien immobilier survenuesdès l’hiver 2018-2019, les empêchant de jouir pleinement de leur résidence secondaire et une perte de chance d’avoir pu louer leur maison en période estivale. Ils ajoutent le préjudice de jouissance de 3 mois durant la réalisation des travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire. S’agissant des frais de procédure et des frais irrépétibles, ils soulignent la durée particulièrement longue de la procédure d’expertise aux frais avancés par eux à hauteur de 3.580 €, comprenant leur assistance à 6 réunions d’expertise entre 2020 et 2025, l’examen de nombreux dires et pièces adverses, l’analyse des notes intermédiaires de l’expert et du pré-rapport, la rédaction de 34 dires.

La SCI FLOSEAN BAITA a soutenu ses seules demandes formées en réponse dans les termes de ses conclusions, aux fins de voir, à titre principal, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1792 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240 et suivants du code civil :

— débouter les époux [C] de toutes leurs demandes ;

— condamner les époux [C] à lui payer une indemnité de 3.000 € au titre des frais non-répétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle souligne le caractère désastreux de cette opération immobilière pour la SCI familiale qu’elle est, en se défendant d’être un marchand de biens déguisé. A titre de contestation sérieuse, elle soulève la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte notarié, en arguant que rien dans le rapport d’expertise judiciaire ne permet de considérer qu’au moment de la vente consentie aux époux [C], la famille [I] (SCI FLOSEAN BAITA) avait connaissance des infiltrations par le châssis de fenêtre et ait chercher à le dissimuler à ses acquéreurs. Elle souligne que faute d’établir la mauvaise foi de la venderese, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne pourra être écartée.

S’agissant de la présomption de responsabilité décennale du vendeur réputé constructeur prévue à l’article 1792-1 du code civil, elle fait valoir qu’elle ne trouve pas à s’appliquer à l’absence d’ouvrage. Elle soutient que l’absence de ravalement du pignon, travaux non prévus par le maître d’oeuvre pourrait seulement servir à engager la responsabilité contractuelle de monsieur [L] pour manquement à ses devoirs d’information et de conseil et que cette absence préexistait même à l’acquisition de la maison par la SCI FLOSEAN BAITA. Elle défend que seul le juge du fond pourra répartir les indemnités allouées aux époux [C] entre les constructeurs à une distinction entre les causes relevant du régime de présomption de responsabilité sans faute de l’article 1792 ducc et les causes relevant du régime de la responsabilité contractuelle ou délictuelle pour faute prouvée des articles 1231-1 et 1240 du code civil.

Subsidiairement, elle soutient que pour le désordre n°1 (humidité anormale des chambres du premier étage) ainsi que pour les désordres n°2, 3, 4, 5, 7, 8 et 9 (parquet gondolé dans l’entrée, infiltration dans la verrière en cas de forte pluie, VMC, fuite de la terrasse au-dessus de la porte d’entrée de la cuisine, humidité des plinthes du séhour, noircissement des lames du parquet au droit de la baie vitrée du salon, généralisation du phénomène de taillage du parquet du rez-de-chaussée), aucune quote-part de responsabilité n’a été fixée à sa charge par monsieur [O]. Elle soulève l’incohérence de l’expert judiciaire pour lui attribuer une responsabilité à raison de 10 % pour le désordre n°6 (problèmes d’infiltrations sur le châssis fixe dans le salon), considérant qu’elle ne pouvait ignorer l’état du pignon sud de son habitation, en l’absence de toute preuve que monsieur [L] lui a signalé l’état de ce pignon. Elle souligne le caractère des explications données par monsieur [O], admettant l’absence d’élement qui lui permettrait de justifier que le maître de l’ouvrage ait refusé le financement de travaux nécessaires à la bonne conservation du bâti. Elle fait valoir qu’il n’appartient pas au juge des référés de liquider les postes invoqués de préjudices immatériels.

Pour un exposé plus ample des moyens, il convient de renvoyer aux écritures respectives des parties.

Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au grefe le 13 janvier 2026, date à laquelle elles ont été avisées du prorogé du délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les demandes de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier.

Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Il résulte des dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage après qu’elle a construit ou fait construire étant réputée constructeur de l’ouvrage est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Les répartitions d’imputation proposées par l’expert entre les entreprises ayant réalisé les travaux sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI FLOSEAN BAITA ne sauraient exclure la responsabilité de plein droit de celle-ci, en qualité de vendeur réputé constructeur.

Si le principe de la responsabilité décennale de la SCI FLOSEAN BAITA n’est pas sérieusement contestable, son engagement suppose néanmoins la réunion de deux conditions, l’imputation des désordres aux travaux qu’elle a fait réaliser et la gravité des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

L’expert judiciaire a examiné et analysé les causes de six désordres.

S’agissant de l’humidité importante dans les chambres de l’étage, il a identifié comme origine de ces dommages les rendant impropre à leur destination les défauts d’étanchéité au niveau du solin de la cheminée, au niveau des habillages de rives et du mur pignon sud/ouest. Il a imputé ce désordre N°1 seulement partiellement aux travaux réalisés par l’entreprise de couverture (à hauteur de 10 %), ainsi qu’au maître d’oeuvre pour défaut de prescriptions des travaux nécessaires à la pérennité de l’immeuble.

S’agissant du parquet gondolé dans l’entrée, de l’humidité des plinthes du séjour, du noircissement des lames de parquet au droit de la baie vitrée du salon et de la généralisation du phénomène de taillage du parquet du rez-de-chaussée, il a conclu que la dégradation importante du parquet par son tuilage excessif est de nature à rendre les locaux du rez-de-chaussée impropres à leur destination. Il a imputé ces désordres N°7, 7, 8 et 9 seulement partiellement aux travaux de la pose du parquet (à hauteur de 10 %), ainsi qu’au maître d’oeuvre pour défaut d’alerte du maître d’ouvrage de l’état du mur extérieur sud/ouest qui comportait des risques d’infiltrations.

S’agissant de l’infiltration d’eau dans la verrière en cas de forte pluie, il l’explique par un défaut d’exécution dans la réalisation de l’étanchéité du seuil de la baie donnant sur la terrasse, rendant impropre la pièce verrière à sa destination.

S’agissant de la VMC, il a relevé un défaut d’exécution dans la réalisation de la VMC imputable aux travaux réalisés par la SCI FLOSEAN BAITA, considérant que le débit de ventilation rend l’immeuble impropre à sa destination.

S’agissant de la fuite de la terrasse au-dessus de la porte d’entrée de la cuisine, il l’explique par un défaut d’exécution dans la réalisation de l’habillage de la corniche existante, qu’il a qualifié de peu important. Pour ce désordre, la garantie décennale n’est ainsi pas mobilisable.

S’agissant des dommages causés par des infiltrations d’eau du bâti existant non modifié par les travaux enagagés par la SCI FLOSEAN BAITA, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés du vendeur non professionnel stipulée dans l’acte notarié constitue une contestation sérieuse pour mobiliser cette garantie.

En conséquence, il convient d’allouer aux époux [C] une provision à valoir sur l’indemnisation des travaux de reprise d’un montant de 10.670,47 €, correspondant aux estimations faites par l’expert des travaux de nature à remédier aux désordres relatifs à la VMC et à l’étanchéité de la verrière.

S’agissant de l’imputation partielle des dommages d’humidité au rez-de chaussée et à l’étage de la maison aux travaux engagés par la SCI FLOSEAN BAITA, il convient de réduire significativement la provision sollicitée à la moitié des 10 % retenus par l’expert, soit 5 % des estimations des travaux de reprise, en considération de la responsabilité de plein droit du maître d’oeuvre. Il convient d’allouer aux époux [C] la somme provisionnelle de 2.226,33 €.

La SCI FLOSEAN BAITA sera condamnée à payer aux époux [C] à titre de provision la somme totale de 12.896,80 €.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs prétentions de provision à valoir sur les travaux de reprise, ainsi qu’au tire des préjudices immatériels et de frais de procédure lesquels relèvent de l’appréciation du juge du fond.

III – Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, la SCI FLOSEAN BAITA succombant pour l’essentiel sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur et madame [C] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager en référé-provision. La SCI FLOSEAN BAITA sera condamnée à lui payer une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Condamnons la SCI FLOSEAN BAITA à payer à monsieur [S] [C] et madame [E] [V] épouse [C] à titre de provision la somme totale de 12.896,80 € ;

Déboutons monsieur [S] [C] et madame [E] [V] épouse [C] de leurs autres demandes provisionnelles ;

Condamnons la SCI FLOSEAN BAITA à payer à monsieur [S] [C] et madame [E] [V] épouse [C] une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons la SCI FLOSEAN BAITA aux dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD