Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 18 décembre 2025, n° 25/01469

TJ Versailles 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat est certaine, liquide et exigible, et a donc condamné Madame [K] au paiement des charges dues.
Accepté
Imputation des frais de recouvrement au copropriétaire
La cour a reconnu que les frais de recouvrement sont imputables au copropriétaire concerné, mais a limité le montant à 1.352 euros en raison de l'absence de justification pour une partie des frais.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a estimé que le non-paiement des charges a causé un préjudice aux autres copropriétaires, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, condamnant ainsi Madame [K] à rembourser les frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 18 déc. 2025, n° 25/01469
Numéro(s) :	25/01469
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Annabelle ORTEGA GONZALEZ
Cabinet(s) :	SCP REYNAUD LAFONT GAUDRIOT
Parties :	son syndic, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [ 6 ] situé [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/01469 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFEW

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de L’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [K]

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 10 Mars 2025 reçu au greffe le 17 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [K] est copropriétaire des lots n° 742, 789 et 1033 au sein de l’immeuble ESTIENNE D’ORVES situé [Adresse 5].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] [Adresse 2] [Localité 8] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, a par acte de commissaire de justice en date du

10 mars 2025, fait assigner Mme [K] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  13.752,51 euros à titre principal, au titre des charges dues au 5 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1.632 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner Mme [K] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [K] , régulièrement assignée par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et la fiche immeuble,

— une mise en demeure du 6 mars 2025,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 5 mars 2025,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2022 au

31 mars 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

1er juillet 2022, 26 juin 2023 et 27 juin 2024, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

— les jugements du 28 janvier 2022 et 17 avril 2023.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 13.752,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 mars 2025, appel de fonds du premier trimestre 2025 inclus.

Mme [K] sera donc condamnée au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.632 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance et justifie des factures correspondantes à l’exception du suivi procédure recouvrement du 13 décembre 2022 dont il n’est pas établi à quel acte il correspondrait.

Mme [K] sera donc condamnée au paiement de la somme totale de

1.352 euros et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les sommes ci-dessus fixées seront productives d’intérêts à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux, a fortiori, lorsque comme en l’espèce, la défenderesse a déjà été condamnée à deux reprises pour des arriérés de charges.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [K] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites.

Mme [K] , qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 13.752,51 euros au titre des charges de copropriété échues

au 5 mars 2025, appel de fonds du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025,

Condamne Mme [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.352 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025,

Condamne Mme [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [K] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] [Adresse 3], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT