TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025

à M. [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05535 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NBK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [S]

né le 20 Janvier 1983 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [X] [M] épouse [S]

née le 01 Décembre 1983 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2015, la société Grand Delta Habitat a consenti à Monsieur [I] [S] et Madame [X] [S] un bail d’habitation portant sur appartement situé au [Adresse 3] dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 554,29 euros, outre 35 euros d’accessoires assorti d’un garage.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] le 5 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1825,31 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024 la société Grand Delta Habitat, agissant poursuites et diligences de son directeur, a fait assigner en référé Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [X] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 2 965,31 euros représentant les loyers et charges impayées à la date du 26 août 2024, y compris le remboursement assurances LNA, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [X] [S] au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges impayées du 26 août 2024 au jour du jugement à intervenir avec intérêts, y compris le remboursement assurances LNA,

— condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, y compris le remboursement assurances LNA,

— condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [X] [S] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 14 novembre 2024, la société Grand Delta Habitat, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 4 978,27 euros au 1er novembre 2024.

Monsieur [I] [S] comparaît en personne et indique reprendre les paiements et justifie à l’audience d’un virement de 430 euros le 8 novembre 2024. Il indique reprendre le travail en intérim. Il sollicite des délais de paiements et des délais pour quitter le logement, la bailleresse s’opposant à cette demande.

Citée à étude, Madame [X] [S] n’est ni comparante ni représentée.

Un diagnostic social et financier, a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Grand Delta Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 février 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 19 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 3.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2023, pour la somme en principal de 1825,31 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2023.

Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 4.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 761,46 euros actuellement (échéance habitation et stationnement), et de condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] à son paiement.

Le décompte produit en demande, indique un solde débiteur de 4 978,27 euros dont il convient de déduire les frais d’assurance non justifiées (6,55 euros x 5 ; 7,72 euros x 5 ; 7,53 euros x 3), les frais de procédure (37,49 euros) relevant des dépens.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] restent devoir la somme de 4 771,89 euros, à la date du 8 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] sont donc condamnés solidairement par provision, au paiement de la somme de 4 771,89 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 8 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [S] ne la conteste pas.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 4.

Monsieur [I] [S] et Madame [X] [S] sont donc condamnés solidairement par provision, au paiement de la somme de 4 771,89 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [S] justifie à l’audience, d’un virement de la somme de 430 euros et sollicite des délais de paiements pour solder la dette.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai ne peut être inférieur à un mois et supérieur à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, le défendeur ne justifie ni de diligence aux fins de relogement ni d’éléments relatifs à sa situation sociale et financière, en l’absence de toute pièce versée au débat hormis le diagnostic social et financier, indiquant que Madame a quitté les lieux suite à la séparation du couple, une garde partagée étant mise en place.

Le contrat étant résilié depuis plus d’un an, Monsieur [S] sera considéré comme ayant bénéficié d’un délai suffisant. La demande de délai pour quitter les lieux sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 19 mai 2015 entre la société Grand Delta Habitat d’une part et Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] d’autre part, concernant le logement et le garage situé au [Adresse 3] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 5 novembre 2023 ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] de libérer les lieux (logement et garage) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux (logement + garage) et restitué les clés dans ce délai, la société Grand Delta Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent soixante-et-un euros et quarante-six centimes (761,46 euros) à ce jour, à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] à verser à la société Grand Delta Habitat, à titre provisionnel, la somme de quatre mille sept cent soixante et onze euros et quatre-vingt-neuf centimes (4 771,89 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 8 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [X] [M] épouse [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE