Min N° 26/00057

N° RG 25/03462 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECAD

Société HABITAT 77

C/

Mme [W] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI + M^e Florence DESCHAMPS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2019, à effet au 22 novembre 2019, la société HABITAT 77 a donné à bail à Mme [W] [G] une maison à usage d’habitation avec jardin située au [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 687,38 euros, hors charges.

Se plaignant de la présence d’une caravane dans le jardin des lieux loués, la société Habitat 77 a, par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, fait délivrer à Mme [W] [G] une sommation de faire enlever ladite caravane.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2025, la société HABITAT 77 a fait assigner Mme [W] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

« – prononcer la résiliation judiciaire du bail, eu égard au fait qu’il parait évident, au vu du Procès-verbal de constat produit au débat, que Madame [W] [G] stationne sans autorisation une caravane sur le jardin privatif dépendant des lieux dont elle est locataire en titre ;

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle e toutes personnes dans les lieux loué de son chef ;

— condamner Madame [W] [G] à retirer à ses frais et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, la caravane stationnée sur le jardin privatif dépendant des lieux loués, à compter du 3ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

— dire qu’à défaut par Madame [W] [G] d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, avec l’assistance de la force public et d’un serrurier si besoin est, avec dispense du délai de deux mois suite au commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et condamner Madame [W] [G] à payer celle-ci à HABITAT 77, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [W] [G] au versement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner madame [W] [G] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— condamner madame [W] [G] au versement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 21 juillet 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Elle affirme en outre que l’article 5 du contrat de location stipule que le locataire doit user paisiblement de la chose louée en s’abstenant de troubler la tranquillité, la sécurité ou la bonne tenue de l’immeuble et fait référence à des obligations générales applicables au contrat, à savoir la réglementation HLM ainsi que les accords collectifs de location et le règlement intérieur annexé au bail. Or, la règle n°3 des 11 engagements du locataire du règlement intérieur en question interdit le stationnement de véhicule et donc de caravane dans les jardins.

Or en l’espèce la locataire a contrevenu à ces dispositions en stationnant sans autorisation une caravane sur le jardin privatif loué. En conséquence, elle demande la résiliation du bail compte tenu de ce manquement jugé grave à ces obligations sur le fondement des articles 1134 ancien, 1728 et 1729 du code civil.

A l’audience, elle précise que la présence de la caravane a été constatée par commissaire de justice et qu’une sommation du 7 octobre 2024 fait état des nuisances sonores provenant de la caravane. Elle ajoute que si la locataire prétend que la caravane a été retirée, aucune pièce ne le justifie.

Mme [W] [G], représentée par son conseil se référant à ses écritures, et a demandé, outre le rejet de l’ensemble des prétentions adverses, la condamnation de la société HABITAT 77 aux dépens.

Elle soutient qu’aucun fondement juridique ne justifie la résiliation du bail, en l’absence de manquement à ses obligations. La règle alléguée du règlement intérieur concerne le stationnement sur les lieux prévus et dans le respect du code de la route des véhicules terrestres à moteur, alors qu’une caravane est dépourvue de moteur. Elle estime ainsi ne pas avoir violé le contrat de bail, aucun usage non paisible des lieux n’étant caractérisé. Elle rappelle que le bailleur a procédé à la délivrance de l’assignation plus d’un an après le constat de commissaire de justice réalisé. Elle ajoute que la caravane a en tout état de cause été retirée. Elle a été autorisée à produire, en cours de délibéré, un justificatif de ce retrait.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience.

Ce rapport de l’enquêteur social indique que Mme [W] [G] habite dans les lieux avec ses quatre enfants, âgés de 10, 17, 18 et 23 ans, étant précisé que l’aîné est en situation de handicap et qu’elle bénéficie d’une reconnaissance de sa qualité d’aidante familiale. Ses ressources sont composées des APL et des allocations familiales à hauteur de 1 938 euros, son fils aîné percevant en outre l’AAH. Ses charges, hors loyers, sont évaluées à 570 euros. Le rapport mentionne une dette locative liée à des dépenses imprévues, actuellement résorbée. Il fait également état du litige avec le bailleur causé par la caravane. Il est indiqué que Mme [W] [G] a procédé au retrait de la caravane.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue 28 janvier 2026, le conseil de Mme [W] [G] a produit une photographie du jardin de sa cliente et indique que cette dernière lui a confirmé le retrait de la caravane de son jardin.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Lorsque la résolution est demandée en justice, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le prononcé de la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7, b), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, impose quant à lui au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, la société HABITAT 77 soutient qu’en entreposant une caravane dans le jardin de la maison louée, Mme [W] [G] a contrevenu à son obligation d’user raisonnablement et paisiblement des lieux selon la destination donnée par le contrat de location.

La présence de cette caravane dans le jardin de Mme [W] [G] par le passé n’est pas contestée, et résulte en outre du constat de commissaire de justice du 22 août 2024, assorti de photographies, et faisant état d’une caravane stationnée sur la parcelle, « tout en bas du terrain du numéro [Cadastre 2] en limite de propriété avec le numéro 171 ».

La société HABITAT 77 invoque en particulier la violation de la « règle n°3 » du règlement intérieur auquel fait expressément référence le contrat de bail, dans sa clause n°5. La règle n°3 de ce règlement, paraphé par la locataire, est rédigée en ces termes : « Les arrêts pour déchargement sont tolérés, feux de détresse allumés. Laissez libres les voies d’accès réservées aux véhicules de secours. Les réparations automobiles et l’usage du klaxon ne sont pas autorisés aux abords des immeubles. La circulation et le remisage des véhicules à moteur sont interdits dans les parties communes, dans les jardins et sur les pelouses. La circulation à vélo est interdite dans les immeubles ».

Au cas présent, la prescription suivante se réfère au contentieux opposant les parties : le remisage des véhicules à moteur sont interdits dans les jardins.

Cette disposition doit s’interpréter en ce sens qu’il est fait interdiction au preneur de remiser tout objet ayant l’apparence d’un véhicule, et trouvant son lieu de garage naturel sur un emplacement de stationnement, et non dans les jardins ou sur les pelouses.

Ainsi, peu importe que la caravane en question, caravane FENDT modèle SAPHIR, soit dotée ou non d’un moteur, l’interprétation des stipulations contractuelles imposant de ne pas s’arrêter à aux termes littéraux utilisés, et notamment à la dénomination de véhicule terrestre à moteur ayant un sens juridique précis, mais de prendre en considération plus globalement l’objet de la règle stipulée, qui poursuit ici des objectifs de préservation des espaces vert et du paysage.

En conséquence, au regard des dispositions contractuelles et notamment de cette règle n°3, qui vient préciser l’obligation générale du locataire d’user de la chose paisiblement et raisonnablement selon sa destination, Mme [W] [G] n’était pas autorisée à remiser dans son jardin ladite caravane.

Un manquement de Mme [W] [G] aux prescriptions contractuelles est donc établi.

Néanmoins, il convient d’apprécier si ce manquement constitue une contravention suffisamment grave aux stipulations contractuelles qu’il justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.

En premier lieu, force est de constater que le bailleur n’allègue, au soutient de sa prétention, aucune nuisance précise en lien avec la présence de la caravane, en dehors de son existence. Certes, la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 7 octobre 2024 est rédigée dans les termes suivants : « qu’une caravane est installée dans le jardin de la maison donnée à bail. Cette installation méconnait les conditions générales du bail et occasionne de nombreux troubles sonores ». Toutefois, cette indication générale, préalablement à la formule de sommation, n’est aucunement circonstanciée et ne peut s’apparenter à un constat descriptif des troubles mentionnés. Par ailleurs, si le constat initial du 22 août 2024 fait état d’un grillage tordu au niveau de la caravane, ce grief n’est pas repris par le bailleur dans ses conclusions, et les photographies jointes au constat de commissaire de justice ne permettent pas d’apercevoir un tel renfoncement. En outre, les photographies du jardin produites par la locataire en cours de délibéré, plus nettes et en couleur, capturent un grillage en bon état.

En deuxième lieu, comme l’affirme la défense, le temps écoulé entre le constat d’huissier du 22 août 2024 et l’introduction de l’instance le 17 juillet 2025, à savoir presque un an, est un indicateur du niveau de gravité du manquement dans l’esprit du bailleur et ainsi de l’ampleur, faible, de la rupture de confiance entre les parties du fait de ce manquement.

Enfin, Mme [W] [G], qui avait déjà évoqué le retrait de sa caravane dès la réalisation de l’enquête sociale, a justifié en cours du délibéré de ce retrait par la production de photographies de son jardin desquelles il ressort qu’aucune installation ne se trouve sur la pelouse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail, et en conséquence la demande d’expulsion et les demandes en découlant.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société HABITAT 77 demande également, au regard du manquement contractuel reproché, la condamnation de Mme [W] [G] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, sans invoquer de fondement juridique précis.

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Ce régime impose au créancier de rapporter la preuve d’une faute contractuelle – d’un manquement aux obligations du contrat – du débiteur dont il poursuit la responsabilité contractuelle, et d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute.

L’article 1231-3 du même code prévoit, quant à lui, que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

L’article 1231 du code civil précise enfin que, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages-intérêts ne sont dus que si le débiteur a été préalablement mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En application de ces dispositions, il appartient au demandeur de rapporter la preuve d’une inexécution contractuelle de son cocontractant, d’un préjudice prévisible au moment de la conclusion du contrat et d’un lien de causalité entre l’inexécution et le préjudice.

En l’espèce, le manquement aux obligations du contrat a été ci-dessus établi.

Néanmoins, la société HABITAT 77 n’allègue nullement avoir subi un préjudice en lien de causalité avec ce manquement, et s’abstient de tout description du dommage dont elle demande la réparation.

Dans ces conditions, sa demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les torts étant partagés – un manquement contractuel ayant été reconnu mais la demande de résiliation rejetée – il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens exposés par elle.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande principale de la société HABITAT 77 n’ayant pas été accueillie, elle sera déboutée de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 15 novembre 2019, à effet au 22 novembre 2019, entre la société HABITAT 77 d’une part, et Mme [W] [G] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

DEBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens ;

DEBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge