TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02927 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5QI

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

E.P.I.C. [Localité 8] LA MER HABITAT

C/

[H] [O]

[T] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [H] [O]

M. [T] [C]

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 8] LA MER HABITAT (RCS [Localité 8] 271.400.020)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR(S :

Madame [H] [O]

née le 18 Mars 1998 à

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [C]

né le 05 Juin 2000 à

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2015, l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [B] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 294,38€ et de charges locatives de 17,99€.

Le 12 janvier 2023, Monsieur [X] [B] est décédé.

Par avenant en date du 20 novembre 2023, le fils de Monsieur [X] [B], à savoir Monsieur [T] [C] et sa compagne Madame [H] [O] on bénéficié d’un transfert du bail en application de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le 20 mars 2024, l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] des commandements de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 4.151,61€, arrêtée au 14 mars 2024, et fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, remis à domicile et à personne, l’OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater acquise au profit de l’OPH [Localité 8] LA MER la clause résolutoire visée dans le commandement du 20 mars 2024, par application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra les y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles, aux frais, risques et périls des locataires ;

— Condamner solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] au paiement de :

* la somme de 6.832,24€ en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 20 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* la somme mensuelle de 395,31€, égale au montant du loyer et des charges, du 20 mai 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation et dire que cette indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’Etat et [Localité 8] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement;

* aux entiers dépens dont le commandement de payer d’un montant de 205,60€ au titre de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, l’OPH CAEN LA MER HABITAT, a comparu, représenté par Maître Marie France MOUCHENOTTE, Avocate au Barreau de Caen, qui a déposé son dossier.

Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence d’un des défendeurs :

Aux termes des dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O], à domicile et à personne.

Par courriel adressé au Tribunal le 13 février 2025, Monsieur [T] [C] et Madame

[H] [O] ont indiqué qu’ils ne pourront pas se rendre à l’audience, sans fournir le moindre justificatif au soutien de leurs dires.

Le fond de l’affaire sera en conséquence évoqué.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 28 mars 2024, reçue le 4 avril 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1315 du Code Civil, re-codifié sous les dispositions de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploits du 20 mars 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 4.151,61€, arrêtée au 14 mars 2024.

Ces commandements rappellent les clauses résolutoires insérées au bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui a porté à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel les locataires peuvent régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT produit aux débats le bail, un relevé de compte arrêté au 6 février 2025, ainsi que les commandements de payer pré-cités.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

En effet, le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 6760,34€ au 6 février 2025, déduction faite des frais de procédure d’un montant de 385,50 (205,60+179,90€).

A supposer qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, ce qui n’est pas le cas, force est de constater que Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] n’ont formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 mai 2024 et de condamner solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] au paiement de la somme de 6.760,34€, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour eux de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] occupent les lieux sans droit, ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 21 mai 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT une indemnité de 100€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 4 mai 2015 et son avenant de transfert du 20 novembre 2023, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 9], à compter du 20 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] à payer à l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT la somme de 6760,34€ (six-mille-sept-cent-soixante euros et trente quatre centimes), avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] à payer à l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 21 mai 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE que des personnes menacées d’expulsion sans relogement peuvent :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] à payer la somme de 100€ à l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [H] [O] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

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Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection