TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mars 2025

à M^e Philippe CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05887 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PPA

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. CONSOLAT TOUR C, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [O] [X], membre de la SCP AJILINK [X]-BONETTO, dont le siège social est [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [T]

né le 15 Décembre 1968 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

non comparant

Madame [N] [J] épouse [T]

née le 28 Janvier 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] sont propriétaires des lots n° 1193,1253 et 1313 au sein de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant des charges de copropriété impayées, une mise en demeure de payer la somme de 1618,93 euros a été adressée le 19 octobre 2023 à Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] et, le 20 mars 2024, une mise en demeure de payer la somme de 2553,13 euros ;

Ces mises en demeure étant demeurées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] , représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [O] [X], membre SCP AJILIK, a fait assigner Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes:

2620,93 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 20242500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître Philippe CORNET en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle;les entiers dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J], cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés;

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété , le certificat des services de la publicité foncière et le jugement d’adjudication du 9 septembre 2021 versés aux débats que Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] sont propriétaires des lots n° 1193,1253 et 1313 au sein de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2];

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2], justifie en outre que, par ordonnance du 22 juin 2022 du tribunal judiciaire de Marseille, la SCP AJILINK [X] BONETTO prise en la personne de Maître [O] [X] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] – [Localité 2], et que par ordonnances du 02 juin 2023 et du 28 mai 2024, la mission d’administrateur provisoire conduite par la SCP AJILINK [X] BONETTO prise en la personne de Maître [O] [X] a été renouvelée;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [X] BONETTO prise en la personne de Maître [O] [X], est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriétéun certificat des services de la publicité foncière le jugement d’adjudication du 9 septembre 2021un relevé de compte arrêté au 14 juin 2024un extrait du grand livre de l’exercice 2022le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 11 octobre 2022 par lequel l’administrateur provisoire approuve les comptes de l’exercice 2021, approuve le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et le montant de la cotisation annuelle affectée au fonds de travaux Loi ALURle procès-verbal de délibération (article 29-1) du 25 octobre 2022 par lequel l’administrateur provisoire valide la mission de contrôle quiquennal des deux ascenseurs et de diagnostic des travaux à réaliser confiée à la société CASTE.ING le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 12 avril 2023 par lequel l’administrateur provisoire décide de confier la phase n° 1 de la mission d’architecte et le diagnostic et relevés à la SARL BERGE LEFRANC ARCHITECTURE, le coût de cette phase s’élevant à 3600€ TTC et à minima 6960 euros TTC , financé avec le fond de travaux ALURle procès-verbal de délibération (article 29-1) du 7 juillet 2023 par lequel l’administrateur provisoire décide de confier le remplacement de la colonne d’alimentation générale à la société DELTA EPC pour un montant de 3381,21 euros TTCle procès-verbal de délibération (article 29-1) du 15 septembre 2023 par lequel l’administrateur provisoire décide de confier au bureau d’études CASTE.ING le cahier des charges et l’appel d’offre de travaux de modernisation des deux ascenseurs pour un montant de 3030 euros TTCle procès-verbal de délibération (article 29-1) du 25 septembre 2023 par lequel l’administrateur provisoire décide d’approuver les comptes de l’exercice 2022, modifie le budget prévisionnel de l’exercice 2023, modifie le montant de la cotisation annuelle affectée au fonds de travaux Loi ALUR, approuve le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et le montant de la cotisation annuelle affectée au fonds de travaux 2024 Loi ALUR;le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 8 janvier 2024 par lequel l’administrateur provisoire décide de confier à la société Les COUVREURS DE PROXIMITE, les travaux de purge de la façade pour un montant total de 20801 euros TTC, financé avec le fond de travaux ALUR;le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 15 avril 2024 par lequel l’administrateur provisoire approuve les comptes de l’exercice 2023, le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et le montant de la cotisation annuelle affectée au fonds de travaux 2025 Loi ALUR;

les comptes individuels de charges de l’exercice 2022 et de l’exercice 2023les appels de provisions les mises en demeure

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2620,93 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 14 juin 2024, provisions du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 et fonds ALUR 2024 incluses;

Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] n’ont pour leur part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de leurs obligations;

Les défendeurs sont tenus solidairement par cette dette en application de l’article 220 du code civil qui prévoit le principe de cette solidarité entre époux pour les dettes ménagères ;

Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] seront en conséquence solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [X] BONETTO prise en la personne de Maître [O] [X], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 2620,93 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 14 juin 2024, provisions du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 et fonds ALUR 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2024;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, les époux [T] qui ont acquis les biens immobiliers objets de la présente procédure le 9 septembre 2021 commettent depuis le mois de janvier 2022 des manquements répétés à leurs obligations de paiement des charges, et ne justifient pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [X] BONETTO prise en la personne de Maître [O] [X], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

Il n’est pas inéquitable en outre de condamner in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître Philippe CORNET qui en fait la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [X] BONETTO prise en la personne de Maître [O] [X] , recevable en ses demandes;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [X] BONETTO prise en la personne de Maître [O] [X], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 2620,93 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 14 juin 2024, provisions du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 et fonds ALUR 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2024;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 5] – [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [X] BONETTO prise en la personne de Maître [O] [X], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au profit de Maître Philippe CORNET qui en fait la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [N] [T] née [J] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE