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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 8]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00047 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWVC

JUGEMENT

DU : 04 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[J] [G], [H] [O]

DEFENDEUR(S) :

[D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [Z], [X] [M] [U]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 04 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATRE AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 31 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [J] [G]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Youma DIENG, avocat au barreau de VERSAILLES

Mme [H] [O]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Youma DIENG, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEURS :

M. [D] [U]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant

Mme [S] [C] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante

M. [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

M. [X] [M] [U]

[Adresse 6]

[Localité 10]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 22 août 2023, [J] [G] et [H] [O] ont donné à bail à [D] [U] et [S] [C] épouse [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 13]. Par actes sous signature privée du 2 novembre 2023, [X] [M] [U] et [X] [Z] se sont portés cautions solidaires de l’exécution par eux des obligations leur incombant en exécution du bail.

N’obtenant pas paiement du loyer et des charges, [J] [G] et [H] [O] ont fait signifier le 4 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 2400 € visant la clause résolutoire prévue au bail en cas d’absence de paiement du loyer. Ce commandement a été dénoncé aux cautions par acte signifié les 13 et 18 septembre 2024.

Ce commandement étant demeuré infructueux, [J] [G] et [H] [O] ont, par acte signifié les 16 et 18 décembre 2024, fait assigner [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— voir constater la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer, et subsidiairement en prononcer la résiliation,

— voir ordonner l’expulsion de [D] [U] et [S] [C] épouse [U] et de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— voir condamner solidairement [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] au paiement de la somme globale de 6200,66 € au titre des loyers et charges impayés, de celle de 5000 € en réparation des troubles dans leurs conditions d’existence liés à la dette locative, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en cours jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— voir ordonner à [D] [U] et [S] [C] épouse [U] d’entretenir les lieux loués,

— voir ordonner à [D] [U] et [S] [C] épouse [U] de retirer tous les objets qu’ils entreposent dans les parties communes et à l’extérieur du logement à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— voir ordonner à [D] [U] et [S] [C] épouse [U] de laisser les professionnels mandatés par eux accéder aux lieux loués,

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— voir condamner solidairement [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] à leur payer une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représentés par leur avocat, [J] [G] et [H] [O] ont maintenu leurs demandes et communiqué un décompte de leur créance actualisée à 3896 €, terme du mois de janvier 2025 inclus. Ils se sont opposés à un règlement échelonné de cette dette sous la forme d’un paiement mensuel en sus du loyer courant et des charges en faisant valoir que le paiement du loyer courant n’a pas été repris et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de juillet 2024. Pour un plus ample exposé des moyens développés par eux, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[D] [U] et [S] [C] épouse [U] ont affirmé que la seconde a souffert d’une crise d’épilepsie et une fracture de l’épaule qui a contraint le premier à s’occuper d’elle et arrêter le travail, et qu’il a payé le loyer dès qu’il l’a repris.

Bien qu’ayant été cités à étude, [X] [M] [U] et [X] [Z] n’ont pas comparu ni été représentés, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, mais il convient de retenir le délai de deux mois prévu au bail qui est plus favorable aux locataires.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant en intégralité cette disposition ainsi que les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et précisant l’adresse de ce dernier, a été signifié à [D] [U] et [S] [C] épouse [U] le 4 septembre 2024.

Le paiement intégral des causes de ce commandement n’étant pas démontré, les conditions d’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges sont remplies au 5 novembre 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et d’ordonner l’expulsion de [D] [U] et [S] [C] épouse [U] dans les termes prévus au dispositif.

Le décompte communiqué par [J] [G] et [H] [O] démontrant que les sommes dues en exécution du bail et destinées à réparer le préjudice né de l’occupation sans droit ni titre depuis la date de résiliation de ce bail n’ont pas été intégralement payées, il y a également lieu de condamner solidairement [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] à leur payer la somme de 3896 €, terme du mois de janvier 2025 et taxe d’enlèvement d’ordures ménagères de 2024 inclus, ainsi que, postérieurement à ce mois, in solidum une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas d’absence de résiliation de ce bail.

Sur les autres demandes

L’article 7 de la loi susmentionnée fait notamment obligation au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, et de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, l’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, et l’article 1240 du même code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, l’occupation sans titre d’un immeuble constituant un comportement fautif au sens de cet article.

Le défaut d’entretien d’une terrasse et du jardin mentionné dans le procès-verbal de constat établi le 4 septembre 2024 n’en ressort pas avec évidence, de sorte qu’il convient de rejeter la demande tendant à ce que [D] [U] et [S] [C] épouse [U] entretiennent les lieux loués mais de rappeler que toutes les conséquences d’un défaut d’entretien peuvent être tirées par les demandeurs lors de leur sortie des lieux.

La matérialité du refus de [D] [U] et [S] [C] épouse [U] de laisser l’accès aux professionnels mandatés par eux ne pouvant être établi par la lettre envoyée par les demandeurs, leur demande afférente doit également être rejetée, tout comme celle en paiement de la somme de 5000 € en l’absence de tout élément de preuve de nature à établir la réalité des troubles dans les conditions d’existence qu’ils font en réalité valoir au soutien de cette prétention.

Il ressort en revanche du procès-verbal de constat susmentionné que [D] [U] et [S] [C] épouse [U] ont entreposé dans la descente de garage une grande quantité de matériaux de construction de natures diverses, alors que le bail n’inclut pas cet espace dans le périmètre des locaux loués, ce qui a pour conséquence qu’ils l’occupent ainsi sans droit ni titre.

Il y a donc lieu de leur ordonner de procéder à l’enlèvement de ces matériaux, tels qu’ils apparaissent sur les photographies des pages deux à cinq du procès-verbal, dans le délai de deux jours à compter de la signification du présent jugement et sous une astreinte de 50 € par jour de retard dont il convient de se réserver la liquidation.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] doivent être condamnés in solidum aux dépens, ceux-ci incluant notamment le coût de signification du commandement de payer mais excluant celui du procès-verbal de constat du 4 septembre 2024 qui, pour n’avoir pas été judiciairement demandé, n’en participe pas.

Tenus aux dépens, [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à payer à [J] [G] et [H] [O] la somme de 1500 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit au 5 novembre 2024 du bail d’habitation conclu entre [J] [G] et [H] [O] et [D] [U] et [S] [C] épouse [U] ;

ORDONNE l’expulsion de [D] [U] et [S] [C] épouse [U] et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 13], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] à payer à [J] [G] et [H] [O] la somme de 3896 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de janvier 2025 inclus ;

CONDAMNE in solidum [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] à payer à [J] [G] et [H] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, postérieurement au mois de janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE [D] [U] et [S] [C] épouse [U] à procéder à l’enlèvement des divers matériaux de construction apparaissant sur les photographies des pages deux à cinq du procès-verbal de constat établi le 4 septembre 2024 dans le délai de deux jours à compter de la signification du présent jugement, et sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

SE RÉSERVE la liquidation de cette astreinte ;

CONDAMNE in solidum [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] aux dépens, incluant notamment le coût de signification du commandement de payer mais excluant celui d’établissement du procès-verbal de constat du 4 septembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum [D] [U], [S] [C] épouse [U], [X] [M] [U] et [X] [Z] à payer à [J] [G] et [H] [O] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU