TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 24/04806 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TC2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [M], né le 12 Janvier 1966 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Odile GIROD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société RIO CELEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Paul-david DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2021, Monsieur [U] [M] a donné à bail commercial à la SAS RIO CELEST des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1200€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Monsieur [U] [M] a fait délivrer à la SAS RIO CELEST un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 14 mai 2024, pour une somme de 16796,97€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2024 et du prix de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 6 janvier 2025, Monsieur [U] [M] fait assigner la SAS RIO CELEST devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 juillet 2021,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS RIO CELEST et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SAS RIO CELEST à payer à Monsieur [U] [M] la somme provisionnelle de 30943,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025,

— condamner la SAS RIO CELEST au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2000€, charges et taxes en sus, à compter de la décision à intervenir jusqu’à la parfaite libération des locaux,

— condamner la SAS RIO CELEST au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Initialement fixé à l’audience du 5 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 28 mars 2025 à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [U] [M] maintient les demandes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance. Il sollicite que les délais qui pourraient être accordés à la SAS RIO CELEST soient les plus courts possibles.

En défense, la SAS RIO CELEST sollicite que lui soient accordés des délais de paiement les plus larges possibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

— Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS RIO CELEST a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 29672,15€, arrêtée au 1er mars 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 29672,15 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 1er mars 2025, n’est pas sérieusement contestable; il convient en conséquence de condamner la SAS RIO CELEST à payer à DDla somme provisionnelle de 29672,15 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er mars 2025, mois de mars inclus.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SAS RIO CELEST le 14 mai 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2021 à compter du 14 juin 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS RIO CELEST et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La SAS RIO CELEST explique cette absence de paiement par des difficultés financières.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS RIO CELEST, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SAS RIO CELEST pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 14 juin 2024. Le maintien dans les lieux de la SAS RIO CELEST en dépit de la résiliation du bail causerait encore à Monsieur [U] [M] un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 14 juin 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

— Sur les autres demandes :

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que la SAS RIO CELEST soit condamnée à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que Monsieur [U] [M] a été contraint d’exposer.

La SAS RIO CELEST sera également condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du 14 mai 2024.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 juillet 2021 entre Monsieur [U] [M] d’une part, et la SAS RIO CELEST d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 juin 2024,

Condamnons la SAS RIO CELEST à payer à Monsieur [U] [M], à titre provisionnel, une somme de 29672,15 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er mars 2025, mois de mars inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 14 mai 2024;

Autorisons la SAS RIO CELEST à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 1280 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS RIO CELEST ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

Condamnons la SAS RIO CELEST à payer à Monsieur [U] [M], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

En toute hypothèse :

Condamnons la SAS RIO CELEST à payer à Monsieur [U] [M] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons la SAS RIO CELEST aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 mai 2024, ainsi que les frais d’expulsion éventuels ;

Le Greffier Le Président