N° RG 24/01192 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FEHE

Minute N°

Chambre 1

AUTRES DEMANDES TENDANT A FAIRE SANCTIONNER L’INEXECUTION DES OBLIGATIONS DU VENDEUR

expédition conforme

délivrée le :

Maître [D] [B]

Maître Anne-laure GAUVRIT

Maître Danaé PAUBLAN

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Mikaëlle LE GRAND

Maître Anne-laure GAUVRIT

Maître Danaé PAUBLAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Simon VROLYK ;

DÉBATS : en audience publique le 02 Septembre 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [E]

né le 05 Décembre 1963 à [Localité 1] (HAUTS-DE-SEINE)

demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [Z] épouse [E]

née le 28 Mars 1962 à [Localité 2] (FINISTERE)

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Maître Mikaëlle LE GRAND, avocat au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

S.A. GAN ASSSURANCE

Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 542 063 797

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Anne-laure GAUVRIT, avocat au barreau de VANNES

S.C.I. VOLTAIRE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Danaé PAUBLAN, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur [M] [I]

né le 17 Juillet 1951 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Danaé PAUBLAN, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte en date du 6 janvier 2020 reçu par maître [Q] [L] notaire à Pluguffan, la SCI Voltaire a vendu à monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E], une maison d’habitation située sur la commune de Plozevet [Adresse 5].

Exposant avoir découvert que la toiture contenait des produits amiantés, alors que le diagnostic annexé à l’acte de vente indiquait le contraire et soutenant que la SCI et son gérant monsieur [M] [I] avaient parfaitement connaissance de cette information puisque la présence d’amiante était mentionnée dans le diagnostic annexé à l’acte d’acquisition de l’immeuble par la SCI, information qu’ils leur ont volontairement dissimulée, monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Quimper la SCI et son gérant suivant exploits en date 25 juin 2024 aux fins de les voir condamner in solidum sur le fondement des dispositions des articles 1137 et 1240 du code civil, à leur verser les sommes de :

—  53 398,03 € en réparation de leurs préjudices matériels correspondant aux frais de désamiantage et de réfection de la toiture,

—  3 000 € en réparation de leur préjudice moral,

—  1 000 € au titre de leur résistance abusive,

—  4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Voltaire a appelé en garantie la S.A. Gan Assurances en sa qualité d’assureur de la société YLGB Expertise qui a réalisé le diagnostic amiante annexé à l’acte de vente régularisé au profit des époux [E] suivant exploit en date du 22 novembre 2024.

Cet appel en garantie a été joint à l’instance principale par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 janvier 2025.

Monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] ont aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2025, modifié leurs prétentions initiales, demandant désormais au tribunal au visa des dispositions des articles 1137, 1240, 1641 et suivants, 1644, 1645 du code civil de :

— juger que la SCI Voltaire et monsieur [M] [I] ont commis un dol déterminant de leur consentement lors de l’acquisition du 6 janvier 2020,

— juger que le bien vendu était atteint d’un vice caché,

— juger que la société YLGB a commis une faute délictuelle à leur égard en omettant la mention de la présence d’amiante dans son rapport du 25 septembre 2019,

— condamner in solidum la SCI Voltaire, monsieur [M] [I] et la S.A. Gan Assurances à leur verser les sommes de :

* 55 532,33 € en réparation du préjudice matériel ou restitution d’une partie du prix de vente,

* 3 000 € en réparation de leur préjudice moral,

* 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI Voltaire et monsieur [M] [I] à leur verser la somme de 1 000 € en réparation du dommage subi par leur résistance abusive.

Ils exposent que la SCI Voltaire est une professionnelle de l’immobilier puisqu’elle a régularisé en 22 ans 18 actes de cession. Ils soutiennent qu’elle doit être condamnée solidairement avec son gérant sur le fondement du dol puisqu’ils ont volontairement dissimulé l’existence d’amiante en toiture de la maison, information déterminante de leur consentement dont ils avaient connaissance puisque lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI, un diagnostic avait été réalisé qui avait mis en évidence la présence d’amiante.

Ils indiquent que s’ils avaient été informés de la présence d’amiante, ils n’auraient jamais acquis cet immeuble, monsieur [E] précisant avoir précédemment dans le cadre de ses activités professionnelles dans la marine nationale, été exposé pendant plus de 13 ans à l’amiante.

À titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés, soulignant que la SCI avait connaissance de la présence d’amiante depuis 2007, qu’elle est un professionnel de l’immobilier puisqu’elle achète et revend régulièrement des biens et qu’elle a effectué des travaux sur l’immeuble vendu, de telle sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

Ils indiquent que le diagnostiqueur engage sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, et que ce professionnel doit prendre en charge les travaux de désamiantage, sans pouvoir limiter le préjudice indemnisable à une simple perte de chance.

Ils exposent communiquer deux devis correspondant au désamiantage et à la réfection de la toiture, ces devis précisant la zone exacte des travaux à réaliser, le coût de ces travaux étant fixé à la somme de 55 532,33 €.

Si le tribunal devait retenir que le préjudice indemnisable correspond à une perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente, ils évaluent cette perte de chance à 99,9 % du montant des travaux.

Ils sollicitent également des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive des vendeurs sur le fondement des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil.

La SCI Voltaire et monsieur [M] [I] ont aux termes de leurs écritures notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, conclu au débouté des demandeurs, sollicitant leur condamnation solidaire au versement de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la société Gan Assurances à les garantir de toutes condamnations mises à leur charge, précisant que :

— le préjudice des demandeurs ne peut s’analyser qu’en une perte de chance,

— l’indemnisation ne saurait correspondre au coût du désamiantage et doit être réduite à de plus justes proportions.

Enfin, ils demandent au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ils indiquent que la preuve du dol allégué n’est pas rapportée dès lors qu’ils n’ont jamais eu l’intention de dissimuler quelques informations que ce soit aux acquéreurs s’agissant de l’état de l’immeuble puisqu’était joint à l’acte authentique de vente un diagnostic technique précisant qu’il n’a été repéré aucun matériau ou produit susceptible de contenir de l’amiante. Ils soutiennent que l’intention dolosive invoquée par les acquéreurs ne peut se déduire de la mention dans l’acte authentique de vente régularisé le 30 mars 2007 par la SCI avec son vendeur monsieur [T] de la présence d’amiante en toiture dès lors que la revente au profit des époux [E] est intervenue 13 années après cette première transaction et qu’en toute bonne foi, ils avaient oublié le premier diagnostic, raison pour laquelle ils n’en ont pas fait état lors de la rédaction de l’acte authentique de vente. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que cette information était déterminante pour la validité de la vente.

Monsieur [I] indique n’avoir fait réaliser aucun travaux sur la toiture de l’immeuble qu’il a occupé pendant 10 années.

La SCI Voltaire conteste être un professionnel de l’immobilier, la vente de l’immeuble aux époux [E] ne s’inscrivant pas dans le cadre d’une activité commerciale ou spéculative, de telle sorte qu’elle peut se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

Ils indiquent qu’en tout état de cause, la demande indemnitaire formulée ne peut prospérer dès lors que les pièces produites ne permettent pas de déterminer avec exactitude la zone précise sur laquelle de l’amiante est présente et d’autre part si la réfection de l’intégralité de la toiture est nécessaire. Ils ajoutent que lorsque l’amiante n’est ni accessible ni dangereuse pour les occupants, les acquéreurs ne peuvent solliciter à titre de dommages et intérêts, le coût des travaux de désamiantage mais seulement des dommages et intérêts correspondant à la perte de chance d’avoir pu négocier le cas échéant, le prix à la baisse.

Ils soutiennent être bien fondés à exercer une action en garantie contre l’assureur du diagnostiqueur la société YLGB Expertise qui a engagé sa responsabilité dans le cadre du diagnostic erroné réalisé.

Ils indiquent que l’assureur ne peut arguer de l’absence de production de la facture afférente au diagnostic réalisé, dès lors qu’il n’est pas contesté que son assuré a bien réalisé le diagnostic erroné, ce diagnostic étant versé aux débats. Ils ajoutent que le diagnostiqueur ne peut tenter de s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’absence d’information donnée par le vendeur de l’existence d’amiante en toiture puisqu’il lui appartenait dans le cadre de sa mission, de procéder à un diagnostic complet et exhaustif.

Quant à la résiliation de la police d’assurance survenue le 23 juin 2022, ils relèvent qu’il n’est pas justifié de la résiliation invoquée au 23 juin 2022. Ils rappellent par ailleurs les dispositions de l’article L 124-5 du code des assurances, soulignant que la société Gan Assurances doit sa garantie dès lors que la réclamation a été formulée moins de cinq ans après la résiliation du contrat et que le diagnostic a été réalisé antérieurement à la résiliation de la police d’assurance.

La S.A. Gan Assurances a aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, conclu au débouté des époux [E] et de la SCI Voltaire et sollicité l’octroi de la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, elle exerce un recours en garantie contre la SCI Voltaire laquelle a fait preuve d’une légèreté blâmable et son gérant.

Elle indique être bien fondée à opposer un refus de garantie dès lors que :

— il n’a pas été communiqué l’intégralité du rapport de la société YLGB Expertise et pas davantage la facture d’intervention de cette société,

— la police d’assurance souscrite par cette société a été résiliée à compter du 23 juin 2022 et que la réclamation a été présentée le 19 novembre 2024, soit postérieurement à la résiliation de la police d’assurance, la résiliation étant justifiée par l’envoi de la mise en demeure pour non paiement des primes d’assurance adressée à l’assuré demeurée vaine.

Elle ajoute que monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] ne versent aux débats aucune pièce établissant l’existence d’amiante en toiture de la maison.

Elle indique que la SCI Voltaire était parfaitement informée de la présence d’amiante en toiture dès lors qu’aux termes de son acte d’acquisition de l’immeuble, elle reconnaît être informée de la présence de matériaux contenant de l’amiante sur la couverture de la maison (ardoises composites et en plaques de fibre-ciment) et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

Elle relève que la SCI n’a pas fait de travaux en toiture, de telle sorte qu’elle devait informer les acquéreurs de la présence d’amiante en toiture ou à tout le moins de la contradiction entre les différents diagnostics.

Elle ajoute que la SCI Voltaire a fait preuve de mauvaise foi et a manqué à son devoir de loyauté et de coopération avec la société YLGB Expertise en ne l’informant pas des conclusions du précédent diagnostic, de telle sorte qu’elle doit être seule condamnée à indemniser les acquéreurs.

Elle soutient que le préjudice indemnisable réside en une perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente et ne saurait correspondre au coût des travaux de désamiantage dès lors qu’il n’est pas démontré l’existence d’un risque sanitaire pour les acquéreurs.

Elle conclut par ailleurs au rejet de la demande présentée au titre de la résistance abusive non établie.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 juillet 2025, l’affaire étant fixée à l’audience du 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la présence d’amiante en toiture de la maison

La présence d’amiante en toiture de la maison acquise par monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] ne peut être sérieusement contestée dès lors qu’elle est établie par :

— l’acte de vente dressé le 30 septembre 2007 par maître [U] [G] aux termes duquel monsieur [T] a vendu l’immeuble à la SCI Voltaire, l’acte de vente précisant que le diagnostic établi le 26 juin 2006 par le cabinet Adimmo a révélé la présence d’amiante sur la couverture de l‘habitation (ardoises composites et plaques de fibres ciment),

— le rapport établi le 11 septembre 2023 par monsieur [N] [V], ce dernier précisant avoir repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante en toiture de l’immeuble dans les équipements suivants : ardoises bardeaux bitumineux – ardoises en fibro ciment / plaques ondulées et planes – plaques en fibres-ciment.

— Sur le dol

L’article 1137 du code civil dispose :

“Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

L’article 1138 du même code précise :

“Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.”

Monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] reprochent à la SCI Voltaire d’avoir volontairement dissimulé l’existence d’amiante en toiture de la maison.

Dans le cadre de la vente au profit des époux [E], la SCI Voltaire a fait réaliser les diagnostics techniques obligatoires notamment aux fins de constat de la présence ou de l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante.

L’acte de vente précise que l’état établi par la société YLGB Expertise le 25 septembre 2019 n’a pas révélé la présence d’amiante, le rapport étant annexé à l’acte de vente.

La SCI Voltaire ne conteste cependant pas que lors de l’acquisition de l’immeuble en mars 2007, un précédent diagnostic avait été réalisé le 26 juin 2006 par le cabinet Adimmo lequel avait constaté la présence d’amiante en toiture de l’habitation localisée dans les ardoises composites et les plaques de fibres ciment.

L’acte de vente précisait au demeurant que l’acquéreur déclarait avoir une parfaite connaissance du rapport technique pour en avoir reçu une copie préalablement à la signature de l’acte de vente, notamment à l’occasion de la régularisation de l’avant-contrat de vente et vouloir faire son affaire personnelle de la présence d’amiante dans certaines parties de l’immeuble et des prescriptions dudit rapport, sans recours contre le vendeur, la copie du rapport étant annexée à l’acte de vente.

Ainsi, la SCI Voltaire était parfaitement informée de la présence d’amiante en toiture de la maison dont elle s’était portée acquéreur le 30 mars 2007 et qu’elle revendait le 6 janvier 2020 aux époux [E], la SCI ne pouvant sérieusement venir prétendre dans le cadre de la procédure avoir oublié les mentions de son titre de propriété et du diagnostic qui y était annexé.

Précisant n’avoir réalisé aucuns travaux sur la couverture de l’immeuble entre 2007 et 2020, elle se devait d’informer les futurs acquéreurs de la présence d’amiante en couverture de la maison, sans se contenter du diagnostic établi par la société YLGB Expertise dont le caractère contradictoire des mentions avec celles du précédent diagnostic annexé à son titre de propriété ne pouvait lui échapper, ce qui devait la conduire à interroger le professionnel sur l’examen réalisé voire à solliciter l’intervention d’un second professionnel, étant observé que la SCI Voltaire semble avoir procédé à pas moins de 14 ventes d’immeubles entre le 1er décembre 2000 et le 9 février 2023 (pièce n° 10 communiquée par les demandeurs), de telle sorte qu’elle est parfaitement informée des obligations pesant sur le vendeur.

Force est de constater que la SCI Voltaire n’a pas informé monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] de l’existence de matériaux contenant de l’amiante en toiture de la maison d’habitation, information dont le caractère déterminant pour le consentement à la vente des acquéreurs ne peut davantage être sérieusement contesté par le vendeur dès lors que monsieur [E] verse aux débats une attestation établie par son ancien employeur dont il ressort qu’il a été exposé dans le cadre de son activité professionnelle antérieure pendant plus de 13 années à l’amiante et a bénéficié d’un suivi médical post professionnel à ce titre.

Dans ces conditions, les acquéreurs particulièrement sensibilisés aux dangers d’une exposition à l’amiante auraient certainement renoncé à l’acquisition s’ils avaient été informés de la présence de ce matériau en couverture de l’habitation.

Se trouve ainsi caractérisée l’existence d’une réticence dolosive de la SCI Voltaire.

— Sur la responsabilité de monsieur [M] [I]

Monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] recherchent la responsabilité de monsieur [I] en sa qualité de gérant de la SCI, lui reprochant également l’existence d’une réticence dolosive.

Le tiers ne peut rechercher la responsabilité civile du gérant d’une société civile sur le fondement des dispositions de l’article 1850 du code civil que s’il rapporte la preuve d’une faute séparable des fonctions, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute séparable des fonctions est caractérisée lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

En l’espèce, s’il ne peut être contesté que monsieur [M] [I] gérant de la SCI Voltaire qui représentait cette dernière dans le cadre de la vente aux époux [E] et mais également lors de l’acquisition de l’immeuble le 30 mars 2007 a fait preuve de mauvaise foi en ne mentionnant pas la présence d’amiante en toiture, information dont il avait connaissance, étant précisé qu’il occupait la maison et n’a réalisé aucun travaux en toiture, de telle sorte que les ardoises et plaques contenant de l’amiante constatée en 2006 étaient toujours présentes en toiture en 2020, pour autant, cette mauvaise foi ne saurait être qualifiée de faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

Dans ces conditions, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute détachable des fonctions sociales, monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] ne peuvent rechercher la responsabilité du gérant de la SCI au titre du dol commis par cette dernière, seule la SCI Voltaire devant supporter les conséquences de la réticence dolosive dont elle s’est rendue coupable.

— Sur l’action directe exercée contre la S.A. Gan Assurances

Monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] exercent l’action directe prévue par l’article L 124-3 du code des assurances contre la S.A. Gan Assurances assureur de la société YLGB Expertise.

Ils versent aux débats le rapport établi le 25 septembre 2019 par cette société correspondant au constat de repérage amiante, étant observé que cette société a réalisé l’ensemble des diagnostics (état parasitaire, état de l’installation intérieure de gaz et de l’installation intérieure d’électricité), l’ensemble des documents correspondant à un rapport de 56 pages, le constat amiante étant limité à un rapport de 15 pages intégrant le certificat de compétences du professionnel et son attestation d’assurance figurant en page 14 du rapport, dont il ressort que la société YLGB Expertise est bien assurée auprès de la S.A. Gan Assurances.

Il est donc bien justifié de l’intervention de la société YLGB Expertise pour réaliser le constat de repérage amiante contesté et de ce qu’elle était bien assurée auprès de la S.A. Gan Assurances, le débat initié par cet assureur sur l’incomplétude du rapport communiqué et l’absence de production de la facture émise par son assuré étant inopérant au vu des éléments ci-dessus rappelés.

Aux termes du constat de repérage amiante, la société YLGB Expertise précise n’avoir repéré aucun matériau ou produit contenant de l’amiante.

Le repérage a pour objectif d’identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante mentionnés en annexe du code de la santé publique, le programme de repérage étant défini a minima par l’annexe 13.9 (liste A et B) du code de la santé publique et se limitant pour une mission normale à la recherche de matériaux et produits contenant de l’amiante dans les composants et parties de composants de la construction y figurant.

Le professionnel doit aux termes de la liste B, procéder à l’examen des éléments extérieurs à savoir conduits en toiture et façade, bardages et façades légères et toitures.

Pour les toitures, il doit vérifier ou sonder, les plaques (composites et fibres-ciment), les ardoises (composites et fibres-ciment) et les accessoires de couverture (composites et fibres-ciment).

En l’espèce, la société YLGB Expertise a indiqué au titre du périmètre de repérage effectif, avoir visité les pièces situées en rez-de-chaussée, à l’étage, les combles et l’extérieur, mais ne fait aucun descriptif, des éléments extérieurs examinés à savoir les conduits en toiture, la façade et la toiture.

Elle n’a ainsi pas procédé à l’examen de la couverture, comme elle y était tenue au titre de la mission de repérage définie à l’annexe du code de la santé publique.

Elle a ainsi commis une faute et a engagé sa responsabilité à l’égard des acquéreurs sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

La S.A. Gan Assurances soutient que la garantie souscrite par la société YLGB Expertise ne saurait être mobilisée en l’état de la résiliation du contrat intervenue le 23 juin 2022.

La S.A. Gan Assurances verse aux débats la lettre de mise en demeure adressée à son assuré le 12 mai 2022, sur le fondement des dispositions de l’article L 113-3 du code des assurances, rappelant l’existence de primes d’assurance impayées, rappelant qu’à défaut de paiement des sommes dues, les garanties seront suspendues à compter du 14 juin 2022 et les contrats résiliés à compter du 23 juin 2022.

L’assureur qui n’a pas obtenu paiement des primes d’assurance visées à la mise en demeure est en droit de se prévaloir de la résiliation de la police d’assurance souscrite 10 jours après l’expiration du délai de 30 jours de l’envoi de la mise en demeure, sans avoir à adresser une nouvelle lettre recommandée à son assuré dès lors qu’il a informé ce dernier dans la mise en demeure adressée initialement, de son intention de procéder à cette résiliation à défaut de paiement dans les délais fixés.

La lettre de mise en demeure adressée le 12 mai 2022 informant la société YLGB Expertise de l’intention de l’assureur de se prévaloir de la résiliation du contrat à défaut de paiement des primes d’assurances demeurées impayées dans les délais visés à l’article L 113 -3 du code des assurances, la S.A. Gan Assurances a pu valablement procéder à la résiliation de la police d’assurance à compter du 23 juin 2022 faute pour son assuré d’avoir régularisé les impayés.

Pour autant, la résiliation de la police d’assurance souscrite auprès de la S.A. Gan Assurance le 23 juin 2022 ne peut à elle seule justifier le rejet de la demande présentée par monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E].

En effet la S.A. Gan Assurances précise que la police était souscrite en base réclamation.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article L 124-5 du code des assurances au terme desquelles la garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionnée par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres, le délai subséquent ne pouvant être supérieur à cinq ans.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le fait dommageable (réalisation du diagnostic erroné) est antérieur à la résiliation du contrat et que la date de la première réclamation est postérieure à cette résiliation puisque cette réclamation a été formée le 19 novembre 2024.

Dans ces conditions et dès lors qu’il n’est pas démontré que la société YLGB Expertise avait souscrit une nouvelle police d’assurance postérieurement à la résiliation survenue le 23 juin 2022, la S.A. Gan Assurances ne peut dénier sa garantie.

— Sur les préjudices subis

Monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] sollicitent l’indemnisation de leurs préjudice matériel correspondant au coût des travaux de désamiantage et de réfection de la toiture et moral.

Toutefois, ils ne versent aux débats aucune pièce sur l’état de la toiture, justifiant la réalisation des travaux de désamiantage et réfection dont ils sollicitent l’indemnisation, étant relevé que l’amiante ne présente une dangerosité pour les occupants que dans l’hypothèse d’une dégradation de ce matériau.

En outre, les devis versés aux débats font l’objet de contestation par les parties défenderesses.

Le tribunal ne dispose ainsi pas des éléments lui permettant d’apprécier le préjudice subi par les acquéreurs.

Dans ces conditions, il convient de surseoir à statuer sur l’indemnisation des préjudices invoqués par les demandeurs et d’ordonner une mesure d’expertise aux frais avancés des demandeurs dans l’intérêt desquels cette mesure est organisée.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il sera sursis à statuer également sur les recours en garantie formés, les demandes présentées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, l’ancienneté du litige et la mesure d’instruction ordonnée commandant de ne pas déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

Statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort ,

DIT et juge que la SCI Voltaire s’est rendue coupable de réticence dolosive dans le cadre de la vente consentie à monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] le 6 janvier 2020.

REJETTE les demandes présentées par monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] contre monsieur [M] [I].

DIT et juge que la société YLGB Expertise a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en ne procédant pas à l’examen de la toiture de l’immeuble acquis par monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E].

DIT et juge bien fondés monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] à exercer l’action directe en réparation de leurs préjudices contre la S.A. Gan Assurances assureur de la société YLGB Expertise.

Par jugement avant dire droit sur les préjudices subis

ORDONNE une expertise.

DÉSIGNE pour y procéder monsieur [A] [R], expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de [Localité 5] [Adresse 6] (tél : [XXXXXXXX01] ; mail : [Courriel 1]) avec pour mission de :

— se faire remettre toute pièce utile à l’accomplissement de sa mission en ce compris le rapport établi par Adimmo le 26 juin 2006,

— examiner la couverture de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 6] lieudit [Adresse 7] acquis par monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E],

en décrire l’état en indiquant s’il existe un risque pour la santé des époux [E] du fait d’une exposition à des poussière d’amiante,

— préciser si des travaux doivent être réalisés,

dans l’affirmative, les décrire (désamiantage, réfection de la toiture, possibilité de recouvrir la toiture etc) et indique délai dans lequel ces travaux doivent être réalisés,

— en évaluer le coût,

— donner tous éléments sur les préjudices subis par monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E].

DIT que monsieur [S] [E] et madame [C] [Z] épouse [E] demandeurs à l’expertise devront consigner auprès de la Régie de ce tribunal, avant le 6 janvier 2026 à peine de caducité de la présente ordonnance, la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000 euros) à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés par le trésorier payeur général.

DIT que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation.

DIT que l’expert commis accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées.

DIT que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté et ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion.

DIT que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défendeurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

DIT que l’expert commis entendra les parties ou leurs représentants, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu.

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

DIT que l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois pouvant être prorogé en cas de nécessité.

DIT que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au greffe rapport de ses opérations dans le délai de QUATRE MOIS, sauf prorogation dûment autorisée.

PRÉCISE que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales et qu’il sera adressé avec ses annexes éventuelles en original au demandeur, une copie du rapport et des annexes étant remise au greffe du tribunal et une autre copie adressée à la défenderesse.

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises en lui adressant alors le procès verbal de conciliation.

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

SURSOIT à statuer sur les demandes présentées par les époux [E], les recours en garanties exercés et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 12 juin 2026 aux fins de vérification du dépôt du rapport d’expertise.

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER

LA PRESIDENTE